租賃違建房屋，會有什麼法律後果？（附案例）

上回已經寫了一篇《租農民房受法律保護嗎？| 違建房屋租賃合同的法律效力》，大概率上，違建房屋租賃合同是無效的。

接著，是兩個問題：

•租賃合同無效，到底有什麼法律後果？

•面對違建廠房或者違建農民房的租賃糾紛，我們在訴訟當中應該有什麼應對的策略？

問題一：租賃合同無效的法律後果？

關於合同無效的法律後果有哪些，合同無效大部分是出租方承擔賠償義務，具體而言要賠償哪些費用呢？

1、保證金退不退？

一個簡單的案例。承租方租了村裡的房子，交了保證金35萬，由於沒有取得報建手續，法院認定合同無效。對於保證金的問題，法院的觀點非常清楚，由於房屋違建，合同無效，因此繼續佔有保證金沒有法律依據，所以應該退還保證金。

2、違約金賠不賠？

一個廠房租賃糾紛。由於廠房部分沒有報建手續，租賃合同無效，承租方是否需賠償出租方的違約金？最後法院認為合同無效，皮之不存、毛將焉附，合同都無效，主張違約金自然沒有依據。

3、搬遷費用賠不賠？

不同的案例中有賠的也有不賠的。

賠的話一般是兩種情形：

第一，有證據。證明你產生了多少搬遷費。

第二，有評估。最好在評估報告裡面加上搬遷費項目，會容易獲得支持。

4、佔用使用費賠不賠？

雖然合同無效，由於對方一直佔有使用，只要佔有，搬離前都要支付佔有使用費。而且佔用使用費標準也很簡單，就是按照合同約定的租金標準支付，屬於「換湯不換藥」。

5、裝修損失賠不賠？

大部分判決中裝修損失一般是需要賠付的。但有些問題值得關注一下，根據最高院租賃房屋司法解釋第九條的規定，「承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。」

這條文看起來邏輯不是很清晰，但結論其實只有兩點：

第一，是要證明出租方同意裝修，第二損失要分擔。

如何證明出租方同意呢？看一個案例。

一個租賃案中，出租方主張沒同意對方裝修，承租方主張出租方沒提出異議就是當然同意。法院認為在這棟辦公樓使用長達五六年的時間內，出租方對加建裝修行為都沒有提出異議，顯然不合理，所以法院認為出租方是同意的，應該分擔裝修損失。

對於裝修，有哪些情形可以視為同意？

第一，出租房給對方裝修免租期，一般認為是同意裝修的。

第二，對方使用時間比較長，又沒有提出異議，一般會認定出租方同意的可能性比較大。

如何確定裝修損失的依據？

對於裝修損失的確定依據，第一種是評估，分為法院指定第三方評估和自行委託評估，前者最好，後者也不乏法院支持的案例。第二種是酌定，沒有評估但是承租方自己提供票據，法院也有支持的，但是也有不支持的。

我們的建議是，如果不方便委託，或者說房子交回去沒法評估的，建議在交房之前先委託第三方自行評估，評估之後，如果在訴訟過程當中對方不提異議，或者說即使提異議但沒有充分的相反證據推翻評估報告，法院經常也會認可這個評估報告。

6、經營損失賠不賠？

籤訂租賃合同之後，房屋沒有報建導致合同無效，出租方要不要賠償承租方的經濟損失。法院認為經營損失屬於可期待的利益，並非直接損失，所以合同無效的前提下，對於經營損失屬於可期待利益，法院不支持的比較多，故經營損失一般不賠。

問題二：損失賠償的比例如何確定？

損失賠償需根據過錯方的過錯程度來判斷出租方和承租方各自承擔的責任比例，不同的案件有不同的情況。

1、同等責任。

【五五開】比亨飾品與中山市蘭某公司房屋租賃合同糾紛案，中山中院認為出租方是明知房屋是違建而出租，承租方沒有盡到審查義務，合同無效，雙方負同等責任，各擔50%損失【案號：（2017）粵20民終4440號】。

2、主次責任。

【六四開】深圳市遠某公司與魏某房屋租賃合同糾紛案，深圳中院認為出租方對房屋情況更了解，但沒有告知，承租方也沒盡到審慎義務，出租方和承租方分別負擔60%、40%的責任【案號：（2018）粵03民終6804號】。

【七三開】秦某與林某房屋租賃合同糾紛案，深圳中院酌情判定出租方承擔7成損失，承租方自行承擔3成損失，承租方與出租方的比例越來越大【案號：（2016）粵03民終14143號】。

