宜昌950套政府團購房紛爭6年仍無解

中房報記者 樊永鋒 北京報導

已具備交付條件的江南星城項目

公務員低於成本價購房，應不應該由企業買單？糾纏近六年的湖北宜昌市點軍區公務員福利團購房司法糾紛又起了新變化。2020年，10月30日，該案再審在湖北高院開庭，預計近期將宣判。

2019年5月份,中國房地產報以《宜昌950套政府團購房異變謎局》為題對宜昌點軍區950套政府組織公務員「低於成本價團購房」事件進行了報導。

2019年3月，湖北省高級人民法院作出《湖北省高級人民法院行政判決書》(2018)鄂行終430號（以下簡稱《行政判決書》）確認，點軍區政府鎖定湖北宇星公司開發「江南星城」小區950套團購房及相關車位的行為違法，並認定前者在項目建設中存在濫用職權，並責令點軍區政府採取補救措施。

2020年7月22日，最高人民法院作出（2019) 最高法行申11871號行政裁定書，認為《430號判決書》存在認定事實不清，適用法律不當問題，指令湖北高院再審。

「2013年，我作為湖北宇星置業發展有限公司（以下簡稱「宇星置業公司」）負責人，受點軍區人民政府邀約，代建點軍區政府公務員團購房小區，卻遭遇點軍區政府違背承諾，侵犯企業經營自主權、為其幹部職工謀取福利，讓我公司為遠低於成本價的公務員團購房巨額差價買單。」李愛軍至今不能釋懷。

宇星置業公司被迫打了六年官司進行維權，「因點軍區人民政府的行政幹預，至今未能討回被侵佔的合法資產，當地營商環境和法治環境與黨中央要求甚遠。」

2012年至2013年，宜昌市點軍區為了解決幹部職工的住房問題，開發商宇星置業公司代建政府團購房項目江南星城。該項目後由代建轉為開發，即按照商品房的方式拿地又要限制價格定向銷售，在地價高、定價低、行政幹擾市場的多重因素下，江南星城銷售困難運營難以為繼，資產被查封。

最終，江南星城項目資金鍊斷裂後導致無法交房，開發商只好走上法庭和點軍區政府對簿公堂；而作為購房者的點軍區900餘名公務員又因為無法收房，與開發商產生互訴糾紛。這多宗訴訟在歷經宜昌市、區法院審理程序後，陷入僵局。

然而，隨著點軍區時任主要領導陸續調任，現任領導四年多未拿出有效措施。多年信訪、司法訴訟讓該公司負責人身心疲憊，同時也讓宇星公司這家小型地產公司及它的掌舵人李愛軍迷失在厚厚的司法卷宗中。

已具備交付條件的江南星城項目

在此期間，湖北「政府行政違法案」引起了第十三屆全國人大代表、三峽旅遊職業技術學院科研與督導處處長楊德芹的關注。

在她向最高人民法院人大代表聯絡處發出《關於對湖北省高級人民法院民事裁定和行政判決進行法律審查的緊急情況反映》，內容包括《430 號判決書》判決內容或涉嫌違憲、對民事判決再審裁定提審可能引發社會不穩定因素等。楊德芹在信件中介紹，湖北宇星置業與點軍區政府持續「掐架」多年，致使購房者目前無法取得房產入主，已有購房者分別將兩者向法院提起訴訟。

2020年9月15日，最高人民法院辦公廳意見建議辦理處向楊德芹回函，稱湖北宇星置業請求確認點軍區政府鎖定案涉房屋及車位價格的行為系濫用職權、侵犯企業經營自主權的違法行為，指向的行為系點軍項目領導小組與宇星公司籤訂《點軍區西邊衝商品房開發補充協議》的行為。該函明確，最高人民法院已指令湖北高院予以再審。

爭議焦點：是商業行為還是行政幹預

中國房地產報記者調查發現，涉訴雙方爭議焦點在於，政府組織公務員團購內部定價選定地點是市場行為，還是政府行政手段幹預市場行為。

在宇星置業公司負責人看來，「關於團購房這個事情的合作是原任書記區長，區裡主要領導找我及企業，借我的資質、管理團隊解決他們全區幹部職工的住房問題，希望在政策上搞便宜划得來的團購房，搭上最後一班車，但是也不會讓我白幫忙，給我一平方米100元的純利潤，一切成本都是他們政府的。這是我跟政府合作的初衷，這個是我自願的。」

在招拍掛環節，點軍區政府承諾通過領導小組成員中公安、檢察院、土地部門做了相關的協調工作，「結果土地競價出現意外情況後，點軍區政府領導就將之前代建協議推翻，成為團購協議。」

