從近年來深圳商業市場來看，眾多邁入十年以上的購物中心，如：深圳萬象城、海岸城、益田假日廣場、金光華等都在陸續做出調整升級。作為深圳存量商業改造中的「一份子」，福田星河COCO Park近年來的表現一直可圈可點。
早在2017年，星河就投入重資對福田星河COCO Park進行開業以來最大力度的改造升級。2018年，君尚百貨因租賃合同到期撤出星河國際裙樓。2019年，星河也將原君尚百貨部分納入福田星河COCO Park整體經營，以南北區進行區分。隨著南區即將誕生，北區繼續升級，升級後整體商業管理面積將達到12萬平方米。
2019年，福田星河COCO Park即將迎來華麗大變身。下文，我們將詳細解讀福田COCO Park將如何變、又變在哪裡？新的福田COCO Park將帶來哪些商業新體驗？
一、建築空間之變：延伸「公園」空間理念 「新南區」即將誕生
作為「國內首個情景式公園版購物中心」，在開業之初，福田星河COCO Park便突破傳統的建築格局，在商場正中間打造了6000平方米下沉式露天廣場，加上獨具特色的星空棧道，營造出了「公園」式休閒購物體驗的氛圍。
深圳福田星河COCO Park煥新升級效果圖
秉承「公園」購物這一理念，也為了讓該項目能迎合當下消費者對空間體驗的社交功能的新需求。近年來，福田星河COCO Park在空間改造方面也下足功夫，其整體規劃方面，計劃將在北區南區間建設連廊打通整個商業動線，互通客流；建築設計方面，星河商置聘請國內外優秀設計公司對項目外立面、內裝、景觀、導視系統等進行整體更新設計，設計理念貼近大自然，注重人文藝術氣息營造，強化並凸顯「公園」概念。
改造前
改造後
據贏商網現場觀察，福田星河COCO Park目前已逐步完成了內裝升級改造，整體風格簡約、雅致；項目外立面改造、星空廣場格局優化等正在有條不紊地進行中，項目南區也在大面積的裝修、翻新。
正在裝修、翻新的南區
二、品牌之變：南北區煥新升級 場內品牌將超400家
除了在空間改造之外，福田星河COCO Park也在根據消費者不斷的需求變化，積極調整業態及品牌，從最初的視覺購物、美食聯邦、COCO酒吧街、娛樂生活等功能業態，到現在人們對品質生活的多元化追求，先後引進多家國際美妝及輕奢品牌，並通過增加輕餐比例等，提升項目休閒氛圍，吸引更多的年輕時尚族。
·填補福田CBD商圈高端化妝品業態空白
2019年3月~10月，福田COCO Park陸續引入14家國際化妝品品牌，包括Dior全球最新形象店、LANCÔME、YSL、CPB、法國嬌蘭Guerlain精品香水主題店、GIORGIO ARMANI精品店、GIVENCHY全國首家最新形象店、SK-Ⅱ、fresh、Kiehl's、植村秀shu uemura、帕爾馬之水Acqua di Parma東南首店、歐舒丹、華南唯一一家三宅一生&納西索等品牌，不僅填補了福田CBD商圈在高端化妝品這一類業態的空白，也進一步奠定了福田COCO Park在整個商圈的核心地位；
而為了迎合Z時代消費群體的需求，其還引進深圳首家THE COLORIST調色師，該店也是國內最大規模純彩妝集合店，無論是空間顏值還是產品品類方面，都更加貼近新一代年輕消費群體的需求。
·「首店+網紅」品牌 強化時尚品質生活
購物中心「化整為零」已然成為時下調整的新態勢，在2017年，永旺撤出福田COCO Park之後，永輝華南首家精標店+超級物種等品牌隨即進入，在合理規劃面積、增加租金收益的同時，也給更多的品牌給予了發展空間，滿足了不同的需求。
