4/23/2014，2014年開年以來，以「集約用地」為中心，多城市密集出臺工業用地新政。在內容上，涉及多項重要土地制度的改變，包括彈性年期制、縮短土地最高出讓年限、轉售為租、分割銷售開閘或者關閉、流轉約束等關鍵問題，在範圍上看，出臺新政的城市包括北上廣深等一線城市，也包括杭州、青島、臨沂等二三線城市。工業用地的土改風潮儼然已經來臨。
以下為近期不同城市工業用地新政要點一覽，由搜狐焦點產業新區獨家整理。
上海新版國有建設用地(工業用地產業項目類)使用權出讓合同—2014年7月起執行
1、最高年限50年變20年。7月1日起，一般產業項目類工業用地出讓年限不超過20年，對於有特殊要求的市重點產業項目類工業用地，經有關部門批准後，出讓年期可為20-50年。
2、逾期不開工可收回土地。原則上開工期限不超過交地後6個月，竣工期限不超過交地後24個月，且受讓人只能提出一次開工延期申請和竣工延期申請，延期期限均不得超過3個月;對於情節嚴重的，可以收回土地使用權。
3、引入履約時間保證金。開工、俊工、投產三個階級，均設有相應履約保證金。
4、不得整體、分割轉讓。土地不得整體或分割轉讓，房屋不得分幢、分層、分套轉讓。
5、變向流轉，受讓人資格需審查。出資比例結構、項目公司股權結構經出讓人同意方可改變。抵押物競買人資格必須經過規土、產業、園區管理機構等綜合認定，抵押權實現時出讓人或園區管理機構可以優先購買。
《關於進一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見》—2014年3月
1、建設用地總規模「零增長」。
上海《臨港地區建立特別機制和實行特殊政策的三十條實施政策》—2013年3月
1、鼓勵商務樓宇購買及定製。臨港管委會鼓勵為設立總部購買或定製商務樓宇，對自用部分的投資額給予10‰至30‰的一次性獎勵。
2、實行工業用地彈性出讓。臨港地區工業用地實行彈性出讓，可分別設定10年、20年、30年、40年、50年的出讓年限，出讓價格按照相應年限通過評估確定。
3、項目用地帶方案出讓。臨港地區對工業項目用地可採用帶方案出讓;對大型城市綜合配套、旅遊會展、高端養老、文化體育休閒產業和總部經濟、行業組織樓宇等重大功能性項目用地，在功能明確、基礎設施明確和方案明確的前提下，可採用帶方案出讓。
上海市規土局關於《規劃土地政策支持高新技術產業化，促進經濟發展方式轉變和產業結構調整若干意見》部分操作口徑的通知——2010年
1、 鼓勵租賃 。鼓勵高新技術企業以租賃方式取得國有建設用地使用權。租賃合同期滿，經認定符合屆時產業導向等條件的，經承租方申請，可優先租賃，重新約定租金標準及支付方式;若承租方提出由租賃轉為出讓的，可以協議方式出讓。
2、 支持企業分割轉讓節餘土地。在滿足本企業需要後節餘的尚未開發的土地，在不改變土地用途的情況下、符合條件的，可以分割轉讓給經認定的高新技術產業化和重大產業項目使用：依法登記取得房地產權證書;企業已用土地面積不少於出讓總面積的50%，且節餘土地滿足規劃分割條件並可以獨立開發。
3、可以適當突破7%。高新園區(含分園區)和重大產業項目應當合理劃分土地使用性質，適當配置必要的配套公共服務設施用地，滿足園區內職工的生產生活需要，單個工業項目如需在基地內設置人才公寓、專家樓等配套設施，其用地面積佔項目用地總面積的比例可適當突破7%的上限控制。
北京北京政府工作報告
1、推行工業用地彈性出讓和租賃制。
2、引導孵化器聚集發展。更加注重培育市場化的科技服務組織，引導科技企業孵化器、創新型孵化器集聚發展，為企業創新提供專業化服務。
《北京經濟技術開發區加強工業用地管理提高土地節約集約利用水平的實施意見》
1、 縮短出讓年限。出讓年限一般不高於20年。期限屆滿時，用地單位若達到入區時承諾的經濟指標，仍然正常生產並保持增長態勢，可以申請延期使用土地。
2、 代建廠房。由建設方通過出讓或直接租賃方式取得工業用地國有建設用地使用權，建設標準廠房或者按照產業要求定製廠房，將廠房出租給入區企業。
3、 直接租賃，期限10年。租賃年限一般為10年。期限屆滿時，用地單位若達到入區時承諾的經濟指標，可申請續租。
4、 有條件轉讓。申請土地使用權及地上建築物轉讓的，由開發區管委會收儲，或經開發區管委會批准後轉讓給符合開發區產業發展規劃的入區企業使用。
深圳《前海深港現代服務業合作區土地管理改革創新要點( 2013-2015年)》
實行彈性年期制度，根據產業類型和項目建設情況，約定自用或出售比例，區分自用或出售兩種情況，自用部分原則上10年內不得轉讓，出售部分原則上5年內不得再轉讓。經前海管理局批准可以轉讓的，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳前海管理局。