【八二開】佛山市誼某公司與佛山市某股份合作經濟社租賃合同糾紛案，佛山中院判定出租方和承租方分別負擔80%、20%的責任，理由是承租方未盡審慎義務，象徵性的承擔兩成損失【案號：（2018）粵0605民初386號】。

【九一開】何某、李某房屋租賃合同糾紛案，深圳中院判定出租方和承租方分別負擔90%、10%的責任，理由是出租方將未取得合法建設工程規劃許可證的房屋進行出租，是導致合同無效的主要過錯方【案號：（2016）粵03民終4712號】。

甚至極個別的案例，損失100%由出租方承擔。總體而言，出租方至少要承擔損失的一半以上。

【規則】合同無效的法律後果有哪些？

簡單概括為5點：

第一，返還房屋，要搬離；

第二，租金照交，只是換成了佔用使用費；

第三，違約不賠；

第四，押金要退；

第五，損失分擔，最典型的是裝修費損失。

問題三：違建房屋租賃糾紛的訴訟策略如何制定？

訴訟策略有兩種：一種是起訴解除，另一種是起訴主張合同無效。

有些人可能會有疑問，違建會導致合同無效，為何要起訴解除？能起訴解除嗎？

其實也有這樣的案例。

起訴解除也有利，也有弊。

利的方面是，可以主張違約金，要求賠償損失，對承租方而言，還可以要求繼續履行合同。弊的方面是，違約責任不能主張。

關於起訴解除的一個案例。

廣州一家物業公司承租了村股份公司的房子，房子本身有很多加建圍擋，他們一起去辦報建，但報建的時候，村裡一直沒蓋章，有一些拖延，很多年都沒有把報建手續批下來，沒有報建手續，承租方一些商業業態不能實現，只能按照這種無證的狀態去出租，損失很大。

承租方後來就不交租了，不交租的話，出租方就要求解除合同。

問題來了，這也是案件的焦點——涉案房屋存在違建的情況下，是否可以解除合同？

法院認為房屋雖然是違建，而且確實規劃許可證沒辦下來，報建手續沒有完善，但是法院認為以此為由不交租是不合理的，即使是沒有證的情況下，也不是完全不能出租，所以說你不交租就違約，出租方有權解除合同。

這個案例中，法院並沒有處理合同無效的問題，因為他起訴的時候沒有特別強調他的合同無效，也沒有把確認合同無效作為一個主張去提出來，最後法院判決租賃合同解除【案號：（2017）粵01民終18729號】。

你完全有可能根據你自己的利害得失，去主張是去解除，還是要求確認無效。

還有一個我們曾經代理的案例。

這個案件中，租期還沒到期，出租房是村裡的廠房，幾乎沒有任何手續。房東要求起訴解除合同，理由是之前曾經欠租很多次，租金未能交齊，我們代表承租方進行反訴，主張多交了租金，我們思考房東為什麼不直接起訴合同確認無效，他可能也是覺得自己房屋的產權有問題或者其他一些因素，最終雙方都沒有主張合同無效。

我們經常也可以看到，承租方想退租了，但又想退回押金，往往就會主張合同無效。

好處有兩點：

第一，可以把押金要回來，第二，還可以讓對方分擔一部分的裝修損失。

對於出租方也是同樣的。

如果找不到承租方違約的證據，你可以主張返還租賃房屋，特別是對一些部分有證部分無證的案件，是有很大的操作空間的，但無效的話，可能沒法得到違約金，也自然不能要求繼續履行合同。

當然你可能會說，主張解除會不會有很大的風險，法院如果主動判合同無效，會不會損失慘重？然而，我們可以看得到司法實踐，特別是九民紀要提到一方確認合同有效，一方確認合同無效，法院要防止機械適用不告不理原則，就當事人的訴訟請求，應該釋明變更或者增加訴訟請求。

如果法院對於原告或者被告的請求進行釋明後，可再去決定是否調整策略，是否主張合同無效，所以我們覺得可以先走一步再看一步，這是法律上對我們的一個保障，因為法院要行使釋明權才能夠去直接判決。

【規則】什麼情況下主張合同無效，什麼情況下主張合同有效？

這首先要取決於你想解除合同，還是繼續履行合同？其次取決於違約證據情況，和解除成本情況。

概括而言，則為三點：

想解除合同，對方違約證據不足——主張無效；

想解除合同，又想退押金，索裝修費——主張無效；

想繼續履行合同——主張合同有效，解除無效。

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