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《我的科學看盤觀》
無目的，不看盤，走馬觀花最無聊。
無交流，不看盤，背後故事最動人。
無準備，不看盤，雞同鴨講最苦惱。
無總結，不看盤，看完就忘一時爽。
科學看盤系列：
001：《成都麓湖生態城》
002：《杭州萬科良渚文化村》
李嘉誠有一個著名論斷：「決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。」但在上海外環地段都宣稱集體奔8萬的年代，地處內中環的一個項目，卻以一己之力，徹底打破地段論。有房地產分析師這樣評價這個項目：「這個樓盤的定價體系自成一格，永遠和周邊房價完全脫離，既不影響銷售，也不帶動區域房價，往往成為一地的價格孤島，一副三界之外的腔調。」
「純從房子升值角度，這個盤不是最好的選擇。但這家開發商相當有個性，算是上海灘為數不多的，有點信念和逼格的樓盤。」
先看一組實景圖感受下：
1. 項目俯瞰圖（攝於2014年），注意屋頂和小區的綠化覆蓋面積
2. 2016年拍攝的屋頂花園鳥瞰和三期外立面，注意三棟住宅全部使用落地窗完全替代外牆
3. 小區內部
4.三期大堂及電梯廳
5.樣板房
F21樣板房
再看兩個細節的案例：
1.景觀排水
一般項目景觀排水前期做好鋪排，選用不鏽鋼蓋板，並能與地坪無縫拼接，即已經可以成為精工細節了。而在這個項目，景觀排水這一個小細節卻花費了更多看不見的用心：建築屋面、露臺、陽臺採用「吉博力虹吸式」屋面雨水排放系統；
當屋面上水位達到一定高度，雨水自動隔斷空氣進入鬥內，產生虹吸效果，抽吸雨水向下排放，排水效率大大增加。
露臺排水管道安裝實景
地面排水則選用了「德國ACO預製一體式」V型線性排水系統，ACO隸屬德國不鏽鋼分類中的頂級品牌，品質不用多說。
中鷹黑森林現場實景
ACO一體式排水系統以樹脂混凝土預製V型排水槽，內壁光滑、易於清理維護；抗滲防凍裂且能提高水流速；無螺栓式鎖扣系統，快速安裝開啟；
系統中還預留清洗檢修口；並在跌水井內設雜物提籃，防止堵塞管道
2.雙層地下車庫及其地坪
如果說景觀排水是物質上的不惜成本，該項目地下車庫的地坪工藝則不僅僅能用物力來衡量了。
沒有傳統車庫採用的黃陽樹脂地坪漆，這裡全是看似普通的清水地坪，細看卻有光滑如鏡的細膩感。
這個巴斯夫金屬骨料耐磨地坪，是在混凝土中加入固化劑再經過10幾道繁複工藝，從而將混凝土打磨出大理石式的精密效果。傳統清水地坪300目以上就可以交付使用的標準下，這裡的地坪打磨出了「1500目」以上的精密係數。
為了解決大面積使用該工藝時平整度難以控制的問題，項目專門採購了一批進口「雷射整平機」，將水平誤差控制在0.1cm以內，實現車庫地坪的明亮美觀、長壽耐磨。
但這只是這個項目上兩個微小的細節。
這個項目就是位於上海的中鷹·黑森林，相信很多業內人士早已不陌生。因為非處於傳統的上海豪宅區，一直以來中鷹·黑森林便不十分熱衷宣傳地段價值。
這種不熱衷並非出於對項目弊端的認知，而是源自對產品本身的自信。
中鷹黑森林是一個典型的保留有創始人個人色彩的項目，創始人芮永祥曾說，「拿這塊地，成本就比周邊高於數倍。之所以堅持拿下，是因為它位於普陀最宜居的萬裡板塊，並且地塊位於綠化帶內，這樣難得的低密，當時很少以後也不會再有了。」
