宏觀：小額貸款嚴管理，房企融資環境進一步收緊
樓市：樓市成交穩中有升，一二線城市同環比均升
土地：整體供應量環比走高，南京收金逾97億元居首
房企：大額融資頻現，房企融資規模再次走高
金融：發行市場回暖，房地產類信託產品平均收益跌破「7」
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本周要聞
【成都出臺「房產新政」15條，保持房地產市場平穩健康發展】9月14日成都市人民政府官網發布《成都市人民政府辦公廳關於保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》。《通知》主要內容有：1.增加住宅用地供應，優化供應結構，住宅用地佔經營性用地的比重不低於60%，供需緊張區域不低於70%，優先確保保障性住房用地供應。2.提高公證搖號中棚改、無房居民家庭優先的比例，棚改優先最低比例由10%提高到20%，無房居民家庭優先最低比例由棚改優先後剩餘房源的50%提高到60%。3.個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年。
【銀保監會：加強小額貸款管理，不得用於房地產市場違規融資】9月16日，銀保監會發布《關於加強小額貸款公司監督管理的通知》，《通知》要求小貸公司要合理確定利率，鼓勵降低貸款利率，還明確劃定了小貸公司的融資槓桿上限，且放寬同一借款人貸款比例上限至10%。另外，《通知》還禁止小貸公司貸款投資股票、金融衍生品以及房地產市場的違規融資。
【鄭州再推人才新政，受此購房最高補貼300萬元】9月15日，鄭州發布《關於實施「黃河人才計劃」加快建設人才強市的意見》。《意見》明確。對A、B類高層次人才給予最高300萬元、150萬元的首次購房補貼或提供不超過200平方米、150平方米的免租住房。對C、D類高層次人才，給予最高100萬元、50萬元首次購房補貼。對符合條件的博士、碩士和「雙一流」建設高校本科畢業生，分別給予10萬元、5萬元、2萬元首次購房補貼。
【要聞點評】整體來看，本周政策力度較上周有所下降，但總體還是延續「房住不炒」總基調。
從本周來看，政策調控已經進入平穩期，無論是成都出臺的「房產新政15條」還是銀保監會對小額貸款的限制，其更多針對的還是長線，對短期影響不大。一方面是因為通過前段時間政策的密集出臺，當前房地產市場已基本恢復正常；另一方面則是因為目前樓市進入了旺銷期，對於管理層來說，市場維持現狀較好，若市場不出現大起大落、房價過快上漲等情況，預計未來樓市不會再出現像上周那樣更加嚴厲的調控。
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成交統計
【樓市成交】樓市成交穩中有升，一二線城市同環比均升
本周各線城市樓市成交同環比情況
數據來源：中國指數研究院
本周一線城市樓市成交同環比情況
數據來源：中國指數研究院
本周樓市整體成交整體上行。數據顯示，本周全國17個主要城市樓市整體成交環比上升5.6%，同比上升11.7%。分城市看，本周一線城市成交量整體環比上升，升幅為10.1%。其中，廣州升幅較大，為41%；北京其次，升幅近四成。同比來看，樓市整體成交持續上行，升幅為48.0%。其中，深圳升幅顯著，為109%,；廣州其次，為103%。
二線代表城市成交環比上升16.5%，同比上升1.4%。其中寧波升幅較高，超6成；監測的城市中，僅溫州、濟南和大連環比下降，其中，大連降幅超20%。三線代表城市成交環比下降32.1%，其中惠州降幅較高，為45.5%。同比來看，三線代表城市整體上升11.1%。
17個主要城市3月~9月樓市成交同環比統計圖 單位：百分比
數據來源：中國指數研究院
一二三線城市3月~9月樓市成交環比數據統計圖 單位：百分比
數據來源：中國指數研究院
一二三線城市3月~9月樓市成交同比數據統計圖 單位：百分比
數據來源：中國指數研究院
