什麼是泡沫？
根據《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對「泡沫」的定義，泡沫是指資產價格連續、急劇上漲，價格上漲高加劇了人們的漲價預期，從而吸引新的投機者，但隨著價格的上漲，出現預期逆轉和價格暴跌，通常導致金融危機。
房地產泡沫則是以房地產為載體的泡沫經濟，背後是房地產價格和實際價值的背離，房價脫離了實際使用者支撐的狀況。
20年來，北上廣深等一線城市的房價，2001年房價在5000元左右，2016年開始漲至4.0萬、4.5萬、1.87萬和5.5萬，房價漲幅如此之高，也引發了人們對房地產泡沫的關注。
近日，銀保監會主席郭樹清發表文章《完善現代金融監管體系》指出，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」，要堅決抑制房地產泡沫。
文章中還指出，「房地產與金融業深度關聯」。
根據央行數據，在房地產貸款方面，9月末，全國主要金融機構房地產貸款佔各項貸款餘額的28.8%。其中，個人住房貸款餘額33.7萬億元，住房開發貸款餘額9.3萬億元。
當房產的投資屬性增強，就會帶來資本的追捧。舉一個簡單的例子，大開發商A和小開發商B，同時拿地開發，大開發商比較容易獲取銀行的貸款，相當部分的小開發商沒有很強的實力，只能借高利貸，以前房地產的利潤高，貨幣相對寬鬆，尚且能維持生存。
如今樓市受「房住不炒」政策和三道紅線影響，利潤率大不如前，如果房子賣不出去，A在銀行的壞帳就會增加，B則有可能面臨破產，消費者C和D分別買了A和B的房子，開發商難過，C就要擔心會不會延期交房，D更要擔心房子會不會爛尾。
而C和D都向銀行申請了房貸，房貸壓力之下，一旦收入跟不上，就會面臨斷供的風險。這個過程中，開發貸款、房貸都和銀行緊密相關。所以，一旦房地產泡沫破滅，銀行將是買單者之一。
尤其是現在棚改收尾，一些缺乏產業支撐的三四線城市房地產庫存高壓之下，焦慮的不僅僅是開發商，銀行也同樣焦慮。
根據《證券日報》報導，2020年以來，銀保監會開出的千萬元級、億元級罰單屢見不鮮。而這些銀行違規行為主要集中在信貸資金違規「輸血」房地產等領域，足以說明，控制房地產泡沫，阻擋這隻「灰犀牛」的重要性。
那麼， 我國的樓市是否存在房地產泡沫呢？根據經濟學家任澤平的研究，從房價收入比、租金回報率、空置率、去化周期等指標，可以衡量房地產泡沫是否存在。
第一，房價收入比
一般而言，在發達國家，房價收入比超過 6 就可視為泡沫區。
從房價收入比來看， 根據易居研究院的研究結果，2019 年，全國商品住宅房價收入比為 8.8，35個大中城市中，房價收入比較高的多為東部城市， 深圳2019年的房價收入比達到35，意味著一對夫妻需要35年的收入才能買下一套深圳房子。不少二線城市的房價收入比也不低，三亞、上海、北京、廈門等城市的房價收入比已經超過20。
第二，租金回報率
如果房價收入比衡量的是房價與購買力之間的差距，那麼租金回報率衡量的，就是房價水平與真實價值的背離。根據國際租售比合理區間推斷，靜態租賃回報率應該為4%-6%。
根據《全國重點50城租金收入比調查研究報告》顯示，2019年，一線城市中，北京、深圳房價高企，租售比較低，租金回報率均為1.8%。二線城市租金回報率在2.3%，也在國際標準4%以下。租金回報率越低，意味著房價水平與真實價值偏離越多，想以租養貸越來越難了。
第三，空置率
按照國際慣例，商品房空置率10%至20%為危險區，20%以上則是嚴重積壓。西南財經大學「中國家庭金融調查與研究中心」的調查報告顯示：我國城市家庭的空置率高達22.4%，三線城市住房空置率更高。我國的住房空置率已高於美國、日本、歐盟等國家和地區。
空置率22.4%，什麼概念？2019年中國商品房銷售面積達到171558萬平方米，人均居住面積40平方米左右，按照空置率22.4%計算，僅2019年，空置的商品房就夠960萬人住了。
空置的房屋不僅會佔據金融資源，還會造成住房供應緊張，房產稅遲遲沒有出臺更助長了炒房客的投資心理，讓那些買不起房的人買房更難。
第四，商品房庫存去化周期
商品房的去化周期，可以用來衡量商品房銷售快慢，一般由新建商品住宅的存量除以此前12個月的月均成交量而得出。去化周期越長，房子越不好賣。業界認為，庫存去化周期在12-16個月左右是合理的。
根據易居《全國百城住宅庫存報告》顯示，截至2020年10月底，全國百城新建商品住宅庫存5.0233億平方米，已連續23個月同比正增長。景德鎮、日照、包頭去化周期分別為38.4、34.8和28.2個月，已經遠超合理區間。
從以上四個指標來看，房價確實到了高點，甚至有風險的時刻了。
所以，我們也不難理解——
原央行副行長吳曉靈，在五道口金融學院演講時所說：在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻後的準備，是每個人都要面對的現實。