這樣一塊好地，值得為之做到極致。
為此，芮永祥甚至曾做了一件顛覆房地產基本趨利法則的事，當人們還在研究樓間距和綠化率時，「他敲掉5000萬把整個小區全變成了森林」，實現了不可能的100%綠化；建築結構完工時敲掉外牆及部分內牆，實現360°落地窗。
今天，我們就來詳細了解下這個特立獨行的中鷹黑森林。
中鷹·黑森林，總建築面積約27萬平方米，整個社區由5棟疊加別墅、11棟高層建築組成，分三期開發，現三期最後一棟高層在售。
多年前，中鷹·黑森林就曾以「恆溫恆溼恆氧」的科技住宅聞名上海，因為曾一度除德國品牌不用，從建材、技術、設計、施工、監理等全方位引進德國技術及品牌，因此也曾有人用「拿來主義」形容它。
在市場對住宅產品的健康科技概念普遍認知不多的情況下，走健康科技豪宅路線需要承受市場的諸多質疑。但中鷹黑森林堅持了下來，並且在十幾年開發過程中始終堅持以一套完整的德系建築體系和居住理念來打造產品，一點點的按照自己的節奏做產品升級和改進，並為自己的產品挑選志同道合的客戶。
十年來，中鷹黑森林的故事在業內越傳越廣，每年迎接著上千組來自全國甚至世界各地的參觀團，囊括政府、行業機構、開發商、建築設計、室內設計、工程管理等各類單位及團體。
瑞士設計師樣板間方案
最初的美學豪宅
十多年，打造上海一個內中環項目。中鷹的開發進度無疑是極其緩慢的，直到現在，市場上關於中鷹黑森林的完整介紹也不多，基本上都是新老各種版本的中鷹·黑森林科技系統介紹——1支德國建築監理，7大舒適健康人居系統，19項建築科技，21位歐洲設計師，56家品牌團隊，102項世界一流品牌，11000棵香樟森林等等，內容也不盡詳細。
其它的部分，詮釋的更少。
「長壽命、免維護、低能耗」的健康節能建築，是中鷹黑森林一直以來的核心理念。緊鄰普陀萬裡中央綠化帶，且容積率極低是這個地塊的主要亮點。現在看來，中鷹黑森林也充分發揮出了地塊特色，通過屋頂花園技術把綠化做到了極致——「100%」。
但最初的黑森林並不是如此，每一期的開發，都經歷一次顛覆。
中鷹置業在開發這個項目之前，周邊還做了路易凱旋宮、凱旋華庭兩個項目，基本上是傳統的美式裝飾主義風格豪宅，選用大理石石材、精裝配備中央空調，尤其注重工程質量、建築保溫和材料壽命。（創始人工程出身，承接項目先後拿過20多項白玉蘭獎和魯班獎）
中鷹黑森林一期產品延續了這個特色，當時很多人會用「厚實、氣派」來形容，社區公共區域也花費五千多萬打造出成熟園林水景，一期業主陸續按期入住。
（中鷹黑森林早期社區景觀）
每一兩個月赴歐考察是中鷹的一個傳統（至今已是第68次)，2006年，芮永祥在歐洲考察中結識了德國建築界幾位設計師好友，也因為這幾位好友，對德國的建築理念以及他們對綠化環保的極度重視有了顛覆性的認知，也自此顛覆了中鷹黑森林。
歐洲的房屋普遍質量十分過硬，每一棟房子都會精確計算如何設計採光最大化、布局合理，並選用最好的材料。這些設計師住在幾十年房齡的老房中，外觀和室內陳設卻都仿佛新建，樣子和設計都很現代。與對待房子的始終專一一樣，他們對原生態綠色環境的珍視也讓人驚嘆，不管城市還是郊外，都是觸目可及的綠色。
一期外立面，保留有陽臺
