來源：金融八卦女
文｜鐵頭社長
來源｜鐵頭功社（ID：onehangzhou）
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今年4月，去年賺了20個億的薇婭首次直播賣房，產品是酒店式公寓。直播中她說自己買了很多公寓，平常也住公寓。
當時，包括社長在內的很多吃瓜群眾都表示不相信：
又是套路。
在普通人的印象裡，產權只有40、50年的公寓只是一個邊緣產品，從投資的角度看，它金融槓桿低，交易稅費高；從自住的角度看，水電費用高，魚龍混雜，只是商品房的臨時替代品。
但貧窮顯然限制了我們的想像。後來社長才知道，薇婭說的公寓不是一兩百萬的酒店式公寓，而是上千萬的「江景豪宅」。
社長獲悉，薇婭在杭州奧體板塊的嘉潤公館一口氣買了四套公寓，她沒有找任何代理，而是和開發商直接籤約。
按最便宜3萬/平米的價格，嘉潤公館總價最低的一套也需要876萬，多數房源都是千萬起。這樣算來，薇婭的四套房子總價至少：
3500萬。
可以想像一下，四套打通後，薇婭將有一套至少1200平的複式豪宅。距離錢塘江邊和奧體博覽中心直線距離1公裡，可以私家享有江邊的城市燈光秀。
實際上，薇婭買的這種江景豪宅，是政策「畸變」後的產物。
2018年4月，杭州出臺「限酒令」，規定後續出讓的商業用地不可以再修建酒店式公寓等類住宅：
可分割轉讓的最小面積為300平米。
政策制定者認為，這樣一來開發商不會再蓋酒店式公寓了。畢竟，誰會去買一個300平以上的商業公寓呢？
「限酒令」的強勢，依然沒有阻擋開發商對於辦公樓的恐懼，他們寧願蓋300平的公寓，也不願意手中握著一堆租不出去的辦公樓。
但政策制定者估計不會想到，從今年年初開始，300平以上的商業公寓，竟然受到了杭州富豪們的狂熱追捧。new money 和old money一起，幾乎要把錢塘江邊的大平層公寓掃蕩空了。
那些原本規劃為辦公樓的高樓大廈，很多都變成了富人們的客廳和臥室。
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幾個月前，王思聰帶著新女友甜仇去銀杏匯公寓看房，被人拍了照片發在網上。
社長獲悉，其實在去銀杏匯之前，他們先去看了錢江世紀城的江景公寓「觀雲錢塘城」，項目最小戶型308方，總價1800萬起。
據說王思聰遲疑了一下，說期房還要等，然後就給女朋友在銀杏匯：
租了一套房。
相比王思聰，杭州的年輕人們更加財大氣粗。一位網紅第一次去觀雲錢塘城看房，就下單了一套3000萬的大平層，籤合同時，她和銷售說：
這錢我幾天就賺回來了。
觀雲錢塘城幾乎要成為杭州頭部網紅聚集地，一期開盤非常火爆，要託關係，還要排隊才可能買到。
銷售統計了下，客戶中除了網紅，還有很多中年大叔，2000萬的公寓買起來眼都不眨，但產證上的名字奼紫嫣紅。公寓的優越性這時候就體現出來了：
不佔房票。
先富起來的網絡紅人們最愛的，還有錢江新城的錢塘公館，最小戶型360平方米，現在均價9萬每平米：
算下來，每套房子至少要3000萬起。
微博粉絲824萬的網紅張林超就住在這裡，33歲的張林超本來就家境富有，25歲時自創服裝品牌，並在淘寶上一度做到女裝品牌前五強。
微博粉絲512萬的阿希哥也住在錢塘公館，她20歲就在淘寶上開網店。有次直播中，她讓網友們看了下自己在錢塘公館530平米的大平層，光是一個簡單的介紹就花了12分鐘。
因為房間太多，家人之間需要發微信聯繫。
前些天，一位想要在杭州做MCN機構的香港人買了一套3000萬的大平層，他正在物色一整棟樓做網紅孵化機構。
你在直播間買的每一隻口紅，刷出去的每一個火箭，最後都變成了錢塘江邊的大平層。
社長統計了一下，杭州市場上熱賣的公寓大平層項目還有朝龍匯、京港國際、迪凱金座、萬潮星匯等，他們幾乎都位於錢江新城和奧體板塊的江邊，從臥室望出去，就是大金球、蓮花碗這樣的地標。
新一代的富豪們，根本不在乎房子的性質是公寓還是住宅，不擔心未來的交易稅費和商用水電，更不會在乎學區。
他們的要求簡單直接：
