一連數日陰雨綿綿，使得南京的冬天格外冷冽。走進辦公室，接過張超親手遞來的一杯熱茶，我的心裡感覺到點點暖意。
這次採訪直到前一天晚上才最終敲定時間，彼時張超正和助手在雨夜中趕路。為了我們的採訪，他特意趕回南京，儘管第二天下午還要繼續去外地出差。
我們嘆服於邊城集團的快節奏，但張超在如此緊密的行程安排中，始終淡定從容、精神奕奕。從業19年，他非常享受工作帶來的快樂，並接受工作帶來的全部。
△邊城集團營銷中心總經理、大西洋商業管理有限公司副總經理張超
邊城集團是江蘇省著名企業，以質本創行城人之美的企業理念，以務實的態度和專業的精神投身地產，在實踐中屢建精品，為城市和消費者帶來人居美學新標準。集團致力於城市綜合運營，除地產開發以外，還有酒店、文旅、康養、投資、互聯等多元化業務覆蓋，組成宏大有序的事業版圖。
張超不僅是邊城集團的商管負責人，同時也負責集團營銷條線。身兼數職卻遊刃有餘，這是業界對他的一致評價。
整個專訪過程中，他沉穩而不失幽默地回答了我們提出的各個問題，親和力十足。
一、EVERNEW 邊城集團品牌形象全新上線
辦公室布置非常簡約，沒有多餘的布置裝飾，只在牆上掛了一個相框。仔細看了看，我發現這是侖山湖國際度假區的照片。
侖山湖項目是邊城集團重點打造的中國養生度假新典範，佔地15000畝，由山湖別墅群和商業配套組成。總投資逾50億元，致力打造長三角地區「度假+旅遊+生活」為一體的新型多元化小鎮旅遊名片。
△侖山湖國際度假區
視線轉移到辦公桌上，所有物品都放置得整齊有序。顯然，他是一個注重細節且高度自律的人。
深入交流後我們發現，他對市場始終保持著高度敏銳，對行業發展和商業格局也很有見地。
由於經常深入一線調研，他對市面上的各種住宅、商業產品如數家珍。隨手一拿就能從辦公桌上找到其他項目的相關資料，並和邊城旗下的產品進行對比，為我們詳細講解優劣勢。
香榭裡8號是邊城在揚州市邗江區打造的精品項目，將現代建築的構成元素與經典建築的比例尺度融為一體，通過細節展現對品質的苛求。逢開盤必搖號，曾創造316套房源1188人搶購的開盤記錄。
△香榭裡8號
「明年我們會加大投資持續拿地，但也會比較謹慎。」提及對明年市場的預判，張超表示房住不炒，開發商需要提升自己產品的品質。「專注產品才是王道，服務極致才會擁有粉絲，未來的溢價空間一定會比周邊競品高10%-20%。」
經過20多年的發展，邊城集團的品牌不斷升級，今年11月其全新的品牌形象EVERNEW已上線，將商業地產作為集團全新業態。
張超表示品牌升級完之後將更好地打磨產品，把品牌力發揮到極致，將優質基因植根產品。明年邊城會重點從侖山湖項目入手，著力開發文旅板塊。「我們會把日系山水城林的理念帶到侖山湖，在這裡做一些高品質的創新產品，不僅可以賞山，親水、浸林、享趣，更要讓都市人慢下來，去思考，去發現人生的美好。」
酒店板塊，個人比較期待邊城集團與希爾頓酒店集團聯合打造的希爾頓格芮精選酒店。這座五星級城市度假酒店，將與揚州當地特有的人文民俗結合，使賓客從旅行或差旅中收穫豐厚的體驗，激發靈感。
二、辦法總比困難多，帶著問題找出路
這次採訪，我們的重點關注項目是鎮江V悅奧萊購物公園，這是邊城集團在商業地產領域的首次嘗試。
這個存量改造項目的難度大，我們想聽聽張超是如何考慮的。
△鳥瞰圖
V悅奧萊購物公園的前身是一個汽車配件市場，基於對項目所處區域丁卯的看好，邊城集團決定接盤這個曾經兩次易主、被不少非品牌開發商視作「燙手山芋」的項目。
鎮江城市總體布局結構為「一城兩翼，一核四區」：「一城」是指主城區；「兩翼」之一就是丁卯，這裡是鎮江重點發展的新區域。
結合政府對丁卯「宜居宜業宜商的鎮江城市副中心」的整體規劃，邊城集團將項目整體重新定位，開闢了鎮江LOFT產品先河，以全新的形象重新綻放。
△V悅奧萊購物公園效果圖
在這個22萬平米的綜合體中，商業空間的重新規劃成為項目改造的最大挑戰。
從汽配市場到主題商業街區的轉變，意味著整個建築定位發生了翻天覆地的變化。「光是項目的前期調研，我們就花了一年時間。」
「當初接手這個項目，一開始大家都沒想好怎麼做，包括我在內。」張超非常坦率地告訴我們，「整個華東都找不到第二個類似這樣的商業項目。」
△V悅奧萊購物公園效果圖
但他堅信辦法總比困難多，聯合日本CCD團隊（南京水遊城、武漢群星城及青島樂客城的規劃設計顧問公司）開始了為期一年的考察和調研，帶著問題找出路。
「我們先後走訪了美國Westfield世紀城、葛諾夫購物中心、FASHION ISLAND、日本永旺幕張新都心、川崎grand tree等多個街區及主題購物中心項目，同時也對國內類似項目做了深入調研，拓展思路，思考商業的定位布局與業態方向。
