在挑選學區房時，一些家長往往只關注房子的價格、區位、樓層等，卻忽視了極為關鍵的戶口問題。房子過戶後，他們中的一些人驚訝地發現：學區房上還掛著別人的戶口。自己的房子裡掛著別人的戶口，多少讓人有些心裡不踏實，更讓家長們擔心的是，這一情況是否會影響到自家娃入讀對口學校呢？
插圖 王金輝
買家說
戶口本上有9個陌生人 學位還已用過
為了解決孩子上學的問題，2018年4月，80後的陳先生和王女士通過中介，購買了一套位於東城區的學區房，建築面積45平方米，總價468萬。夫妻倆和原房主約定，先支付240萬元，等到辦理產權登記的前三天，夫妻倆再支付剩下的228萬元。
沒想到，半路出了些波折。合同訂立後，中介公司告訴夫妻倆，他們買的房子裡有其他人的戶口。夫妻倆對此很不滿，但中介承諾，在過戶前可以將房子裡的他人戶口遷出。2018年6月，中介告知夫妻倆，原來的房主已經把戶口的事情解決了，信以為真的夫妻倆便與原房東李女士辦理了房屋買賣的繳稅手續。
剛交完稅，原房主李女士突然告訴陳先生夫婦，她也沒有辦法將房子裡的原有的戶口遷出去。陳先生夫婦到房屋所在地派出所查詢，不查還好，一查嚇了一跳，房子裡竟然有9個人的戶口。而原房主李女士竟表示，她也不認識這9個人。
深感被欺騙的陳先生夫婦和原房主李女士多次協商無果，最終選擇將李女士告上了法庭，要求解除合同，並賠償經濟損失20萬元。
陳先生夫婦向法庭訴稱，因為是為了孩子上學而買房，所以在購房前，他們特別詢問了房子的戶口問題，李女士和中介均確認，房子裡沒有戶口。在房屋買賣合同裡，雙方也約定「如因出賣人自身原因未如期與本房屋相關的戶口遷出的，應當向買受人支付房屋總價款5%的違約金，逾期超過15日未遷出，自逾期超過15日起，出賣人應當按日向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。」
原房主李女士也告訴法庭，戶口本上的9個人，和自己都沒有親屬關係，當時她購買這處房子的時候，也沒有注意到戶籍登記的情況。
在這樣的情況下，陳先生夫婦的孩子還能落戶就讀小學嗎？法院為此特地向有關教育部門核實。原則上，年滿六周歲的兒童具有東城區的戶口，其監護人在東城區擁有房屋產權就可以入學，2018年6月30日後取得的房產，自該地址用於登記入學之年起，原則上六年內只提供一個入學學位。
法院調查中還有另外一個發現：李女士的女兒曾在2015年就讀於涉案房屋的對口小學。根據上述政策的規定，陳先生家的孩子是沒辦法在此落戶上學的。
法院審理後認為，由於被告李女士沒能如實告知原告訴爭房屋內的戶籍登記情況，且登記的戶籍無法遷出，也違背了原告為了孩子上學買房的購房初衷。最終，法院判決解除了雙方的房屋買賣合同。
賣家說
好心幫人落戶如今學區房卻砸手上
學區房裡遷不走的戶口，既讓陳先生夫婦這樣的買家煩心，也讓賣家頭疼不已。對賣家來說，明明自己的房子是學區房，卻因為房子裡有別人，價值大打折扣，甚至連成交都變得很困難。
米女士（化名）一家的故事很有代表性，一年多以前，作為學區房的賣家，米女士家人為自家房子物色到了合適的買主。等到和買家籤好合同，準備辦理房屋買賣手續時，米女士家人突然意識到，房子的戶口本裡還有另一位阿姨和她的女兒的名字。
米女士家人這才想起，這位阿姨原來是米女士叔叔的同學，很多年前想把戶口從北京集體戶口中遷出。在米女士家人的熱心幫助下，該女士將戶口遷到了米女士家的房子裡。後來，這位女士和女兒搬到廣東生活，但戶口還留在米女士家的房子裡。
此時，米女士聯繫到這位阿姨，想讓她儘快將戶口遷走，但阿姨卻以廣東某地不讓落戶，北京沒有房子，戶口無處可遷為由拒絕了米女士的要求。經過打聽，米女士了解到這位女士在廣東有房產，也完全符合當地的落戶條件。米女士一家人猜測，她可能是想保留自己和女兒的北京戶口，所以才遲遲不肯遷戶。