窗外有景，面積夠大，裝修夠豪。
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如果不是買不到合適的住宅，誰會去買產權50年的公寓呢？
社長認識一位杭州連鎖品牌的接班人，他家裡孩子多，老人要幫忙照顧孩子，小戶型根本滿足不了他的需求。
他甚至借了別人的名額去搖御潮府和杭州壹號院，最後只能退而求其次，將目光瞄向大平層公寓。
在富人們的追捧下，杭州甚至已經出現了單價超15萬的公寓。距離西湖直線距離300米的「逸廬」，價目表裡只有兩種：
看到西湖的房子15萬/平米，看不到西湖的10萬/平米。
逸廬主力戶型在270-350平米，最大的一套686平米頂躍，總價要1.5億。用這個錢，可以買一套江南裡或者三套玫瑰園了。
銷售人員告訴社長，一位杭州富豪前段時間剛在這裡下手一套350平米的大平層。在逸廬的成交記錄裡，已經有1億以上房子的成交。還有人攜朋友一起買了一層，一人一戶。
錢塘江邊的這股掃貨之風，救活了不少本來瀕死的公寓。
2009年，臺灣開發商世華實業有限公司在杭州拿地，打算把臺灣的第一豪宅「帝寶」複製到大陸。在臺灣，小S、康師傅董事長魏應州、郭臺銘都是帝寶的業主，單物業費一個月就有400多萬。
這家臺灣開發商在臺北接待了很多溫州人，為此還專設了會說溫州方言的接待員。
再後來，他們就索性跑到杭州來了。或許是不太了解大陸的政策，他們拿的那塊商業用地，產權是40年。
在奧體核心位置的項目大廈內，極盡奢侈之能事——300萬一顆的日本進口黑松、大堂裡20萬一只的水晶燈、一層兩戶，卻有五部電梯。
這些裝修當然最後都要業主來買單：房子普遍400平方米起步，總價1200萬起。
開盤後，這個價格嚇跑了不少人，雖然蕭山科技城的兩位大佬總裁都成了業主，銷售卻一直不溫不火。
但從去年開始，銷售又活躍起來。而且，買家普遍一買兩套，要麼一層兩套，要麼上下兩層打通。最近的一套，被浙江一家針織公司董事長買下了。
類似的，還有位於錢江新城的迪凱金座，400方的戶型，總價3000多萬，一個廚房的裝修就上百萬。
從迪凱的落地窗望出去，蓮花碗、大金球、錢塘江和西湖盡收眼底。
迪凱在2014年就開盤領出了預售證，但當時杭州市場連住宅都很難賣出去。直到去年12月，房管局才最終核發了預售。
透明售房網顯示，迪凱金座現在的可售套數只有11套了。
帝寶和迪凱的地塊，是在2010年和2007年拿到的，仔細算算，剩餘產權不到30年了。
即便這樣，依然擋不住富人們掃貨的熱情。
動輒3000多萬的公寓，日後一旦流通，稅費都是天文數字。所以，它們幾乎沒有流通的可能：
這才是真正的房住不炒。
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仔細算算，杭州已經很長時間沒有出過頂尖豪宅了。為了控制房價，杭州七月下半月發的預售證，沒有一張超過3.5萬/平米的。
一位開發商對社長說：
3.5萬以上的項目想拿證，最早也要排到8月中下旬了。
即便有一些豪宅，也早就變成了套利的工具，無論是丹楓四季還是曉風印月，人們眼饞的都是動輒每平米3、4萬的倒掛。富人只是想買大房子，卻不知不覺變成了「炒房客」。
上半年，勉強算得上豪宅的兩個項目，御潮府的中籤率5.62%；杭州壹號院的中籤率為6.5%：
在這樣的形勢下，富人們被憋壞了。
有朋友和社長開玩笑：
現在在杭州，剛需和富豪一樣，都買不到想要的房子。
在「穩房價，保剛需」的政策導向中， 杭州人的財富能級和對好房子的渴求，被大大低估和忽視了。
對於豪宅，其實大可不必視之為洪水猛獸。歸根結底，這都是大筆大筆稅收呀。
杭州人對房地產的真愛，是滲透到骨子裡的。
2005年前後那幾年，馬雲每年春節都要在城中四處看房，桃花源、富春山居等豪宅，一個都不會放過，甚至還帶著張紀中、李亞鵬和尤勇一起去踩盤。
有一年春節，建築工人放假，馬云為了看樓盤實景，翻牆進了建築工地。看一天房下來，灰頭土臉的。
十幾年過後，這位翻牆看房的年輕人對著另一波年輕人說：
未來房價如蔥啊。