編輯部日常
小辣椒：尖尖，跟你說個事情（異常認真臉.gif）
我：啊？咋了？你要離職？（驚恐萬分臉.gif）
小辣椒：不是，我覺得我化了妝，好像網紅啊！每天晚上都不捨得洗臉！
我：……
此處應該有網紅小辣椒照片！
找她投稿，也許就能見到本人
好了，寫稿開頭難，頭我開好了。
上周，「幫幫不正經研究院」資深研究員皮皮發布了《成都3月房價地圖》，翻閱了後臺536條用戶留言，emmmm發現大家都挺糾結的！
青羊區好久才有房？
主城區門檻怎麼這麼高了？
中和也配2萬+？
看到你們有如此疑問，尖尖覺得這個緊隨其後的選題，還是頗有價值。
希望藉此機會嗎，我們來暢聊下成都的房價走勢與購房邏輯。
文章有點長，中心思想就放在開頭：
房價走勢：主城區購房門檻提高，中心城區房價趨於平衡。
購房邏輯：剛需買二手或去郊區新房，改善群體買新房，成都步入全面改善的時代，正是你置換的好時機。
主城區：毫無爭議，包含武侯區、錦江區、成華區、青羊區、金牛區、高新區，也就是原來的「5+1」（5個行政區+高新區）。
人人都道主城好，卻不是人人都進的了。
2019年1-3月，主城區多個改善項目入市，開出來的價格自行感受下。
在2019年過去的四分之一的日子裡，主城區一共有23個項目拿證。
從價格來看：
90%的主城區樓盤，開盤價格突破1.5萬元/平米
56%的項目，價格在2萬+以上，多為首次開盤的純新盤
從戶型來看：
74%的樓盤，戶型面積都在100平米以上
僅26%的新開項目，有100平米以下的戶型
從裝修標準來看：
61%的項目為裝修房
14個裝修房項目，71%的裝修標準都超過了3500元/平米。
價格提升，供應戶型面積加大，伴隨的是你購房成本的提高。
保利天悅賣23241元/平米，總價五六百萬，我可以理解，畢竟地段+產品還是很耐打！
開盤當天即售罄，也證明了產品的實力與成都改善人群的實力。
but主城區部分樓盤，一個鳥不拉屎雞不生蛋的地方，也要2萬多，我也只能呵呵呵！
此外，常年拖主城區房價後腿的金牛區，也大跨步趕了上來：
融信錦溪公館，開盤價24305元/平起，據網友爆料，目前有優惠；
中南樾府憑藉「瞎了眼」的獨門絕技，將金牛區房價帶入了2萬+的時代；
保利天和最高也賣到了19343元/平米；
至此，主城區再無「價值窪地」。
再看最近三宗主城區的土地供應：
首先，地價高低不分區域
其次，從容積率及配件要求來看，低密改善產品為主
最後，未來的價格你懂得。
從城北到城南，主城區供應較少，且項目多為「改善產品」，「豪宅化」已經日漸成為成都主城區的「標籤」。
先普及一下中心城區的範圍：
中心城區：包含錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、郫都區、新都區、龍泉驛區、雙流區、溫江區、青白江等11個行政區加成都高新區、天府新區。
2017年7月2日，成都召開國家產業發展大會，正式提出中心城區11+2的城市格局。
原有的一圈層二圈層再加上個青白江，統稱為「中心城區」。
既然主城區門檻高，那郊縣湊合一下我還是十分樂意的。
尖尖分析下來發現，郊縣門檻也隨之水漲船高，逐步向主城區靠攏。
挑幾個代表性的區域講一講。
天府新區：
保利天空之城，最新批次開盤價格13727-16749元/㎡；
優品道錦繡，下批次開盤價格預估14000-16000元/㎡；
純新盤萬科公園傳奇，預估價格在18000-20000元/㎡；
而且，近日新亮相的錦江生態帶又一新盤-首創禧瑞錦江：容積率2，首創高端TOP系產品，天府新區低密墅居院落大宅。
從一系列官方標籤來看，未來的價格也很值得期待。
龍泉驛區：
除了西河及陽光城的老盤舊貨，價格暫未過萬。
像區域內的純新盤，新希望錦麟府，18552-21852元/㎡；中海御湖世家，16594-27490元/㎡……
東進勢頭正猛，龍泉的「蛻變」是遲早的。
如果說天府新區和龍泉是借著「城市規劃」的春風，那溫江、郫縣、新都又咋個解釋？