據李愛軍回憶，當年點軍區政府在指令宇星置業高價拿地後，立即推翻「框架協議」中的政府承擔開發成本承諾，出臺《框架協議》指令宇星置業為其950名幹部職工低於成本購房差價買單。

「點軍區政府連《補充協議》中由政府出資做好的配套基礎設施等承諾都拒絕履行。整個項目大小事務都是點軍區人民政府確定，競買土地的高價是點軍區政府指令的；工程建設過程中的外牆、門窗甚至顏色等具體的施工和生產經營活動是經領導小組批准後實施的；950套『幹部職工房』的銷售價格是『領導小組』鎖定的；享受幹部職工房的950名幹部職工名單也是由領導小組鎖定的，宇星置業沒有任何經營自主權。房子建好了是點軍區政府公務員的，但是建房成本差價卻由我司承擔，顯然是不合理的。」他說。

2017年，點軍區政府在接受中國經營報記者採訪時表示，點軍區政府成立「領導小組」是湖北星宇置業競得地塊出讓前區政府的內部行為，而銷售的價格屬於對市場的預測，屬於商業判斷。

湖北宇星置業代理律師、北京市京師律師事務所律師王旭則認為，《430 號行政判決書》認定事實清楚，證據確實充分，適用法律正確且程序合法。

全國人大代表、民建中央委員、華南師範大學經濟管理學院教授林勇認為，湖北宇星置業目前經營舉步維艱，根本原因在於點軍區政府在履行雙方協議過程中，未有效履行補充協議湖北宇星置業開發成本的承諾，導致該企業無法繼續以團購低價向區政府指定的950餘戶業主定向出售房屋。

林勇解釋，當地政府上述行為直接侵犯了當地民營企業的合法權益，也影響了950戶購房者的權益。

對此爭議，中國房地產報記者曾多次致電點軍區委相關負責人，未獲回應。

事件回顧：

失控的代建

2013年2月，點軍區政府與宇星公司籤署《點軍區西邊衝商品房委託開發框架協議》（以下簡稱「框架協議」）約定的甲乙雙方分別為上述政府領導小組和房地產開發商宇星公司。

「宇星公司是替代者，區政府與前幾家企業在價格上未談攏。」原公司員工接受中國房地產報記者採訪時說，當時，李愛軍作為點軍區政協委員，架不住點軍區主要領導的再三相邀，成為江南星城的代建商。

該框架協議約定，領導小組將委託宇星公司定向開發西邊衝商品房項目。地塊佔地約150畝，總建築面積約20萬平方米，確定起拍價為1.274億元，共可開發約1770套商品房。前期拆遷由政府負責，宇星置業按照正常商品房開發流程辦理，發生費用計入成本由區政府承擔，土地按正常流程掛牌，由區政府負責相關事宜，項目交付後，區政府按照建築住宅總面積每平方米付宇星公司100元開發利潤。

2013年3月14日，土地競拍環節「意外頻發」，導致宇星置業高價摘地，當時宜昌市首次網上競拍，競拍方不斷提高競價，讓這樁原本「內定」的土地摘牌變得失控。參與競拍的工作小組成員，李愛軍曾多次對土地價格提出意見。然而點軍區政府為確保團購房項目的實施，在時任主要領導「不惜一切代價拿下」授意下，宇星公司頂著壓力最終以2.91億元（均價194.298萬元/畝）的高價競得土地使用權，超出起拍價1.636億元，一躍成為當時宜昌市的住宅用地「地王」。

高地價，超出了點軍區政府的預估和承受能力，點軍區政府單方面解除框架協議，於當年7月11日雙方協商籤署了《點軍區西邊衝商品房開發補充協議》，宇星公司由代建改為開發，點軍區政府定向團購950套，團購房源選自20棟樓的不同樓層、均價3500元/平方米，車位售價6萬元，剩餘部分由星宇公司公開銷售。

「籤署這個補償協議的前提是，由點軍區政府負責項目內綠化、道路施工的等成本。」李愛軍回憶道。

據報導，這950套定向團購房源指標，在點軍區委、區政府、商務局、人社局、財政局、招商局、農林水局、法院等，以及所轄鄉鎮、街道辦事處等黨政機關內部分配。

當時江南星城所在片區的市場均價為5500元至6000元/平方米，團購房的定價僅為當時市場價格的60%，「後期司法鑑定的建安成本為4614.22元/平方米，價格倒掛嚴重，與同期市場價格差價約1.873億元。」

與此同時，2014年，宜昌市政府為加快城市建設和棚戶區改造，引入某大型品牌房企，圈定毗鄰江南新城的地塊進行掛牌，並設特定摘牌條件，打破了點軍區乃至宜昌市原本平穩的樓市。

