2014年，伴隨國家新型城鎮化規劃得發布，未來城鎮化方向與原則得到確認，未來東部發達地區將主要以城市更新與土地再利用為主，作為存量土地最多，土地利用效率提升潛力最大的工業土地得到各地的高度重視。以北上廣深等一線城市，以及杭州、湖南、青島等二三線城市為代表的地方政府也在近期頻出工業用地新政，重點主要集中在工業用地供應方式、是否允許分割銷售、鼓勵方向等多個方面。新一輪工業用地制度改革風潮已經來臨。
"創新土地供應方式，縮短最高出讓年限
原因：傳統製造業發展進入轉型期，企業平均存續時間較短，土地利用效率較低，政府有通過土地制度改革推動產業升級的意願。
措施：土地供應方式轉變，由以往單純以出讓為主，轉變為租讓結合、先租後讓等方式。北京提出推行工業用地彈性出讓和租賃制，同時北京經濟技術開發區提出縮短年限出讓、代建廠房及直接租賃試點；杭州提出可採取分期分階段出讓、先租後讓等方式；湖南則提出租賃供應為常態、出讓供應為特例。同時，縮短新增工業用地出讓年限、推行彈性出讓年期成為各地方政府的普遍選擇。北京經濟技術開發區、上海、臨沂等地均規定工業用地出讓年限一般不高於20年；杭州則規定工業用地最高出讓年限減至30年。此外，上海臨港地區、湖南等地，也規划進行彈性出讓，並設定了10年、20年、30年、40年、50年五檔出讓年限。
"是否允許工業用地及地上建築"分割銷售"呈現鬆緊分化的局面
原因：現代服務業、高科技企業以及中小企業的發展需要新的載體，需要靈活的辦公與生產空間，過去工業用地不可分割的政策不適合新經濟的發展。
措施:一線城市對"分割銷售"態度從緊，多採取限制措施。北京規定研發、工業項目未經批准，國有建設用地使用權不得轉讓；上海也明確工業用地與其上房屋均不得轉讓。二三線城市則呈現開閘"分割銷售"政策的趨勢。杭州新出臺政策強調"鼓勵"開發區（園區）建設標準廠房，並可分幢、分層轉讓。青島提出經各級科技行政主管部門認定的科技企業孵化器，其房屋符合條件的可分割轉讓。
然而，一線城市對工業用地分割銷售的管控雖嚴，但對高科創新型、開放型等產業項目也仍網開一面，反映出其態度並非完全禁止，而是根據城市和產業發展需求，進行合理規劃。上海自貿區內原工業用地轉型研發總部通用類和商務辦公用地的可以分割，此外，高新產業項目可將節餘的土地分割轉讓給經認定的高新技術產業化和重大產業項目使用，但兩者均對自持和銷售的比例進行了規定。北京規定研發、工業項目涉及分割銷售的，經相關部門審批後可報市政府審批。
"極其重視盤活存量工業用地
原因：城市發展中出讓、劃撥大量的工業土地，目前利用效率較低，而且對於城市形象有較大的影響。
措施：上海市規劃國土資源局頒布《關於本市盤活存量工業用地的實施辦法（試行）》，規定2014年4月1日起，允許開發主體通過存量補地價方式，將工業用地轉型為研發總部、商務辦公、教育養老等類型土地。
"流通約束更加嚴格，政府及園區享受更多優先權
原因：工業土地與商辦用地之間存在巨大的價格差，為了防止對市場產生巨大的衝擊，對相關土地與建築物的轉讓有著嚴格要求。
措施：北京及上海的規定中，土地及地上建築轉讓時均需得到包括政府及園區及管理機構在內的多方綜合認證，並且政府與園區在購買時擁有優先權。深圳前海則對轉讓年限進行了限制，要求原則上自用部分10年內、出售部分5年內不得轉讓。
"工業用地供應方向逐步向高新類、總部類等產業項目傾斜
原因：工業土地改革是為了適應新興產業發展的要求，推動城市產業升級，這是改革的目標和總綱。
措施：北京提出要引導孵化器聚集發展；上海允許自貿區內工業用地向研發總部、商務辦公、教育養老等轉型，而臨港區也給予高新技術企業支持政策；杭州鼓勵對符合產業發展導向的集團總部、金融辦公、科技研發、自用辦公等用地進行政策傾斜；湖南則積極推廣中小企業標準廠房供應模式。
"強化供地後履約時間監管，引入履約時間保證金
原因：為了防止項目規劃與實踐不一致，需要設置限制調控
措施：上海"新版合同"規定，對開竣工期限進行了要求，並規定逾期不開工可收回土地，同時還引入履約時間保證金；合肥也同樣引入開竣工履約保證金制度。
"部分城市對配套用地比例有所放寬
原因：高科技企業、總部類企業員工收入較高，對於園區商業配套有著大幅提升的要求，同時為了提高投資者的積極性。
措施：對於配套用地比例，廣州及上海均有適當放寬。廣州市鼓勵工業園區將配套設施等用地在園區內部統一設置，面積可佔園區總用地面積的15%；上海高新技術產業用地配套設施用地面積佔總項目用地面積比例可適當突破7%。
對於產業地產企業來說，雖然可利用土地不局限於工業土地，商業、科研、劃撥、物流等土地均可用於園區開發，但作為與產業發展作為密切、未來土地價值提升潛力最大的土地種類來說，工業土地政策轉變無疑對產業地產行業未來的發展構成重大利好。
附：工業用地新政概覽表
（特約供稿：協信集團產業事業部 產業研究員 鄭芸）