針對鎮江項目的現狀，又帶領團隊對常州、丹陽等周邊城市的商業做了深度的摸排，探尋市場的立基差異。」
△V悅奧萊購物公園效果圖
經過數月的工作執行、大數據匯總，項目的整體定位終於問世——V悅奧萊購物公園。
利用這個項目的空間結構與自然融合度高的特點，邊城集團決定將其打造成購物公園。重點凸顯公園的休閒功能、奧萊的實惠特色，打造鎮江市民休閒娛樂新去處。
三、為城市商業注入想像力，打造創新標杆體驗式商業
近年來百貨商場、購物中心等急劇擴張，但租金收益低、電商衝擊以及同質化競爭已經成為行業難題。中國消費正發生結構性變化，從生存型向滿足型、體驗型、個性化消費轉型。
未來15分鐘生活圈將打破傳統商圈格局，截流、橫流持續，90後、00後將進一步主導消費市場需求，傳統商業已經很難滿足現在消費者的需求，傳統營銷方法失效，亟需通過「創新」創造「流量」。
張超認為目前線下商業體最重要還是要有體驗感，這種體驗感不僅是在品牌類，還在於線上不具備的場景。
△V悅奧萊購物公園效果圖
V悅奧萊購物公園是全鎮江最大的主題商業街區，建築面積約7萬方，美式風格設計，首次設立獨立停車場，全智能體驗中心，近1000個停車位。
邊城集團立志將其打造為集歡樂有趣、自然時尚、品質藝術集社交體驗於一體複合型度假空間，營造全新生活方式。
1、都市綠洲酷樂園
國內的商業設施大多數為盒子型商業，親和力較弱，自然融合感不足。
為了跟其它項目差異化，把自然融合感做到極致，V悅奧萊購物公園無論是在外形結構、空間設計，還是內部場景的打造上，都秉承著「融入自然，享受自然」的理念。
△V悅奧萊購物公園效果圖
「我們特意邀請了美國團隊來做景觀設計，每一株植被的挑選和移栽位置的選擇，都經過精心設計，不僅要有『一步一景』的賞心悅目，更有『閒暇遊園』的舒適恬淡。」張超充滿自信地告訴我們。
△示意圖
項目外形主打自然風情，整套場景夏季設置了智能水霧系統，物理降溫，進園後來了不會感到那麼熱，冬季配置進口取暖戶外爐。
內部空間貫穿縱線七大主題綠洲，加上疊水景觀、旱噴廣場、各種休憩設施...整個場景靈動通透，讓人可以舒適且持久的逛街。
2、全家庭生活娛樂聚集地
張超認為做商業一定要與消費者建立心智的連結，研究目標客群究竟喜歡什麼樣的東西。
邊城商管團隊經過前期的深入調研，發現僅憑項目周邊的5萬大學生客群，無法支撐整體商業的業績需求。反而周邊日益增多的居住人口及項目自帶1600餘戶居民，將會成為消費主力。
△示意圖
所以決定把客戶的需求放在首位，按照全家庭的定位來落實MD組合。「我們要為親子打造一站式生活娛樂場所、為年輕父母打造具有格調和時尚潮流氣息的全業態購物空間、為老人打造親近自然的休憩公園。」
據商業薈了解，V悅奧萊購物公園的親子、休閒、體驗類業態會放到30%以上，餐飲約佔26%，服務和生活配套約佔15%，剩下的考慮做零售。圍繞生活、消費、休閒，打造全新的家庭生活方式。
3、「好玩、有趣、有話題」
提起項目種種創設性的奇思妙想，張超的眼睛裡閃閃發光：「我們把自己定位成有想像力的開發商，要為鎮江人民提供更多好玩、有趣、有話題的東西，讓V悅奧萊購物公園成為一個社交場所，自帶網紅屬性的打卡地。」
據商業薈了解，V悅奧萊購物公園裡引入了大量好玩的、有話題的品牌，更有30%以上的品牌首次進駐鎮江及丁卯。
目前項目正在主力店招商階段，包括最有情懷的菜食中心、24小時不打烊的網紅書店、永不落幕的特色夜市，以及流行時尚的網紅特色店都在他們的招商範圍內。
△V悅奧萊購物公園效果圖
項目還在二樓10米寬的通道上，打造了國內罕有的軌道巴士。中間以紐約、巴黎等世界著名城市為主題設置站點，未來消費者可以免費體驗拍照，相信會成為又一網紅打卡新去處。
為了突破傳統、加強消費者互動性和體驗感，V悅奧萊購物公園打造了多個亮點，其中包括：互動旱噴、室外攀巖、樂高主題廣場、兒童駕校、天空農場、中心舞臺…由於本文篇幅有限，這裡不再展開詳細介紹，大家可以盡情期待。
△示意圖
「我覺得現在大家每天的節奏都非常快，希望我們項目能讓消費者慢下來，更好地享受生活。有小孩的可以帶小孩來玩，想吃夜宵的晚上可以有深夜食堂，想洗衣服這邊給你配洗衣店、頭疼腦熱下樓就是藥房...
各種服務、生活配套，再加上網紅書店、菜食中心，配合這麼多好玩有趣的景觀，我相信這個項目有機會能夠成為一個商業新標杆。」
正如張超所說，不論從品牌影響力，還是生活便利性，V悅奧萊購物公園都能夠全方位、360度滿足全家庭生活消費需求，打造最自然，最舒適、最貼心的購物公園。
我們相信，未來項目正式開業後，勢必將為鎮江締造一張城市新名片。
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