【樓市成交點評】本周樓市成交有所上行，進一步印證了我們之前的觀點：未來一段時間房地產成交有望維持高位。其主要有三點原因：一是當前正是傳統樓市的「金九銀十」銷售旺季，從以往來看，不管是供給端還是需求端，這兩月都較為活躍。二是從前不久眾多房企公布的半年業績來看，近乎一半的企業業績不達標，2020年還有三個月左右時間，補業績將成為加下來房企最主要的任務。三是融資端收緊，房企資金來源的一個重要途徑受到監管，為了保證公司資金的正常運轉，9月初，恆大就喊出了全線7折優惠的口號，考慮到接下來房企將會抓緊收割，搶收業績，預計未來不少開發商將會跟上恆大步伐，打出「降價促銷、以價換量」的限售手段。此外，還有一點原因，當前樓市雖呈現收緊趨勢，但從具體政策來看，主要針對的是市場過熱區域，抑制投機是新一輪調控的主要目的，對於剛需來說，並未有太多影響，需求端沒有被堵死，供給端的促銷放量也將會進一步刺激需求端。所以我們認為，未來樓市仍會加速回暖，但市場不能過熱，房價不能大漲，總體看，房地產市場將保持穩中有升趨勢。
【土地成交】整體供應量環比走高，南京收金逾97億元居首
本周40大中城市土地市場情況（市本級）
數據來源：中國指數研究院
本周全國土地市場整體供應量環比走高。數據顯示，本周40大中城市推出土地面積1083萬平方米，環比增加96%；成交土地面積496萬平方米，環比下降-2%；出讓金總額457億元，環比下降17%，其中南京收金逾97億元居首；成交均價4107元/平方米；溢價率9%。
分城市看，一線城市整體供應量倍增，整體成交量降幅近半，宅地成交量降幅過半，僅上海有宅地供應；二線城市整體供求較上周走高，成交均價及收金走高，宅地供應量倍增，成交方面各指標均增。
【土地成交點評】臨近四季度，雖然開發商受到「三道紅線」的影響，使得房企資金面再次承壓，但總體來看，本周房企拿地力度有所上升，土地市場多項數據較上周出現了增長。
其主要原因是一方面因為一些城市圈中或者有發展潛力的城市持續放量導致，例如本周出讓金榜首的南京，正是長三角中舉足輕重的城市，未來的人口紅利巨大，加快推地力度，正是承接這一紅利。另一方面則是臨近年底，上市房企將要發布年報，而年報一定程度上反應了企業的發展潛力、股價和估值；因此，房企也在加緊勾地，擴大土地儲備。所以我們預計，未來土地市場還是會保持較高的熱度，但總體穩定。
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資本市場
本周主要房企融資動態
房企發債類別百分比（海外債不在統計內）
數據來源：中國指數研究院
本周房企發債規模再次走高，房企融資類型主要以公司債為主，部分企業通過ABS、中期票據等方式獲取資金。其中時代中國成功發行3.5億美元優先票據，票面利率為6.20%；融信88.8億元公司債獲上交所受理。
【資本市場點評】儘管2019年，在「房住不炒」的背景下，監管層不斷收緊政策，房企融資難度增加，境內外融資規模均出現不同程度的下降；但今年在疫情的衝擊下，國內貨幣政策趨於寬鬆，房企融資環境相對於2019年稍顯放鬆，得以通過貸款、信託、發行債券等渠道獲取大量資金，以補充自有資產的流動性。因此，2020年上半年房企發債規模持續走高。受此影響，在眾多行業中，房地產率先回暖，且多地呈現過熱趨勢。針對這一情況，7月開始多地收緊樓市調控，8月20日，央行和住建部翟凱房地產座談會，提出房企融資「三道紅線」，至此，房企融資環境開始再次趨嚴。但正如我們之前所說的，「三道紅線」具體實施是有一定的緩衝時期的，一些具體細則還未出臺，例如落地後如何監管？這個問題亟待解決。因此，不排除一些房企利用這個時期抓緊發債融資，這也是本周房企發債規模上漲的一個重要原因。所以，我們仍舊維持之前的觀點：未來房企發債規模會下降，但一段時間內，還是會在高位運行。
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企業動態
本周主要房企拿地動態
本周拿地房企規模類型統計
數據來源：中國指數研究院
