農村宅基地上房屋遇「棚戶區改造」，3大談判要點能確保補償

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■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

導讀:在城鎮棚戶區改造數量銳減的當下，涉及城鄉接合部、城中村、城邊村的所謂「棚戶區改造」項目仍然佔據了一席之地。面對這種「非典型性」的棚改，被拆遷村民該如何與拆遷方展開協商談判才有意義呢？本文，在明律師就提示大家3個重要的談判要點，幫助各位在與拆遷方的直接對話中不落入下風……

【談判要點一：善用「提意見」「聽證」權利，讓協商談判機會增多】

拆遷中狹義上的協商談判，僅指拆遷公告發布後籤約期限屆滿前雙方所展開的協商談判。拆遷公告未正式發布，談不談似乎都行；籤約期限屆滿了拆遷方就可能急著拆了，也就喪失了繼續談下去的耐心和興趣。

但首先需要被拆遷人群體明確的是，協商談判絕不因局限於拆遷的某個階段中，而應當貫穿整個程序的始終。

涉案項目的補償安置方案也絕不應是拆遷方制定好了以後直接硬塞給被拆遷人，並迫使大家去接受，被拆遷人對於方案本身應當是有其話語權的。

故此，被拆遷村民要善於運用「提出意見」「申請聽證」的權利，這對於徵收性質的「棚戶區改造」而言尤為關鍵。

須知，對於協議搬遷性質的項目而言，方案很可能就是開發商聯合村委會單方面擬定的，被拆遷村民可能連提出意見的機會都沒有就被入戶要求在協議上簽字了。

那麼對於這種情況，村民會議及其授權召開的村民代表會議就是極其重要的「博弈場」。村民要充分運用《村民委員會組織法》所賦予的村民自治權利，對所涉項目的補償安置方案進行全面細緻的「逐條逐項審查」，通過民主程序來促使其中關鍵條款內容的修改、調整。

【談判要點二：補償標準必須明晰】

農村宅基地上房屋所能牽涉的棚戶區改造項目，可以從以下3個層面來審查其補償標準是否公平、合適：

1. 若涉案宅基地位於城市、鎮規劃區範圍之外，涉案項目系徵收性質，那麼對宅基地上房屋的補償應遵循《土地管理法》第48條的規定，「先補償後搬遷，居住條件有改善」。

此時，補償應涵蓋「地錢+房錢+獎勵」，根據各地方的不同規定，重點要放在是否引入專業評估，以及所對應的補償價值標準是否準確無誤上。

2. 若涉案宅基地已經位於城市規劃區範圍內，那麼要考慮是否應當參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的問題。如果能「參照執行」上，補償數額將會顯著高於前述依據《土地管理法》規定計算得出的補償數額。

3. 如果是協議搬遷性質項目，只是「掛」棚戶區改造的名義，那麼補償標準、項目、方式都可能規定得非常草率、隨意，不符合590號令或者《土地管理法》規定的情形將可能隨處可見。

此時，被拆遷村民不要拘泥於上述法律法規條款的限制，而完全可以理直氣壯地整合多數村民的意見，提出自己的補償方案來。談不攏，你就別拆，道理非常簡單直接。

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【談判要點三：不要在強拆、幫拆威脅面前輕易被嚇退】

總體而言，牽涉城鄉接合部的這類棚戶區改造項目在操作上沒有城市中心區域那樣規範、嚴謹，各種「亂搞」的可能性客觀存在，且在個別地區有抬頭之勢。

逼籤、強拆、幫拆就是其中的典型特徵，幾乎與拆遷項目形影不離、密不可分。被拆遷村民切勿輕易被這些「註定會發生」的事情嚇退而草率籤約，一定要敢於向拆遷方明確指出其違法點，聲明自己已經在諮詢或者委託律師，敦促其停止上述錯誤做法，回歸到依法解決拆遷補償糾紛的正道上來。

「一逼籤就籤約」客觀上將會導致拆遷補償糾紛的權利救濟徹底落空，更會在一定程度上助長違法拆遷行為的囂張氣焰，對所有正在或將要經歷拆遷的老百姓而言適得其反。

而對於強拆或者幫拆，被拆遷村民要注意以下3點：

1. 對村民合法使用宅基地建造的房屋，任何單位和個人無權實施強制拆除，要拆請它先提供法院的強制執行裁定；

2. 時刻警惕將好房拆成危房，進而實施「解危排險拆除」，以及將歷史遺留原因形成的無證房屋認定為違建進而實施拆違的手段，及時針對相關認定、處置文書提起訴訟；

3. 對所謂的村民「幫拆」要及時報警、取證，通過民事、行政甚至刑事等途徑追究相關行為人的法律責任。

在明律師最後要提示廣大被拆遷人的是，涉及農村房屋的「棚戶區改造」很多時候只是一個被拿來當幌子用的名義，但幌子可能難掩其協議搬遷、商業開發的實質，更不能成為徵收項目當然合法的護身符。被拆遷人要敢於依法積極協商談判，不要怕事，更不必怕見人，積極精準的談判往往是最終達成協議、握手言和的關鍵，複議、訴訟、查處申請等等卻可能僅僅是手段。

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