據宜昌市土地交易市場信息顯示，2014年6月23日，宜昌市原國土資源局經宜昌市政府批准，掛牌出讓（2014）50-59號共計10宗地，其中（2014）55號151.2畝、56號190.85畝、57號123.84畝，均對競買人提出較為苛刻的條件「本次掛牌不接受聯合競買，競買人須提供不少於5億元資金證明；2013年開工面積不少於1500萬平方米；竣工面積不少於300萬平方米；交房不少於500萬平方米，書面承諾引入國際一級資質物業管理公司。」

在宇星置業相關負責人看來，「掛牌前，市政府已責成市國土局調規，並進行特定二次評估，明顯是給招商企業量身定製。」

2014年7月29日，該品牌房企隨州公司分別以70萬元至84萬/元畝的價格，毫無懸念地摘得上述三地塊共計465.89畝，總價款3.546億元，與江南星城隔路而望。

該品牌房企摘地不久，就推出4500元/平方米的預售價，直接衝擊了江南星城的銷售，「把我們通過市場化銷售解困的構想徹底擊垮。」他說。

2016年1月18日，宇星公司向宜昌市中級人民法院遞交了《行政起訴狀》，起訴點軍區人民政府濫用職權，侵犯經營自主權；起訴宜昌市政府限制市場競爭；另請求法院判令點軍區人民政府按合同支付開發商2090萬元利潤，以及賠償團購房同期市場銷售差價18728.66萬元等。

2016年1月25日，宜昌市中級人民法院作出裁定，對原告的行政訴訟不予立案。

2018年11月21日，武漢長誠工程造價諮詢有限責任公司受湖北高院委託對「江南星城」作出工程造價鑑定報告，950套團購房的建設成本(包括土地成本、公共配套設施、建安成本、稅費等)為商品房建設成本平均單方造價為人民幣4614.22元/平方米;其他必須的支出(包括人工費用、管理成本、資金成本等)為人民幣4675965.12元；還未包含其他14項待定損失。

湖北省高院認定侵犯企業自主經營權行為

2019年3月18日，湖北省高院做出2018鄂行終430號行政判決，圍繞雙方爭議，湖北省高級人民法院認為，點軍區政府為解決幹部職工住房問題，設立「項目領導小組」主體的行為均明顯沒有法律依據、缺乏法律授權， 屬於超越職權的違法行為；該裁決書表述稱，2013年3月14日，涉案土地網上競價時，點軍區政府時任主要負責人在明知土地競買價格明顯高於正常價格的情況下，仍然直接指示當時還是受委託競買方的湖北宇星公司強行摘牌土地，根據框架協議約定，實際開發主體是點軍區政府；土地摘牌後，點軍區政府單方解除框架協議，要求宇星公司籤訂補充協議，承擔全部開發費用並接受低於市場成本價的團購房及車位價格，其行為違背誠信政府及信賴保護原則，對宇星公司正常經營活動造成重大幹擾及嚴重影響，據《行政訴訟法》十二條第一款第七項屬於侵犯企業自主經營權行為。

根據湖北省高院的這份行政判決，撤銷宜昌市中級人民法院作出（2017）鄂05行初70行政判決；確認點軍區政府鎖定江南星城950套房屋的行為違法；責令點軍區政府在判決生效後30內，對違法行為採取補救措施；駁回其他訴求。

430號判決下達後，點軍區人民政府多次與宇星置業公司調解，並向湖北省高級人民法院提供一份調解方案。

宜昌市點軍區政府提出的調解方案

據這份《區政府提出的調解方案》（法院用）顯示，對已交全款而希望退房的購房者，引導退房退款，並自收款之日支付不低於8%的利息；對願意要房的團購戶，引導支付不超過500元/平方米進行差價補償，並籤訂不再要求宇星置業支付逾期違約金，已訴訟判決的，在補充協議中放棄判決結果；未交齊購房款或者未籤訂合同的，可以退房，可補繳差價，差額部分應該補齊8%的資金佔用費；車位約定價格用則建議8萬元以內向購房者銷售，或者採取十年返還全款的商業方式按10萬-15萬元一個銷售；政府協調調解稅務滯納金，組織競拍商業部分減輕宇星置業資金壓力，宇星置業立即交房辦證，立即啟動餘下三期工程建設。

之後，點軍區政府提出方案需要向宜昌市委匯報請示，最後不了了之。

而今，李愛軍及他的宇星置業公司在等待判決結果，維持原判或者適當調整在其接受範圍之內，完全逆轉或將禍及950戶苦等多年而無法入住政府團購職工，同時參建公務員團購房的80多家相關合作單位的工程款、涉及4000多農民工資將無法得到妥善解決。