杭州《關於實施「畝產倍增」計劃促進土地節約集約利用的若干意見》—2014年4月14日起施行
1、 招商引資項目聯合審查制度。未達到規定標準的項目，一般通過租賃土地或廠房解決，不予安排新增建設用地指標、不單獨組織供地。
2、 廠房可分幢、分層轉讓。鼓勵(注意，是鼓勵)開發區(園區)建設標準廠房，標準廠房可以分幢、分層轉讓，中小企業原則上通過標準廠房解決生產用房。
3、 配套用地不得超過7%。工業用地中企業內部行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過總用地面積的7%、建築面積不得超過總建築面積的15%。工業用地容積率不得低於1.2，標準廠房用地容積率不得低於1.8。
4、 最高年限30年。工業用地可以採取「分期分階段出讓」、「先租後讓」等方式出讓，出讓年限原則上按照30年設定，特殊項目經市政府批准後可以按法定最高年限出讓。
5、 轉讓前需通過6年試用期。採取「分期分階段出讓」方式的，首期出讓年限為6年，期滿經考核評價達標後可以續籤剩餘24年出讓合同;採取「先租後讓」方式的，土地成交後可以籤訂租賃期為6年的土地租賃合同，期滿經考核評價達標後，改籤出讓年限為24年的土地出讓合同。
6、 鼓勵發展產業用地。對符合杭州市產業發展導向的集團總部、金融辦公、科技研發、自用辦公等土地，可通過約定自持與銷售比例、制定地價修正規則、創新供地方式等措施予以支持。
廣州關於徵求《廣州市關於提高工業用地利用效率的意見》意見
1、7%、14%、15%。園區配套設施用地面積可佔園區總用地面積的15%;單個工業建設項目用地所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得大於項目總用地面積的7%或建築面積不得超過工業項目總建築面積的14%。
2、嚴禁建造成套住宅。嚴禁建設成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心。
《關於土地節約集約利用的實施意見》
1、探索彈性出讓。工業用地可結合產業類型和產業生命周期彈性確定土地出讓年限，首期出讓年限屆滿後對項目經營情況和出讓合同履行情況進行評估，再視情況有償續期或收回土地使用權。
1、五檔出讓年限。打破現有單一最高50年期出讓模式，拓展為10年、20年、30年、40年和50年5種模式，5種模式下將分別設定最低價格標準，使用期為10年的價格相對較低，50年的則價格相對較高。
2、推廣標準廠房模式。推廣中小企業供應標準廠房模式，研究工業地產等新型土地利用形態的支持政策。
3、租賃供應為常態，出讓供應為特例。按照不同產業，全面實行「長期租賃、先租後讓、租讓結合」的土地供應制度。
《關於依法規範科技企業孵化器房屋分割轉讓有關問題的通知》
1、孵化器可以分割轉讓。經各級科技行政主管部門認定的科技企業孵化器，在不改變孵化服務用途的前提下，其孵化器載體房屋符合條件的可以分割轉讓。
2、分割後可以申請變性。如分割後涉及規劃和土地用途變更的，應按《土地管理法》第26、56條的規定，首先取得建設項目規劃變更手續和土地用途變更手續後，方可辦理轉移登記或抵押登記。
《臨沂市人民政府 關於對工業用地實行彈性年期出讓的意見 》—2013年11月
1、 彈性年期最高不超過 20 年。
2、 續期不得超過20年。工業用地出讓年期屆滿的，應根據分期考核評估協議落實情況和市政府出讓到期土地處置的有關規定，辦理是否準予續期或收回土地的手續。續期年期不得超過 20 年。
《中山市工業房地產開發經營管理辦法(試行)》意見稿
1、工業廠房開發實施準入審批。根據徵求意見稿，工業房地產開發將實施準入審批。中山市將成立「中山市工業房地產項目聯席審批領導小組」，辦公室設在市經信局(或規劃局)。鎮政府(區辦事處)組織編寫《本鎮(區)工業房地產發展規劃》，報送市領導小組辦公室，由辦公室組織召開成員單位聯席會議進行評審，評審通過後即獲得規劃準入資格。
2、嚴格控制商品廠房變相成商住用房。嚴格審核設計圖紙，凡工業地產建築設計圖紙，不得有諸如廚房、陽臺、煙道等居住功能設計內容(配套用房除外，宿舍不得超過總建築面積5%)。
3、建立廠房預售制度，出售面積不得超過七成。商品廠房開發企業預售商品廠房時，必須經市住建部門批准，並領取商品廠房預售許可證。出售廠房建築面積原則上不得超過總建築面積的70%。
來源：搜狐焦點產業新區 作者：葛翠
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