這幾天,深圳樓市很刺激、很瘋狂。一口氣又添了6個日光碟!
大量無房戶搶購總價2000萬以上的豪宅,甚至讓3600公裡外的西藏人民都報刊發文討論了。而作為深圳圈內人,我們更加驚訝的是,這輪日光碟風暴,已經悄然刮到了深圳東部!坪山中心也有兩個新盤,單價逼近5萬/㎡,也被瘋搶掃光了!大有星火燎原漫捲全城的氣勢。
其實,不只是深圳!從全國層面看,形勢同樣緊張!
同策研究院監控分析了全國10月份的房地產數據後發現,全國商品住宅的庫存面積已經比9月份呈現下降趨勢!預判隨著庫存的持續下降,明年房價上漲的壓力將進一步增加,尤其是一二線城市!
此情此景,深圳的普通購房者,或者是因為嚴厲限購、沒有深圳房票的資金,還能夠淡定嗎?
出路肯定是有的!關鍵是專業發掘的眼光!
這段時間,樓兔子頻繁踩盤粵港澳大灣區,我去看過惠州北站的新盤——金裕星河丹堤,又看到光明區發布的光明城高鐵樞紐新城規劃設計方案,還看到光明區的標杆盤二手房已經實際成交突破8萬!
各種信息匯總過來,我立即勾勒出一個新的投資方向!高鐵時代下,TOD新城,一個堪比華潤城潤璽打新潛力的投資機會!
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高鐵時代,光明城站要擴容一倍!光明城綜合交通樞紐規劃方案出爐!兩年時間,周邊標杆資產幾近翻倍漲!
從業深圳地產新聞傳播近20年,我們一直強調:如果你想在深圳樓市,領先一步發現投資機會,一定要時刻清醒關注最新的城市動態。把控城市脈搏,把握城市機會。在這波日光碟風暴中,有兩個新聞就非常重要,都是「深圳光明」官方公眾號發布的信息:
1、截止11月18日,贛深高鐵深圳段的施工已經完成了90%以上,按計劃2021年全線通車沒有問題。
2、11月27日,中國國家鐵路集團有限公司和深圳市人民政府、深圳市地鐵集團共同揭曉光明城綜合交通樞紐全球招標方案。光明城高鐵站從此將成為和深圳北站、西麗高鐵站等比肩的國家級站城一體綜合樞紐中心。
下面這張圖是今天的光明城高鐵站。顯然,這還只是廣深港高鐵的一個中間站而已。
再對比一下最新規劃的光明城高鐵站,顯然已經規模擴容一倍有餘,整體規劃範圍甚至達到了14.9平方公裡,相當於一個前海核心區!
光明城交通綜合樞紐規劃圖
這裡將集中廣深港高鐵、贛深高鐵、深圳地鐵6號線、13號線和18號線,未來將高鐵連通深圳北站、西麗高鐵站。這不是普通的新城崛起,而是配合國家級科學城、珠三角重要創新策源地、深圳北部中心等高大上城市定位的高鐵時代下,深圳西北部的重要交通樞紐,一座TOD新城。
一個簡單研判:高鐵時代下,以綜合交通樞紐中心為依託的TOD新城,房價都不低!而且增值爆發的彈性非常大!
2018年9月23日,廣深港高鐵正式啟運。當天,我和好友陶文杰就一起搭乘首趟列車去感受並實地勘察了香港西九龍高鐵TOD新城附近的樓市。
香港中原的朋友告訴我們,西九龍高鐵站開通前後,以凱旋門、天璽、君臨天下等典型豪宅為龍頭,整個西九龍TOD新城板塊的房子大約增值了50%!一套海景房,起步價大約是單價30萬,片區均價大約是55萬,而景觀靚麗的高層海景房,更是單價賣到了80萬至110萬!
回到深圳後不久,光明區再次拍賣地。我當時就發了一條微信朋友圈,我預判光明區整體新房均價將很快全面站穩單價每平米5萬元!
