梅姐訪談
2020年重慶一季度土拍市場數據出爐，有家開發商以30億的金額，成為一季度重慶土拍市場冠軍。
沒錯，它就是來自隔壁成都的萬華！
萬華似乎從3年前就已開始預謀在悅來的這盤大棋。它在悅來拿第一塊地的時間是2017年，兩年後的2019年再次加倉，2020年完成第三次布局。目前，萬華在悅來的土儲已達到822畝。
在2019年最大出讓地塊只有38萬平方米的背景下，萬華新項目預計是2020年重慶樓市的巨無霸。
這位來自成都的「不速之客」，要在重慶掀起怎樣的風浪？
一、起底萬華：哪來的自信重倉悅來?
重慶地產江湖從來不缺高手，這裡聚齊了全國20強的19強。高手過招，登峰造極，每招每式，皆有殺機。行走重慶地產江湖，必須藝高人膽大，
那萬華有什麼底氣可以到重慶江湖行走？
雖然普通市民不知道萬華，但萬華在房地產行業裡，卻如雷貫耳，其在成都天府新區打造的麓湖生態城，被稱為中國四大神盤之一。
在2019年7月混沌舉行的一次大會上，麓湖總設計師羅三最（羅立平）的分享，吸引了重慶上千名房地產屆的老總們參加，是梅姐見過的陣仗最大的一次分享會。
麓湖神奇在什麼地方
1、業績：2019年成都單盤冠軍。麓湖以一盤之力，排名成都房地產企業第七名，這是唯一一個入圍前十強的成都企業。
（數據來源於人民網）
2、價格：跳空市場的定價權。在前十強的均價只有1萬多元的時候，麓湖的均價接近23000元。作為一個五環外的樓盤。這裡不乏5000萬一套的別墅，均價接近5萬的高層，就連普通高層住宅也超過了23000元，並且屢屢被瘋搶！
高層5萬，在重慶，只有一個樓盤可以媲美，那就是佔據重慶朝天門地標位置的來福士廣場！
在這些神奇的數據背後，是麓湖神奇的產品。
麓湖首先是個生態城，8300畝佔地中：生態湖域2100畝、溼地公園600畝，開發商打造的人工生態湖，湖水清澈見底。
然後是神奇的建築。麓湖建築沿湖布局，幾乎家家都可觀湖，每棟建築都不一樣，全部邀請世界大師打造。
圍觀一下，麓湖建築長成這樣：
（圖片源於網絡）
3、認同感。麓湖的另一神奇之處是圈層的高度認同。就像重慶有錢人有一個棕櫚泉夢想，在成都的高端人群心中，都有一個麓湖夢想。
一個真實的故事是：一個身家近億的醫療器械的老闆夫人對他說，你不買一套麓湖，我就不給你生二娃！
二、質疑萬華：是否適應重慶的土壤？
作為成都地產班花，萬華去年開始了擴張布局，重慶、海南，成為萬華擴張的首批城市。隔壁班花來到重慶，萬華能否再續傳奇，業界頗多質疑。
成渝雖是兄弟，但樓市大不同
1、兩地供求關係大不同。成都中心城區每年銷售400多萬平方米，顯然是供不應求。成都目前仍然限購。即使市民有房票，仍然一房難求，2019年誕生了六個萬人搖，最低的中籤率1.68%！業界有人估計，成都如果放棄限購，房價可以普漲5000——10000元，在成都，買房就是賺錢。
但是重慶完全不一樣，供應和銷量均是全國第一，是一個充分競爭的天量市場。今年經過疫情，成都市場早已回暖，但重慶市場只恢復到7-8成，並且總價300萬以上的改善型房子銷售困難。
圖說：重慶房地產市場逐步復甦（數據來源於銘騰機構）
2、房價方面，重慶與成都相比有明顯差距。成都中心城區均價達到17000元，比重慶高出40%。總價上，重慶房價300萬以上是個坎。2019年重慶300萬以上的房子銷售。重慶6605套，成都卻有10459套。
在兩地市場冷暖的背後，是兩個城市輻射力的差距。有業界人士總結說，成都是中國西部的成都，重慶是重慶人的重慶。
重慶開發商極其硬核，友商入渝水土不服
放眼中國地產，重慶被稱為中國第四城。
為什麼？因為渝派地產獨樹一幟。龍湖、金科、華宇、協信等房企，在產品品質、物業服務、成本控制、景觀打造等方面，都有領先全國之作。
