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作者 正坤財稅 周小玉
土地增值稅是房地產企業流轉環節的重要稅種,稅率高、稅負重,其稅負高低最終會影響銷售淨利率,進而影響投拓部門的投資決策。由於房地產企業銷售成本率(或銷售毛利率)的獲取相對容易,本文介紹如何建立簡易的銷售成本率、土地增值稅稅負率、銷售淨利率對應表,協助投拓部門快速匡算項目經營利潤,為投資決策提供支持。
一、核心公式及基本假設
根據銷售淨利率的計算公式:
銷售淨利率=(銷售收入-開發成本-營業費用-稅金及附加-企業所得稅)/銷售收入
將稅金及附加拆分為其他附加稅金及土地增值稅,則銷售淨利率可化簡為
=(1-銷售成本率-營業費用率-其他附加稅稅負率-土地增值稅稅負率)*0.25
由上式可以看出,土地增值稅稅負率直接影響企業的銷售淨利率,因此,對土地增值稅稅負率的預測至關重要,本文為討論的方便,暫假設增值稅稅負率、營業費用率(本文所指營業費用包括資本化利息)為外生變量,企業可結合自身情況對上述變量進行單獨預測。本文接下來將從土地增值稅計算公式出發,探討土地增值稅稅負率影響因素,進而對土地增值稅稅負率進行預測,進而對銷售淨利率進行預測。
參數假設如下:
1、房地產企業取得不含稅銷售收入為Y;
2、假設土地增值稅口徑下的開發成本(本文所指開發成本含土地價款、不含資本化利息),為X;
3、假設利息支出不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明,則房地產開發費用為0.1X;
4、假設增值稅稅負率為r,可扣除的相關稅金為附加稅,則附加稅稅負率為0.12r,附加稅為0.12rY,本文假設r為0.05;
5、土地增值稅實行四級超額累進稅率,假設土地增值稅稅率為a,速算扣除係數為b,增值率為c,土地增值稅稅額為T,土地增值稅稅負率為T/Y;
具體稅率及扣除係數表如下:
6、毛利率為e,會計口徑下營業費用(銷售費用、管理費用、財務費用)率為f,企業所得稅稅率為25%,銷售淨利率為h。
二、公式推導過程
土地增值稅應納稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*扣除率=(Y-(1+0.1+0.2)X-0.12rY)a-((1+0.1+0.2)X+0.12rY)b ①
兩邊同時除以Y得到土地增值稅稅負率T/Y:
(a-0.12ra-0.12rb)-(1.3a+1.3b)X/Y ②
其中②式中的X/Y為銷售成本率,其實②式已經能夠清楚反應土地增值稅稅負率的影響因素是增值稅稅負率及銷售成本率,但無法根據銷售成本率X/Y查找相應的稅率及速算扣除係數,因此,需對②式做進一步整理,將X/Y轉換為含有土地增值稅增值率c的表達式。
增值率=(銷售收入-增值額)/扣除額,故增值率c:
(Y-1.3X-0.12rY)/(1.3X+0.12rY) ③
整理③式得
X/Y=(1-0.12r-0.12rc)/(1.3c+1.3) ④
將④式帶入②式中,最終得到土地增值稅稅負率表達式為:
T/Y=(a-0.12ra-0.12rb)-((a+b)/(c+1))(1-0.12r-0.12rc) ⑤
由⑤式T/Y=(a-0.12ra-0.12rb)-((a+b)/(c+1))(1-0.12r-0.12rc) 可知,稅率a及速算扣除係數b實際上是由土地增值稅增值率c決定的變量,因此,土地增值稅稅負率主要驅動因素為增值稅稅負率r及土地增值稅增值率c,增值稅稅負率取決於企業進項發票取得率等增值稅管理活動,由上文 ④式X/Y=(1-0.12r-0.12rc)/(1.3c+1.3) 可知,土地增值稅增值率c取決於相關項目的銷售成本率或者銷售毛利率(銷售成本率=1-毛利率X/Y=1-e),而企業的銷售成本率或者銷售毛利率更多的是固有的行業環境所決定的。因此,房地產企業只要能夠較為準確的估計增值稅稅負率及銷售成本率(或銷售毛利率),便可對土地增值稅稅負率做出預測。
我們回到銷售淨利率的表達式:h=(1-e-f-0.12r-T/Y) *0.75, 本文假設增稅稅稅負率r為5%、營業費用率f 為17%,則 h=(1-e-0.17-0.12*0.05-T/Y )*0.75 ⑥
三、如何編制速查表
筆者根據上述關係式計算出了不同銷售毛利率、銷售成本率與土地增值稅增值率、土地增值稅稅負率、銷售淨利率數據的對應關係如表一、圖四所示:
表一
圖四
四、速查表的日常運用
當房地產企業知道自身銷售成本率(或銷售毛利率)時,可根據上表查找對應的土地增值稅稅負率,以及對應的銷售淨利率。例如,假設房地產企業毛利率為56%(本文假設土地增值稅開發成本與會計口徑一致,此毛利率實際為以土地增值稅開發成本口徑計算得到,現實情況土地增值稅口徑下的開發成本通常小於會計口徑下的開發成本,故會計口徑下毛利率通常小於土地增值稅口徑下的毛利率),由表一第33行可知,對應的土地增值率為73%,土地增值稅稅負率為13.94%,銷售淨利率為18.26%。
五、基於速查表的兩個「關鍵結論」
【第一個結論】由於土地增值稅實行的超額累進稅率,隨著增值率的提高,土地增值稅稅負率增速加快,使得房地產企業出現銷售淨利率不升反降的情形,當增值率為200%,銷售毛利率約為75%時,達到銷售淨利率的最大值,當增值率大於200%時,銷售毛利率大於75%時,會出現定銷售毛利率越高,土地增值稅稅負越重,銷售淨利率反而越低的情形。因此,房地產企業銷售毛利率過高(大於75%,常見於土地成本畸低的項目)的情況下,成本控制將失效,這時控制成本提升毛利率,反而需要承擔更多的土地增值稅,最終導致企業銷售淨利率更低。
【第二個結論】由於需要預繳土地增值稅,其預徵率一般為2%-4%,當預繳的土地增值稅稅款大於實際的土地增值稅應納稅額時,從理論上看會造成稅款提前流出企業,形成現金流的浪費。當土地增值稅稅負率低於預徵率時,會涉及土地增值稅退稅。投資測算時需考慮土地增值稅日後是否能夠順利退稅,如基于謹慎性不考慮退稅,亦可直接用預徵率作為土地增值稅稅負進行投資測算。
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