這些認知，讓芮永祥進行了徹底的反思：到底什麼才是真正的好房子？原生態環境遠遠優於中國的歐洲，在環境保護和室內外空氣上卻花費了比中國多無數倍的人力物力。歐洲的富人們很多居住在百年老宅裡，享受隨處可見的綠色，他們的房子雖久經時間的洗禮，住起來卻依然方便舒服。這樣的房子，中國卻很少有。經過幾十天的閉關反思，芮永祥做了個重要決定，將中鷹黑森林顛覆重來。
健康科技宅的顛覆
從40%到100%，從園林到森林，這背後遠不止為了綠化那麼簡單
「當時我說要敲掉園林種樹，全中國只有一個人支持，你們知道是誰嗎？」
「……」
「是我自己。」
每每回想當年，芮永祥都會萌生很多感慨。
這個顛覆的決定，得不到身邊任何人的支持。但他慶幸自己的堅持：小區內的硬地坪、噴泉、走廊全部敲掉，河流水景填實，全部種上了從江浙滬採購來的一萬多棵成年香樟樹（至今中鷹在虹橋還有一塊苗木基地，裡面全是成年香樟、櫸樹等），項目也由中環凱旋宮改名中鷹·黑森林。
二期立面簡化
與此同時，產品上也同步進行了顛覆——正式系統形成森林生態、建築結構、外圍護、恆溫恆溼恆氧、智能家居、裝飾建材、家居軟裝七大健康科技住宅系統、20多項建築科技。
如：空氣調節上，以頂地雙鋪毛細管輻射供冷暖系統和置換式新風系統取代原先的中央空調，實現四季恆溫恆溼恆氧：
·在屋頂和地板內鋪設模擬葉脈和人體毛細血管機制的毛細管網輻射系統，冬天通過地平輻射供暖、夏天利用頂棚冷氣輻射供冷（熱氣上浮、冷氣下沉），均勻柔和的將溫度保持在最適宜人體的20-26℃之間。
·置換式新風下送上回，將室外空氣兩級過濾除塵、加溼/除溼、加溫/降溫等處理後送入室內並置換，形成「空氣湖」，保證供應新鮮空氣量達到約100m³/H/人。
·通過新風系統的空氣加溼/除溼與中央能源系統的環境型溼度調節，使室內溼度始終保持在30%-70%之間。
建築結構上，實現戶型的完全自由定製，每一位客戶都可以根據家庭成員需求，個性化定製1室1廳，或者6個房間；
立面方案按照包浩斯風格進行簡化，減少建築凹凸（減少冷熱橋），從而降低能耗；
同時進一步強化建築外保溫（在牆體以及窗套連接部位、牆腳等結構薄弱空腔部位均填充10公分厚進口保溫巖棉，最厚達35公分），保證建築的節能環保指數、同時強化室內的恆溫恆溼恆氧系統性能。
伊通磚，預留槽口、全部使用粘結劑；標準性強，30公分保溫厚度
石膏噴塗技術，環保高效，減少建築塵埃及汙染
全面採用石膏噴塗、伊通磚等環保建材技術等取代傳統水泥砂漿泥土磚等；
室內裝修上，同層排水、環保內隔牆、地面管道系統等將靜音隔音、環保、舒適性做到極致等等。
不僅如此，二期產品隨後還進行了更深層次的嘗試：智能家居上，2007年，中鷹與電力和自動化技術領域領導品牌ABB集團在西郊賓館籤定框架合作協議——當時中國的智能系統還沒有進入住宅領域，中鷹成為中國最早一家將運用於高級汽車中的智能EIB系統引入住宅的開發商，並在二期打造了全國第一個中央觸控螢幕運用的住宅樣本。
如今，整合社區安防、家電、電器、窗戶、捲簾等設備的ABB智能系統是中鷹交付標準配套，而在此基礎上，2015年中鷹又與瑞士一家公司接洽，在房屋的智能系統改造上再進一步：整套房屋不需要開槽布線，直接添加幾個很小的模塊就可以解決電器、窗戶、捲簾等設備的智能場景定製，並通過手機、智能終端、視頻等控制的智能家居解決方案，「這個智能系統目前在瑞士最新發明，在中國我們第一家使用」。