當時,很多人表示質疑!
因為兩年前,光明區最標杆的新盤,就在光明城高鐵站附近,龍光玖龍臺新房售價大約是每平米4.6萬!這是當時整個光明區房價的最高點,周邊二手房還大多在3萬多徘徊,而且交投量非常低迷!甚至龍光玖龍臺售價每平米4.6萬,也很多人心驚膽顫。
然而,兩年時間!形勢徹底變了!
如今,整個光明區,新房限價已經基本上是單價每平米4.8萬至5.3萬了,甚至有最高價到了每平米6.8萬!
二手房更瘋狂。我查看了一下中原和鏈家的實際成交記錄。光明大第,今年9月30日,成交了一套88平米3房,總價718萬,單價每平米80865元。龍光玖龍臺,今年7月6日,成交了一套87平米三房,總價700萬,單價80165元。
妥妥的,光明區二手房衝破單價8萬敏感線!已經和號稱宇宙中心的龍華上塘紅山接近、和福田中心的梅林、蓮花山也差距不大。這可是深圳城市中心的資產價格!
更心驚的是漲速!2018年,龍光玖龍臺開盤均價大約每平米4.6萬,今天二手掛盤價基本上在7.9萬至8.2萬。兩年時間,幾乎是翻倍漲!
光明區房價憑什麼坐火箭?
理由當然很多,國家科學城自然是最完美的畫圖,但光明城綜合交通樞紐中心則是最靠譜的基石配套!
猶如深圳北站是龍華宇宙中心的發動機,光明城綜合交通樞紐中心,同樣將持續帶領光明區房價繼續上行。
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光明城之後,下一站是惠州北!3站18分鐘到深圳,價差約5萬/㎡找的就是這種高鐵時代的TOD新城
說了這麼多光明城綜合交通樞紐中心,大家當然要珍惜光明區樓市的投資機會。然而,往往理想豐滿現實骨感!光明區買房其實也不容易!
1、深圳嚴厲限購!無房戶優先!尤其是光明區這樣的秒光碟批發市場,投資資金很難進場。
2、更多的普通百姓其實已經很難搭乘光明區樓市列車了。畢竟,新房均價5萬+,二手房普遍7萬+甚至突破8萬!已經比肩龍華福田,資金壓力非一般人可扛。
那我們還能怎麼尋找高鐵時代TOD新城的投資機會呢?
我最近去實地踩盤過惠州北站的180萬平米大盤——金裕星河丹堤,這邊的市場,就給了我極大的震撼!
最深刻的感受是:今天的惠州北站,像極了兩年前的光明高鐵站。這是一個冉冉升起的高鐵時代TOD新城,今天房價1.2萬至1.4萬,太實惠了!
因為贛深高鐵途徑惠州,因此,惠州市明顯有城市重心向北轉移的跡象。
惠州不像深圳。深圳可以有前海、科學城、高鐵站、口岸等等無數個發動機來推動城市多點開花、齊頭並進。在惠州,可以說惠州北站就是城市升級的超級核動力發動機。
因此,惠州這些年一直在琢磨如何「以全市的力量」推動惠州北站板塊發展。
根據惠州市的規劃,惠州北站新城,一共大約44平方公裡,相當於3個深圳光明城綜合交通樞紐中心規劃統籌區的面積,也相當於深圳前海桂灣媽灣前灣的3倍體量。這足以保證一座新城崛起的縱深空間。
因此,整個惠州北站新城,將會打造城市一個集高端貿易、物流中心和品質居住中心等功能於一體的生態宜居大城。這裡將配備7臺16線,島式惠州北站高鐵中心,將匯聚贛深高鐵、廣汕高鐵、深惠城際線、莞惠城際線,以及惠州地鐵1號線、3號線、5號線等多條軌道交通路線,是集高鐵、城際輕軌和地鐵於一體的綜合交通樞紐中心!將成為整個粵東地區最大規模的綜合交通樞紐中心!未來惠州江北CBD中心將逐步向惠州北站靠攏發展。
還規劃有7個大型生態公園!惠州市自然資源局發布的《惠州高鐵北站片區控制性詳細規劃(草案)》還顯示,惠州北站TOD新城規劃區將布局公園綠地、防護綠地和廣場用地,總用地面積為151.38公頃。將優化風門坳河湧的水系布局,打造濱水活力廊道——嶺南水街和水岸休閒坊。
今天,惠州北站正在加速推進中,整個片區極像兩年前的光明城。轟轟烈烈的推土作業,就在趕2021年的贛深高鐵正式通車!