溫江的代表性樓盤，中南上熙府，12974-18914元/㎡；碧桂園十裡源墅（別墅），13333-23000元/㎡；
郫都區，萬科時光潤園，13973-15936元/㎡；領地金科籣臺府，15153-21078元/㎡；
而在我們印象中，房價一向較低的新都，也趕了上來。七一城市森林花園，10416-19231元/㎡；新希望錦悅北府，11462-13082元/㎡。
不要以為區域內這些冒尖尖的樓盤沒人買，其實人家還很搶手！
從一到多，區域內只要有一個冒尖尖，其他的就敢隨之而上。
中心城區的規劃，區域協同發展，人口外溢加速，城市空間布局更加合理。
中心城區的房價，也逐步趨於平衡。
這是一個過程，一個從1到多、循序漸進的過程。
也許5年後，你現在嫌棄的要死的三圈層，也會哭著喊著要買！
城市規劃指導土地性質，土地性質決定產品層次，產品層級決定房價定位。
2015年以前，成都還執行的是「7090」政策，高密還是成都的特色；
2017年，成都發布《房地產五年規劃2017-2021》，三大要點，很有必要重提。
第一，中優規劃中提到：中心城區的最高容積率為2.5，降低開發強度、建築尺度、人口密度。
中心城區統一要求，容積率降低，建築密度減低，建築面積下降，大戶型低密改善項目隨之而來。
第二，《房地產五年規劃2017-2021》中還提到：
穩步推廣成品住宅，到2021年底，新開工商品住宅（3層及以下低層住宅除外）中，中心城區成品住宅面積比例達到100%，全市成品住宅面積達到90%。全面發展綠色建築。
同樣，再看市場上目前的產品，裝修房居多。
第三、引導首次置業住房需求通過購買二手住房解決住房問題，穩步提高二手住房在住房交易市場中的份額。
看到這裡，你應該明白了吧！
引導性政策，就像背後一雙無形的大手，推動者房地產市場有計劃的向前穩步發展。
享受「7090」政策低門檻買房的人，急需換房。
而經歷了2016-2017年房地產行業的波動，「限價」、「減配」、「偽改善」，成都市面上真正符合改善人群需求的好產品少之又少。
2018年，成都改善市場逐步來臨；
2019年，成都的商品房改善時代全面爆發。
對於有換房需求的購房者來說，你們正好趕上了成都改善的好時代，有房可選，總比無房可換好。
產品+地段+無可替代的資源，你買的不僅是房子，還是這個城市的「使用權」。
不要總覺得價格貴，學會甄別，價格的屁股後面跟的是價值。
而剛需們也不要怕，每個周期都有剛需，只是每個周期的剛需買房邏輯不一樣罷了。
買市區二手房
二手房，一般區域基本成熟度還是能夠滿足日常生活需求，買個90平米左右的套三，首付控制在四五十萬。
買郊縣純新房
如果你是新房控，新房就只能跟隨城市化外擴的腳步，繼續往外走。
以成都中心城區為核心，房價呈放射狀依次向外圍遞減。
作為一名合格的剛需，你只能把自己流放到偏遠的郊外了。
嗯，兄弟，拿出你的判斷力與魄力，陪一個版塊成長！
緊盯成都剩餘剛需樓盤
這個是條路子，但是我把它放到最後，因為風險最大。
去買這些低價剛需樓盤的，不一定都是真剛。有資格的人都要上去試一試！
人家只是去試試手氣，搶走的卻是你買房的運氣。
買房要趁早，你沒得時間和精力慢慢守著這些盤。
看好保障性住房&共有產權住房
再不濟，政府也是要解決你的住房問題的，保障「人人有房住」。
從去年開始，成都拍賣的土地有兩大明顯特點：
一是要求配建人才公寓，無償移交租賃住房等
二是人居、城投等公司大舉拿地，修建人才公寓或租賃房源
2018年，成都出讓特殊用地92宗（含商業自持），合計6396.59畝，成交78宗，共5471.15畝，供應佔成都市整體供地的29%。
數據來源：中原地產研究院
這也是「剛需保障化」的一種趨勢，大量人才公寓的配建，申請門檻低，產品本身不差，讓更多的優質人才來蓉即有房住；租賃房源，給剛需一個過渡的周期。
至於共有產權房，北京、上海、廣州、深圳均已開展試點，成熟之後，全國大範圍推廣也是有可能的。
市場波動，人心不能亂。
與其奢望房價下跌，不如好好奮鬥，在這個城市許自己一份溫暖與庇護。