重慶的房企控制成本能力了得。一渝派房企的老總告訴梅姐：做一個同樣品質的項目，自己的成本可以比對手低出1000元左右。另一個誇張的說法是：重慶以萬元的房價，做出了其他一線城市4-5萬元的品質。
渝派房企的這些本事，其實是被市場倒逼而成。在2011——2016間，重慶房地產市場因為天量供應，房價5年間橫盤，一直徘徊在7000元上下，沒有漲幅。
（數據來源於銘騰機構）
為了在競爭中活下來，渝派地產練就了硬功夫。
正是因為渝派地產在價格、品質等方面高築起護城河，即使高大上如全國地產著名企業，很多初來乍到，也會水土不服，交出昂貴的學費。
有一成都開發商10年前初來重慶，完全不了解山地的土石方開挖量及其巨大的成本，以至於項目一期不賺錢。還有某全國著名房企20年前初來重慶，老總接受媒體的採訪時表示，他的目標是三年內幹掉龍湖。當然，他一直沒有實現這個目標，也在三年後被幹掉。
重慶這個全國規模第一的房地產市場，水大魚大，溝也大。
因此，很多房企在成都取得的成功，換到重慶不可能複製。
地價，容積率，限高：只能做區域價格標杆
萬華在悅來的地價接近6000元，地塊的容積率在2.28以下，以及限高20米，決定了地塊只能修六層樓及以下的洋房、以及別墅。再加上萬華品質要求，大概率應該是一梯一戶，或者一梯兩戶。按照萬華在建築、景觀上大投入的慣例，以及精裝成本，價格一定是區域價格標杆，預計300萬元打不住。
圖說：網上流傳萬華悅來項目版本
儘管萬華擁有普通市民也肉眼可見的產品力，但一是萬華在重慶的知名度有限，二是重慶人的承受力擺在那裡。如果不是超越重慶市場一流水準的產品，重慶人難以買單。
規模：玩轉長期主義的先決條件
第四大質疑是來自規模。萬華擅長的是大盤營造。麓山4300畝，麓湖8300畝。守著一塊可造城的地，邀請各路大神，然後慢工細活，這是萬華的長項。有媒體評論說，萬華是中國以慢打快的開發商代表。
但目前悅來地塊只有800多畝，與麓湖相比顯得實在袖珍。並且目前土地市場競爭激烈，重慶的一線開發商，多數土儲不足。儘管坊間傳聞萬華參與了悅來公園城市的規劃，萬華能否接著拿地，擴大規模，是一大未知數。
圖說：網上流傳的萬華悅來公園城市規劃圖
如何在一個規模不佔太大優勢的地塊上，玩轉麓湖擅長的長期主義，對萬華來說，顯然是一次難度很大的新作業。
三、猜測萬華：會在重慶怎麼玩兒？
儘管面臨諸多挑戰，但梅姐預測，作為中國房地產一個特立獨行的存在，萬華在重慶。可能從以下方面破局。
在重慶市場的謹慎行事
外來開發商進入重慶，水土不服是通病。但據我們觀察，萬華3年前就著手重慶市場的調查，在重慶看過的地塊不下100塊。
對於重慶，萬華保持了足夠的敬畏，以及充分的調查。無論是萬華的總裁羅立平，還是萬華的產品、客研、營銷團隊，3年來頻繁來往於成渝之間，對重慶市場做深訪。
做極致的產品
萬華在重慶的產品還未面世，但按照萬華貌不驚人死不休的顏值控，預計萬華一定可以拿出讓人眼前一亮的作品！這個作品一定有唯一性。
（圖片源於網絡）
社群運營
萬華有兩大鎮店之寶，一是產品，另一個就是社群。
一般的開發商，如果做出了一個好的產品，就很優秀。房子賣完，一走了之。
但是，業主真正的生活，卻在房子賣完後才開始。因此，萬華在房子交付以後，去創建社群、運營各種社區活動、讓社區的價值觀走進人心。
作為中國四大神盤，萬華在業界已有很高的認知度，包括在政府、媒體中都有較好的評價。
萬華通過持續的社群運營，一定會贏得這些高素質人群的認同。
作為一個慢節奏的開發商，萬華要的人群在精，而不在多。只要萬華保持麓湖的產品水準，在重慶不做第一，但做唯一，就能獲得相應的客群。
圖說：萬華每年舉辦500場社群活動。
對了，萬華新項目叫麓悅江城。據說，營銷團隊希望沿用麓湖的名字，但總裁羅立平不同意。因為，無論是麓湖，還是麓悅江城，羅立平都希望他們是孤品。
儘管面臨重重挑戰，但是我想說：重慶，真的需要一個萬華！