我去踩盤的時候,售樓小姐姐告訴我說,今天惠州市最繁華的地方就是惠州江北新城。從惠州江北新城到惠州北站新城,最新的公路是金泉路,已經開通,雙向通達只要10分鐘。因此惠州北站新城其實是近可享城市繁華,遠可享城市擴張紅利的地方。
最新消息是,為迎接惠州北站明年的正式投入使用,惠州市正在快馬加鞭促進惠州高鐵北站周邊道路的規劃與建設。截至明年年底,惠州高鐵北站周邊將至少有5條道路與高鐵站同步啟用,同時再新修兩座立交橋。
如上圖,目前已經建成的有:小金河大道、金泉路(西段)。在建或即將建設的有:迎賓路、依山路、白石路(預計2021年12月建成)。新建的兩座立交是:迎賓路和小金河大道立交、依山路和小金河大道立交(預計2021年12月建成)
小金河大道與金泉路實景(圖/樓市惠州)
小金河大道與惠博大道全互通立交
(圖/惠州報業全媒體記者王建橋)
重要信息是:這5條大道,基本上都是雙向6至8車道的設計。這奠定了未來惠州北站高鐵TOD新城的交通骨架,內通外聯都極為順暢!
最後,我們還拿著贛深高鐵的線路圖,測算了一下沿線的資產價差。
以惠州北站為起點,金裕星河丹堤的單價大約是每平米1.2萬至1.4萬。高鐵兩站到東莞塘廈,目前塘廈新房均價已經過3萬。3站大約18分鐘就到了深圳光明城,目前光明區房價大約在5萬至8萬。4站到深圳北站,周邊新房最高價突破10萬元。
18分鐘,半小時生活圈。高鐵時代,粵港澳大灣區都市圈時代,完全可以想像的生活方式。今天房價落差如此大,這就是普通人和投資資金的機會!
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高鐵時代臨深買房,只買龍頭標杆!星河丹堤180萬㎡大盤,有名校預期!高實用率洋房,單價均價約13500元!
明年,贛深高鐵就要開通了!從惠州北站出發,最快18分鐘到光明城。兼顧詩和遠方,工作深圳,住家惠州。你會怎麼選呢?
樓兔子一直給大家的建議是:
1、粵港澳大灣區時代,深圳廣州的一線資產最安全。但門檻也高!有實力,自然毫不猶豫。2、限購之下,囊中羞澀或投資受限的資金,不妨考慮提前布局臨深,抓深圳都市圈的擴張機會。務必沿著軌道線買房,首選依託綜合交通樞紐中心的TOD新城資產。3、對於深圳人,或者是全國資金來說,臨深買房就是降維打擊。絕對不要貪便宜撿芝麻!出來就是買地王標杆的。綜合體大盤更安全。
最近,一位資深地產圈前輩分享經驗說,他買了惠州南站的星河丹堤,還買了東莞黃江的一個別墅大盤,兩項投資都大賺。惠陽星河丹堤是因為低價進場,踩到了波段。而東莞項目則機緣巧合用了槓桿。總體經驗是:臨深買房,不是不能買。而是一定要買自己能住,願住的樓盤!這種盤,不愁沒人接盤,不愁房價不漲!