本周房企積極拿地，拿地城市主要集中在南京、福建、大連等城市。據不完全統計，本周TOP50房企拿地21宗、中小型房企拿地31宗；其中國企拿地20宗、聯合體形式拿地3宗。
【企業動態點評】本周房企拿地力度有所上升，其主要原因之一我們在上方的土地市場中已經說明，還有三個月就要發企業年報，年報是企業發展潛力、估值的重要因素，其中也會披露當前土地儲備價值，為了保持市值的增長，當前房企仍會大力拿地。
另外，從拿地城市來看，當前企業拿地比較集中，均集中在一二線城市或者是有發展主題的城市；例如上海臨港，8月20日，上海出臺42條舉措支持臨港新片區發展，發布加快臨港新片區建設的3年行動方案，未來3年臨港新片區將累計完成工業總產值6000億元，打造國內人才創新創業首選地、海外人才踴躍匯聚目的地和人才綜合服務棲息地。人才的湧入必將帶來大量的購房需求，因此，上海臨港的地市熱度一直居高不下。從拿地企業來看，因受「三道紅線」的影響，一些踩線房企開始放緩拿地步伐，但是對於未踩線，或者地方龍頭企業，正是擴大土地儲備的機會。所以我們認為，未來，房企拿地力度不會出現大幅度下降，一二線、有發展潛力的城市將成為企業布局重點。
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金融市場
【理財市場】本周銀信產品發行規模上漲，收益率有所上升
據不完全統計，本周63家銀行共發行銀信理財產品509款，環比無變動；銀信產品發行規模為5876.36億元，環比增加498.82億元。本周銀信理財產品的平均預期收益率為3.92%，較上周3.90%略有增長；本周平均產品期限157天，環比延長7天。
銀行理財產品年化收益率走勢圖 單位：天，%
數據來源：用益金融信託研究院
【私募市場】發行規模下降，平均預期收益率微降至7.21%
據不完全統計，本周一共有4家機構發行了契約型基金；共有26隻契約型基金披露了發行規模，總規模為75.402億元人民幣，較上周小幅下降。共有27支契約型基金披露了產品期限，本周發行的契約型基金產品平均期限為0.93年，期限較上周縮短0.38年。本周共有28支基金披露了預期收益率，平均預期收益率為7.21%，收益率微微下降0.02個百分點。
【信託市場】發行市場回暖，房地產類信託產品平均收益跌破「7」
據不完全統計，本周共40家信託公司發行集合信託產品229款，環比增加23.12%；發行規模378.59億元，環比增加15.88%。本周成立的集合信託產品平均年化收益率為6.57%，環比減少0.73個百分點；集合產品周平均期限為2.06年，較上周增加0.04年。
信託產品近半年平均預期收益及期限走勢圖 單位：年，%
數據來源：用益金融信託研究院
本周集合信託產品投資領域分布情況 單位：萬，年，%
數據來源：用益金融信託研究院
本周金融產品募集規模再度暴增，基礎產業和房地產類產品增長同樣顯著。據統計，本周金融類集合信託募集資金79.90億元，環比增加83.85%；房地產類信託的募集規模20.86億元，環比增加124.11%；基礎產業類信託募集資金38.76億元，環比增加83.85%；工商企業類信託募集資金0.85億元，環比減少96.55%。
【金融市場點評】本周銀信理財產品平均收益率有所上升，但整體來看，仍舊處於下行通道。其主要是因為自資管新規以來，銀行正在加速淨值化轉型，此外，當前貨幣較為寬鬆導致利率下行，也就使得銀信理財產品利率收益率不斷下行。同時，我國經濟正在穩步復甦，上半年的一些寬鬆政策正在收回，資金面邊際收緊，也是收益率下行的重要因素。我們認為，銀信產品收益率可能不會短時間內得到復甦，大概率還會維持震蕩下行的趨勢。
本周信託產品收益率的下行，或許與近期房地產類產品募集變化有關。目前房地產融資規則逐漸明朗化，房地產信託產品募集規模在經過了9月前兩周爆發式增長後，上周驟降，受此影響，平均收益率本周下行。同時，在市場融資成本下降到現階段的程度，非標產品與標品產品的平均收益已相差不大，隨著資管新規過渡期的臨近，行業轉型也在不斷推進，聚合信託產品的收益也將隨著產品結構的變化而下行。
END