除了這些技術體系的實踐，中鷹·黑森林二期開始按照自己的居住理念做產品革新嘗試：改變傳統建築結構，實現1-6房戶型定製，甚至精裝標準的等級化個性定製；堅持大尺度南北通廳，放大家庭成員間交流空間；強調「空間的豪華才是真豪華」，摒棄繁複的裝飾內容，堅持北歐現代極簡風。
這些顛覆，都圍繞一個出發點——長壽命、免維護、低能耗的舒適性建築，都是中鷹黑森林「一生只搬一次家」理念的深化：在提高建築品質讓房子得以傳代之外，還讓戶型能隨時根據家庭人員結構的變化進行定製調整，讓一套房子滿足整個生命周期（如從2房—4房—2房）的需求。
瑞士式生活享受
為了看到森林，這裡不再有牆
二期的產品改造，讓中鷹·黑森林的科技住宅之名轟動一時，以「森林生態、德系品質、科技健康」聞名上海。而整個地塊中，正面南向中央綠化帶的最後三棟到底怎麼打造，中鷹黑森林也頗費了一番周折。從06年起，三期的外立面方案數次改稿，2012年最終選定德國歐博邁亞公司設計方案之一。
早期歐博邁亞公司立面方案
三期外立面先後設計了20多稿方案
2013年，三期首開的9號樓主體結構完工、出售近半。又一次歐洲考察歸來的董事長卻又作出了一個驚人的決定：更換外立面方案、全部換為落地窗。因為這次瑞士的深度考察行，一群全球最富裕群體的生活方式，讓芮永祥看到了「好」的建築的另一面。
瑞士聚集了全球最富裕的群體，他們偏愛在依山傍水、景色如畫的自然聖地建造別墅，四面大落地窗、24小時享受自然美景，沒有多餘的物質堆砌的裝飾。這種對自然美景的珍視，在物質財富之外體現出的精神富足，以及這種透通自然美景所帶來的視覺衝擊，讓一直困擾中鷹·黑森林的迷惑找到了答案——「全部使用全景落地窗、最大化利用正面12萬方的森林綠化帶景觀」，讓住在中鷹黑森林的人們也能像瑞士富人一樣不僅僅是住在這裡，更能在精神上享受這片森林。
2013年年底，中鷹·黑森林從十幾家歐洲建築設計公司的20多個設計改造方案中最終敲定Dibelius建築設計事務所的改造設計方案，三棟建築全部使用落地窗替代外牆，建築體上點綴白色中鷹」CEG」標識。
Air-lux窗及其電動充氣密封技術
中鷹·黑森林引進的瑞士Air-lux玻璃窗，在瑞士等豪宅中廣泛使用，由四層白玻璃、兩層中空、兩層low-e塗層構成，最大單幅玻璃尺寸達到18平以上，U值僅為1，保溫隔熱隔音防輻射等各項係數優異（遠超國內綠色建築標準），但全球範圍內尚沒有高層使用案例。
由此，中鷹·黑森林基本完成其產品更新換代史。
以窗及遮陽產品為例：
一期，中鷹黑森林即開始使用電動戶外軸簾遮陽系統
一期外遮陽捲簾
二期升級使用三層雙中空low-E鋁窗內置電動捲簾系統，這兩套系統直到現在依然可以在很多高品質項目中使用。
二期中空百葉窗
三期使用的Air-lux、REYNAERS窗配合Renson外遮陽捲簾，在現在的高層住宅產品中罕有使用。
三期外遮陽捲簾、內遮光紗布
可以說，中鷹·黑森林的可貴之處並不僅在於它究竟使用了多少種科技技術或進口材料工藝，而是它站在了一個前瞻性視角，由符合生命健康理念的住宅產品趨勢，打磨屬於創始人心目中的完美產品——低碳環保、健康舒適、長壽命免維護，自造城市中最珍貴的森林社區。
而為了這個「完美產品」，中鷹在十幾年的時間裡花費的精力，其中的成本很難用具體價值衡量。
