經濟學家李迅雷曾說到，現階段買房其實已經不賺錢，在房價平穩的情況下，買房就是在虧本。例如在一線城市，房產持有成本普遍高於9%，但是租金收益卻很低，還要考慮房產折舊4%，最後房子其實並不賺錢了。
房地產有泡沫嗎？關鍵看3個方面：
一、房價高了還是低了？
1988年7月，全國開始第一塊商品房土地拍賣活動，這個時候商品房市場化才開始萌芽，按揭貸款和商品房市場才從真正意義上開始誕生，第一個小區東曉花園當時的銷售價格為1600元/平方米，1987年的時候，商品房銷售總面積才2697萬平方米，當時的商品房均價為408元/平米。
20年後的今天，房價已經超過1萬元以上了，根據國家統計局發布的數據，在2020年度的1-9月份，全國房地產開發銷售面積超過117073萬平，同比降低1.8%，環比1-8月份收窄1.5個百分點。讓人眼前一亮的是新房銷售價格，在這幾個月裡，新房銷售價格全部超過1萬元以上，分別是10113元/㎡、10263元/㎡、10540元/㎡、10191元/㎡。
比起1988年，房價平均上漲了500%，北上廣深現階段的平均房價已經在5萬元以上，比起第一個樓盤的1600元，上漲了31倍。
清華大學研究所所長劉洪玉認為，房價高了還是低了，關鍵要看居民收入和可接受程度，過去20年，房價上漲迅速，全國房價漲幅500%以上，多數一二線城市房價漲幅在700%-800%之間，但是很明顯，房價起點高、在同樣的漲幅下收入跑不贏房價，導致很多人買不起房子。劉洪玉認為，房價漲過了頭會失去支撐，所以房價不可能一直上漲下去。
二、房產存量有多少？
任澤平在2019年就發布了一份中國住房數量報告，給出結論，中國的城市存量房產數量達到3.11億套以上，戶均房產持有達到1.1套。簡單計算一下，3億套房子，按照平均城鎮家庭人口4人計算，那麼這些房子可容納12億人使用。但是我國城市化率才60%，城市人口總數才8.4億人，供給量超出需求量4億人。
房產還不過剩？央行也給了報告，在2020年《城鎮家庭金融負債》報告表示，超過96%的城市家庭都買了房子，真正無房的家庭不足4%，戶均房產持有達到1.5套左右，超過30%家庭購買有2套以上的房子。
房產供大於求的顯著表現為租房空置率偏高，早有數據顯示，我國的一線城市空置率達到16.8%，二三線為22.2%和21.8%。而這些數據都遠遠超過了國外（美國，歐洲、日本等）合理化的10%警戒線水平，更有機構研究指出，僅僅在人口眾多的北京城市，空置房就達到了100萬套（這100萬套房子可解決整個城市25%人的居住問題），如果是擱在二三線城市，可能剩餘的房子更多了。
與此同時，我國的住宅面積總量達到650億平米，不管是總量還是人均住房面積都遠遠超過發達國家的基本水平，現階段城市人均住房45平米，而發達國家的日本和韓國這兩個國家的人均住房也才19平米。
三、租金收益太低。
租金收益率體現的是住房價格的市場平衡度關係。不管是房價、還是租金，體現的都是居民每月住房支付能力。在合理的關係下，一個人買房300萬元，那麼這套房子對外出租，用30年的租金可以收回購房成本，這是合理水平。但實際上根本不可能。
根據國際慣例，合理的區間為5%-6%，也就是說一套房子300萬元，你對外出租的話30年可以把所有的買房本息收回來（假如你按揭貸款30年，月供1萬元，在合理情況下，月租金1萬元才可以剛好30年收回成本。）
現階段，我國的城市租金收益率很低，上海在1.3%左右，房價6萬元，總價格600萬元-800萬元，這樣的房子在當地還是面積較小的房子，但是月租金卻非常低，只有8000元/月左右。1年時間租金收益10萬元。這樣的情況下，80年方可把所有的買房款拿回來。
從這個角度而言，市場的住房成本遠遠超過了人們可接受的實際住房成本，市場價是接受價格的200%—300%以上。
所以，誰要說房地產沒有泡沫，那是不可能的。借用央行副行長吳曉靈的一句話：泡沫中狂歡的日子不多了，每個人要提前做好泡沫破滅的準備，普通人如何應對？一位銀行經理直言：建議手握2樣東西有安全：
1、黃金，這是相對保值的產品，雖然在過去的20年裡，黃金價格從80元漲到400元，上漲了只有5倍左右，遠遠不及房價上漲的6-9倍多，但是比起房價忽高忽低的不確定性，黃金卻是相對平穩的，長線而言，持有一定比例的黃金可行。
2、個人保障。每個人都有「危機感和焦慮感」，特別是成年當了家長之後，這種焦慮感更加迫切。根本原因還在於對未來不可預知的事情擔憂。某一天家裡人生病了，一下子需要60萬元，這可是普通家庭20年的積蓄，所以提前儲備一份保障計劃顯得尤為重要，這樣才能保障生活安全。
房地產有泡沫嗎？你怎麼看？