綜上,在惠州北站TOD新城,樓兔子推薦金裕星河丹堤,大家一定要去現場看看:
1、絕對是惠州北站超體大盤
距離惠州北站就大約3分鐘,住金裕星河丹堤,工作深圳北站。半小時生活圈,和深圳核心區擁擠搭乘地鐵的時間相差不多,完全可以接受。
180萬平方米超體大盤,讓你居住更加舒適。
洋房外立面實景圖
和星河旗下資產一樣,商業和學校,兩大殺手鐧,在金裕星河丹堤都有呈現。
這裡將打造建築面積約6.5萬平方米的星河COCO系綜合體以及金街,體量比惠州南站的惠陽星河丹堤要大,目前已經運營的商業有美宜佳,已經籤約了麥當勞。另外,還有星河寰宇影城、漢堡王、樂凱撒披薩、星河美居等深圳人熟知的商業品牌表達了進駐意願。
而學校方面,金裕星河丹堤規劃有兩所15班制的幼兒園,還有一所九年一貫制公立學校。
熟悉星河地產的朋友都知道,星河大盤往往配備名校!如惠陽星河丹堤就引進了華南師範大學附屬學校,資產價值立馬大幅超越鄰居。金裕星河丹堤,有類似增值機會。
2、生態宜居,詩和遠方
深圳人到臨深買房,當然要住的更加舒適健康。
金裕星河丹堤180萬平方米社區,預計分7期開發,今天正在銷售二期產品。社區內配備有900㎡泳池,有1.8公裡的歸家香樟大道,有400米夜光跑道,最大樓間距約100米。
整體容積率只有1.64,比肩香蜜湖壹號,超過大名鼎鼎的華僑城純水岸。因此,社區園林尺度感非常舒闊,毫無空間逼仄感,就是要打造真正的低密度人居樣板。
金裕星河丹堤社區環境實景圖
小區外的生態資源也驚人的好。
整個惠州北站TOD新城規劃了7個大型公園。在金裕星河丹堤對面就是佔地10697公頃的象頭山國家級自然保護區,距離大約700米。300米外,還有3000畝18洞的國際標準湯泉高爾夫球場,中海湯泉旅遊度假聖地等等。
3、104至144㎡高實用率洋房,均價約13500元
金裕星河丹堤去年貨源充足,一出手就大賣,拿下了區域銷售冠軍的榮譽!
今年,金裕星河丹堤推售高層樓王95至120平米平層和104至144平米洋房產品。貨量沒有去年多,但這批產品都是二期的樓王單位,更加直面果嶺綠地。
樓兔子去實地踩盤的時候,樓盤正在做外立面放水測試。這是所有商品房幾近現樓,即將交付買家之前的規定動作。幾乎是即買即住,也是項目的一大賣點。
金裕星河丹堤社區環境實景圖
尤其震撼的是,這批104至144平米的低密度洋房,空間規劃合理,實用率極好高,沒有任何浪費空間。
這批洋房全是南北通透的板式樓,通風採光極好,樓高只有10層。容積率更低、空間感更大。在後疫情時代,更加尊享低密度舒闊居住的好處,相信任何一位有隔離恐懼症的朋友都很好理解了。
金裕星河丹堤樣板房展示圖
比如128平米的低墅洋房,竟然有前庭後院兩個院子,一個是6.7×4.5米,另一個是7.3×4.4米,還有一個大約5平米的入戶花園!可以做到4+1房,更再配備兩個陽臺!另外每個房間的飄窗都可以按實際使用去做合理調整。
整體觀感,實用率應該超過了100%!這在深圳樓市,乃至整個大灣區,都非常罕見。
金裕星河丹堤洋房戶型圖(部分)
最後總結一下信息要點:
金裕星河丹堤不限購!目前二期在售約104至144㎡奢闊高實用率洋房。大約3分鐘到惠州北站,18分鐘到深圳光明城。粵港澳大灣區半小時生活圈,每平方米13500元買高鐵TOD品質大城的洋房產品,房價落差約5萬元/㎡!這樣算帳,你會心動嗎?放眼整個大灣區,僅此大城金裕星河丹堤可以滿足你。
責任編輯：許慧