來源：周密金融
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版權：來源 藍白觀樓市 ID:qushiluoji
01
1月15日，國家統計局發布了2020年12月份70大大中城市房價指數。
新房方面，北上廣全線上漲。
初步測算，12月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海和廣州分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。
四大一線城市的二手房，甚至比新房更加強勢。
二手住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。
以上的數據還只是環比，同比口徑來看，大城市的房價漲的確實有點猛。
初步測算，12月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，二手房價同比上漲達8.6%！
至於二線和三線城市，新房、二手房的房價同比上漲都在4%以內。
北上廣深齊漲的背後，是成交量的爆發。
據中新經緯1月13日報導，貝殼研究院提供的數據顯示，2020年一線城市二手房的量價表現明顯好於低能級城市，需求升溫明顯，全年二手住宅總體成交量同比增長23%。
具體看，上海全年二手住宅成交量增幅最大，約為26%；
其次是廣州，成交同比增幅為25%；
深圳同比增加23%，2020年下半年的調控使得市場需求明顯降溫，下半年成交同比增速由上半年的41%收窄至11%；
北京成交量同比增幅略低，為16%，但成交量及增幅均為2017年以來最高。
以上海為例，12月份，上海二手住宅成交套數約為3.9萬套，環比增長20.3%，同比增長96.2%，成交量創多年來新高；全年二手住宅成交約30.2萬套，同比增長27.0%，達到近4年來新高。
有中介感嘆夢回2016年：1個月成交快4萬套，這是很高的量了，現在的市場，跟我2016年剛入行的時候很像。
同比增長96%是什麼概念？
在幾乎所有人都認為經濟下行、錢難賺、調控加碼的2020年，上海僅僅出了一個放開落戶口子的政策，就能出現如此巨大的助漲動力，出乎很多人的預料。
看來，核心城市的威力，在發生「資產荒」的年份，才能體現出來。
02
在2020上半年，應該是3月份的時候，有兩個朋友留言問我：為什麼杭州過去兩年飛漲，上海卻陰跌不斷？為什麼北京連跌三年，毫無起色？
當時我的回覆是：京滬這種級別的城市，根本不需要貼上杭州、成都、西安、重慶等地的「網紅」標籤，因其特殊的「龍頭意義」，調控的高壓政策不會鬆動，但不要懷疑他們長期的價值。
前段時間，藍白寫過一篇關於生育率跌破警戒線的文章，其中提到：在存量時代，決定超一線房價的不是月入1000元的6億人，而是盤剝了勞動者2萬次的富人群體。
現在，我依然是這樣的觀點。
但是，這事有個前提：一線城市的價值，體現在漫長的時間長河裡，而不是短短幾個月的價格透支。
翻倍的成交量、火爆的投機氣氛、見諸報端的媒體輿論，我已經聞到了2017年「317」新政的味道。
右側追漲是人之常情，看到房價躥升忍不住腦補出身家財富翻倍的畫面，我能理解不少人的躁動心思，但還是要奉勸一句：在中國的房地產市場，千萬不要低估政策市的威力。
不管哪個城市，都不能挑戰「房住不炒」。
2019年的蘇州、西安、成都不行。
2020年的杭州、寧波、南京、深圳也不行。
2021年的北上廣，更不行。
可以暗流湧動，也可以人心躁動，但不能潮水洶湧，這是「底線」。
03
政策面的影響暫且不談，房價的狂歡，背後是房租的沉寂。
一線城市的租金，創出了5年以來的新低。
某殼監測的18個城市租賃成交量於8月達到峰值後，9月開始轉淡，9月至11月的成交量連續下降，平均環比降幅達13.7%，高於去年同期10.6%的環比降幅，11月的租金更是創近5年同期新低。
諸葛找房數據顯示，11月一線城市平均租金環比下跌1.2%，同比下跌2.9%。北京、上海兩地租金均下降，分別環比下跌1.98%和1.57%；二線城市平均租金環比下跌0.58%，同比下跌3.1%。
《半月談》在1月13日發了篇文章，題目叫《一二線城市寫字樓空置率大幅攀升，警示什麼？》，其中提到：這不僅是「天際線」控制給城市帶來的「面子」傷疤，更是經濟加速轉型的警示。
易居最近發布的報告顯示，2020年四季度，50個典型城市租金收益率為2.3%，環比下降0.6%，同比下降3.7%。這一收益率創多年來最低值。
4個一線城市的平均租金收益率為1.6%，環比下降1.6%，同比下降5.1%，跌幅最大。
一套100萬元的住宅，每月出租1500元，那麼一年的收入為1500*12=18000元，因此，這套房子的租金收益率就是18000除以100萬，也就是1.8%，這還沒算物業費、房貸利息、折舊費用。
房價漲得越快，房屋價值就越高，分母的數字就越大，在租金漲幅較低的情況下，一線城市房價持續上漲，租金收益率會越來越低。
正如藍白總愛說的那句話：租房的才叫剛需，買房的不是剛需。
一線城市，已經與剛需無關。
這兩天，資本市場的抱團已經出現瓦解，抱團核心城市的購房者，更應自知：
大城市房產的價值，是漫長歲月裡潛移默化的饋贈，而不是大起大落、刀口舔血的差價和利潤。