經過多次協商，對方就是堅決不肯遷戶。最終，米女士家房子的買家不能接受戶口本「不乾淨」這一事實，只能放棄了這間有「瑕疵」的學區房。了解到公安、法院都沒有權力強制遷移戶口，米女士一家感到非常心累，卻也無可奈何。
記者調查
戶口本上有別人 未必會影響孩子上學
「由於戶籍的遷移屬於公安機關管理，不屬於法院的受案範圍，所以如果向法院提出遷走別人戶口的訴訟請求，法院也不會受理。而且公安機關也沒有權力強制把別人的戶口遷走。」北京法學會不動產法研究會理事、北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者。
王玉臣律師向記者提及，國內如上海、青島等城市設立了「公共戶」，有關部門可直接將「戶口老賴」的戶口遷至「公共戶」。
記者了解到，北京雖然沒有可供遷走戶口釘子戶的「公共戶」，但新戶主的戶口也可遷入該房屋。戶籍管理部門有時會通過給新戶主另行新戶的形式使其落戶。
記者在一份涉戶籍遷出糾紛的判決書中也看到，戶籍管理部門向法院說明，涉案房屋中有他人戶口不影響原告將戶口遷入，其持產權證辦理戶籍登記時會另行立戶，戶口本上不會體現他人戶籍。
就此，記者諮詢了某派出所的戶政工作人員，該工作人員表示，這種情況下，新房主的戶口可以遷進來。只是別人的戶口在你的房子上，還是要提防日後有不利影響。
只要新房主能夠將戶口遷入學區房，那麼孩子究竟能不能入讀學區房的對口學校，關鍵還是看所在區的入學政策，以及該房屋學位在一定時間內是否已經被使用。王玉臣律師建議：「買房前可以去想入讀的學校打聽一下。再一個就是關注一下賣方的年齡、親屬關係和孩子的年齡，判斷其子女是否有可能在近年就讀過房子的對口學校。」
律師支招
購房前派出所先走一趟，購房目的寫明上學
記者查閱裁判文書發現，學區房買賣引發的官司多集中在海澱、東城、西城等區，除了學區房裡戶口遷不走、學區房學位被用引發的糾紛外，還有一些家長買房後才發現，房子根本不是學區房。
此外，由於多校劃片政策的出臺，將來還可能出現買了學區房，卻上不了最心儀學校的情形。「籤合同的時候我們也會查一下房子的戶口和學區的問題，一般不會出現不能上學的問題。但因為新出臺的多校劃片政策，最大的問題是可能上不了買的學區的學校，調劑到別的學校。」一名置業顧問向記者坦言。
對買家來說，在事前做好功課，無疑還是規避學區房買賣糾紛的最優解。如何避免遭遇戶籍釘子戶呢？對此，王玉臣律師支招說：「房屋買賣雙方最好一起去一趟派出所，查詢房屋的戶口情況，確認房子裡沒有其他人的戶口，再籤合同。」
記者從房產中介處了解到，目前，中介向買賣雙方提供的房屋買賣合同中，基本都預先包含了原房主將戶籍限期遷出在內的違約條款，買賣雙方可約定延期遷移戶口等違約行為的違約金。
但記者發現，由於合同約定的違約金通常較高，司法實踐中，法院判賠的違約金往往會低於合同約定的金額。王玉臣律師表示，即便如此，在合同中還是應當明確約定違約金的數額，如果遇上被告不應訴等情況，法院還是很有可能判決全額賠付違約金的。
王玉臣律師還認為，購買學區房時要在合同中寫明購房目的，並約定解除權。「第一，要寫明買這個房子的目的是給孩子上學，具體到上哪個學校、哪一年上；第二，要寫明如果這個目的無法實現，包括但不限於戶口沒有遷出、學位名額已經被使用等其他的原因，直接把這些情形列出來，一旦遇到這種情況的話，乙方就有權去解除合同。這樣的話將來到法院，如果一旦達成解除的條件，法院判決支持解除（合同）的可能性是很大的。」王玉臣說。