4樓及21樓手機隨手拍攝畫面
看盤亮點：
一、11000棵香樟樹
中鷹·黑森林以1100棵香樟等成年喬木自造12萬方森林海式社區綠化，讓案名名副其實。項目人車分流，地下為一/兩層地下車庫，地面為人行步道，屋頂全鋪設屋頂花園，綠化率幾乎達到「100%」，盛夏季，小區內外體感溫度相差8℃，甚至20℃以上。
二、健康住宅科技系統
中鷹黑森林的七大健康住宅系統，囊括了宣傳中的19項健康科技（實際包括了23項以上技術），包括中央冰蓄冷集中供能系統、頂地雙鋪毛細管網輻射供冷暖系統、置換式新風系統、地源熱泵系統、智能家居控制系統、防輻射室外遮陽系統、節能外牆外保溫系統、磚牆切塊系統等，涵蓋了從建築施工到室內精裝等住宅產品的各個環節。
以室內空氣環境為例，為打造真正的四季恆溫恆溼恆氧潔淨空氣設置三重系統性保障：社區12萬方森林綠化保證第一道室內置換的最佳空氣源；而室內的置換式新風系統將室外空氣兩級過濾除塵、加溼/除溼等處理後送入室內，下送上回，在房間內形成了「空氣湖」，且靜音無風感，保證新鮮空氣量達100m³/h/人，超過五星級酒店國家標準的50m³/h/人；此外，在建築保溫密閉性上，將建築體做成「保溫瓶」，防止室外空氣滲透室內，造成汙染。
（能源中心提供整個項目冷熱量及生活熱水等，三期增加地源熱泵系統）
三、樣板房試住
（房精語：能爭取到的話，一定要試住下！）
中鷹黑森林的所有樣板房從來不需要穿鞋套參觀，都按照拎包實際入住標準打造，網絡水電全通；牆紙、地板、塗料等裝修品牌及材料均與交付標準一樣，選用進口環保品牌，確保綠色無汙染無甲醛。除對外開放展示的樣板房外，還會做一批同標準的體驗房。體驗房完工後，均由公司管理人員進行試住，房源足夠的情況下，公司的外賓和合作夥伴也常常入住樣板房體驗。
（設在施工現場的清水樣板間展廳）
四、365天工地開放
施工工地的全年開放是中鷹黑森林的一大特色。因為採用了石膏噴塗技術、環保伊通磚替代傳統的水泥黃沙等，中鷹的施工工地常年能保持乾淨整潔，並堅持早晚清掃、用水槍衝洗地面。董事長芮永祥對施工環境的常年要求是，每天工地巡視一圈後，鞋面不能沾染灰塵。在保證安全性的情況下，每天前來參觀的考察團們也基本都是在工地內外自由出入，任何施工環節都是陽光透明的。
（來自德國、瑞典等國的airlux工人在現場安裝落地窗）
五、社群概念
中鷹·黑森林項目三期共約1200戶，三期配套有獨立的3000平左右會所及健身房。這樣一個不大的社區，幾乎所有的業主都是創始人芮永祥的朋友和微信好友。業主有任何問題、小區有任何活動，只要在微信上互發消息，馬上就會有反饋。
三期目前第一批業主陸續交房入住，每周末芮永祥都安排與交房業主共進午宴，項目各部門主管一起出席，當面溝通交房細節問題，並組建交房微信群，業主的所有問題都在群內第一時間解決。
很多人用「老闆是在為自己挑鄰居」來形容中鷹黑森林。因為芮永祥用建造自己家的標準來打造中鷹黑森林，選擇這裡的人們也都十分認同芮永祥的這一套「固執」理念。
看到對面樓上的窗戶內堆滿雜物，芮永祥會馬上手機提醒對方注意斷舍離，給自己保持一個乾淨整潔的家。而當這些已經入住多年的業主再次拉開遮陽捲簾時，家裡往往已經整理的乾乾淨淨了。
（交房新業主在每戶的交房微信群中交流，芮永祥和每個部門負責人都在群內）