2019年，福田COCO Park圍繞時下年輕人的社交需求，以網紅餐飲為主，引入火爆京都的% Arabica咖啡、高端甜品品牌LADY M、華南首家澳洲漢堡Royal Stacks、日本烤肉品牌牛角深圳首店、日式火鍋溫野菜等；
同時，福田COCO Park也緊扣「時尚潮流」主題，引入眾多國內外時尚潮牌，組成年輕時尚潮流品牌矩陣。如：美國潮牌STARTER、英國街頭嘻哈品牌TCH等，也有MICHAEL KORS等輕奢時尚品牌。
值得關注的是，據星河方面透露，在即將亮相的南區商業空間中，其將引進星河自營主力店星趣童堡、以及紳士淑女品牌、運動品類、家居館等等，以滿足更多家庭客群的需求，未來南北區將集合超過400家國內外品牌，全方面、全品類滿足消費者需求。
三、營銷之變：緊扣「年輕人」 上演數十場營銷活動
作為商業存量商業升級中的重要一環，購物中心的營銷活動也層出不窮，成為實現差異化經營的「加速器」。福田星河COCO Park的系列營銷活動同樣也聚攏人氣，精彩紛呈。
據了解，近兩年來，福田星河COCO Park舉辦了數十場大大小小的營銷活動，其打通線上線下渠道，以星空廣場為核心，通過娛樂明星、互動遊戲、創意市集、品牌發布會、展覽等多種形式。如:其與騰訊合作推出騰訊QQ 20周年主題展，在6000平方米露天廣場上擺放超大企鵝公仔，吸引年輕潮人打卡合影，與奈雪的茶、% Arabica等品牌聯動，掀起90後、95後一大波回憶殺。而場內品牌西西弗書店也為商場聚集了一大批文藝青年，不定期的籤售會、分享會等為商場帶來濃厚的文藝氣息。
2019年，星河商置聯動全國項目發起「大搶節」，其以「體育IP+國潮+商業」的創新跨界組合，讓星河商置在眾多購物中心的「造節運動」中脫穎而出，打響了營銷差異化的重要一槍。而福田COCO Park作為聯動營銷的重要戰場，也成為了重要的線下互動場景，如：星河商置旗下五大購物中心聯動，2019星河商置自由搏擊大賽福田COCO Park站在「大搶節」期間開賽；超級猩猩舉辦搏擊操表演，三天不重樣；星空廣場響應國潮興起，引入青年街頭文化，BadGuys國潮街舞巡演、京劇嘻哈跨界表演輪番上場。線下互動場景+多家品牌線上線下折扣優惠、積分兌換等，福田COCO Park在「大搶節」中祭出一套創新營銷組合拳。
緊扣星空廣場的空間化互動性特色，福田星河COCO Park在營銷手段上推陳出新，開闢了一條差異化的主題式購物中心之路。
總結
面對競爭日益白熱化的商業環境，購物中心存量改造已經成為迫在眉睫的大事。
而隨著經濟水平的提高，消費者的需求也在不斷變化、升級，已經從基本的物質消費，變得更加注重體驗、個性和品質。購物中心只有順應消費需求的變化、確立正確的品牌定位，才能在一片紅海中走出一條差異化發展道路。
福田星河COCO Park不僅在建築空間改造上、品牌調整升級上，而且在系列營銷活動上，都契合自身「時尚、潮流、體驗」的定位，在場景互動中精準把脈年輕人的消費習慣、需求變化，在深圳存量商業中貢獻了自己獨有的改造經驗。
近年來，星河商置以福田星河COCO Park為開端，產品線也在不斷更新，至今管理著星河COCO Park、星河COCO City、星河iCO、星河COCO Garden、星河第三空間、星河中心等六大產品品牌。目前星河商置服務的商業項目近30個，服務面積超250萬平米，項目遍及深圳、廣州、惠州、中山、常州、寧鄉、普寧、鄂爾多斯、恩施、南昌為代表的珠三角、長三角、粵東、內蒙、華中、中部等區域，並計劃向全國布局。
標杆商業項目福田星河COCO Park升級改造的逐漸亮相，也為星河商置積累了豐富的存量商業運營與改造經驗。對於福田星河COCO Park後續調整動作，贏商網也將持續關注。
（註：部分圖片來源於福田星河COCO Park官微）