六、嚴謹細節
中鷹黑森林的國際合作品牌，十多年經歷不斷地更新換代，現如今即使淘汰一批又一批，但依然能排出密密麻麻的logo牆。外人很難理解這麼多品牌的真實性，但這些都實實在在的是在不斷的產品升級和細節要求上累積起來的。
喜利得支架規整的各類管道，安全有序
以各類管道整理和工地工人的常用工具為例，這些都是在牆體內部、地下室和施工工地使用的產品，外界很難發現。但芮永祥堅持全套引進了喜利得Hilti的產品進行整合，要做到即使不易看見的角落，也做到有序高效、經久耐用。
不論颱風還是梅雨季節，中鷹黑森林從未發生過積水漏水和房屋黴變等情況，一方面是由於綠化覆蓋率高，土壤吸水快；另一方面是在排水方面做了一整套的預防措施。中鷹黑森林骨子裡的德國精神，不僅體現在技術體系和品牌選擇上。在設計、施工、和項目的每一個嚴苛的細節要求上，均有體現。
七、 產品覆蓋銷售
七月初，宋衛平說「藍城沒有銷售部，住的舒服的房子誰不要」引起了不小的話題。宋衛平說的是藍城的銷售並服務，但在中鷹黑森林，卻將產品覆蓋銷售的思路貫徹了十幾年。因為創始人的工程出身，中鷹黑森林對產品極度嚴苛。長期以來，中鷹黑森林的老帶新比例保持80%以上。凱旋華庭的業主置換首選中鷹黑森林，中鷹黑森林一期業主再買二期、接著買三期，手握三四本房產證的黑森林業主比比皆是，而且基本都是自住為主。
黑森林的樣板房和工地一樣也是長期開放的，很多業主經常會自己帶朋友去樣板房，看完心動再介紹銷售員接待，這樣的場景黑森林的保安們早已經屢見不鮮。
八、中鷹·黑森林中央公園音樂會
2015年，中鷹·黑森林將「森林音樂會」的概念引入上海，至今在這片森林中，已舉辦了四季24場音樂會，並從始至終堅持免費對外開放。人人都有機會在黑森林平等、自由的聆聽高雅藝術之音。而這個活動的源頭還是源自於對柏林森林音樂會、紐約中央公園音樂會的認知——人人均有平等享受藝術的機會。這也使得中鷹·黑森林中央公園音樂會，打破人們對中國戶外音樂節的舊識，所謂高雅的藝術、高大上的交響音樂會不僅僅都封閉在頂級音樂廳裡，必須穿上嚴肅的禮服才能享受，藝術本應該深入在每個人的日常生活裡。
這樣的項目，一定不缺懂得的人
隨著中鷹黑森林的一點點升級，「拿來主義」的質疑越來越弱；十年過去，市場上對於科技住宅的接受度也越來越高。相信一個執著於品質的好項目，一定會在先進理念的本地化落地過程中，以用戶體驗為上，將符合住宅發展趨勢的健康理念更好的呈現給懂得的人。中鷹黑森林一二期的業主已經入住近十年，這些業主頻繁複購和老帶新比例能看出來他們對於這個執著於自己內心完美品質的開發商的認可。
中鷹黑森林的音樂會活動舉辦20多場，僅僅通過官方微信招募的報名連結，兩周時間就能產生50000+的點擊量，微信的留言也往往爆滿：
讓我們相信，一個好的項目，一定不會缺少懂得他的人。
史上最房精的『房精群約』.
房精平臺營銷月報（2016年8月）
《如果這篇文章能更早點，度假社群的領頭羊，或許就沒阿那亞什麼事了》
『案例』新老地標的跨世對話 武漢萬達是這樣做的
『案例』瘋狂的鄭州樓市下，依然不緊不慢地做著些有溫度的事兒
『案例』看一場「非常態」活動，如何撩動人心
房精平臺：
一個人的平臺，全行業的舞臺。
新浪同名微博，WM聯盟成員。
有急事，加微信：bestadonly