作者：蘭臺律師事務所 王靜媛
指導律師：蘭臺律師事務所 田韶卿
租賃合同籤署及履行過程中，常發生租賃房屋實際面積與合同約定面積不符的情況。當房屋實際面積小於合同約定面積時，承租人往往以此為由，主張拒付或減少租金。本文從法律依據及裁判實踐兩個角度，對租賃房屋實際面積與合同面積不符時，出租人需承擔的租金調整義務、租賃合同效力作出分析。
一、承租人主張租金調整的法律依據
從全國範圍看，承租人可以依據《合同法》第一百一十一條規定，主張減租或拒付租金：「質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。」從此條看，出租人可能承擔的責任包括減少或退換房屋租金、相應物業費、燃氣費、取暖費及其他以面積計算的費用。
從北京地區規定看，《北京市高級人民法院關於審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第8條對此種情形作了較為具體的解答，承租人以租賃房屋面積不符合約定為由，主張拒付、減付租金的，如何處理？實踐中應區分以下情形處理：
（1）租賃房屋是當事人雙方認可的特定房屋，合同約定的租金標準為固定數額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內未提出異議，其又以合同約定面積與實際面積不符為由主張拒付、減付租金的，不予支持，但租賃合同存在《合同法》第五十四條規定的可撤銷情形的除外。
（2）租賃房屋需要依據合同約定的面積來確定具體範圍，租金數額與租賃面積直接相關，承租人以合同約定面積與實際面積不符為由，依據《合同法》第一百一十一條規定要求出租人承擔減付相應租金等違約責任的，可予支持。
二、相關司法實踐檢視
經筆者檢索相關案例，北京地區法院司法實踐與《解答》的標準保持一致。在案件裁判過程中，法院考慮的要素包括：合同中租金數額的為固定總價還是按面積計算、承租人是否在合理期限內未提出異議的、承租人是否對實際面積與合同面積不符進行充分舉證等。
如（2019）京03民終15703號中稻集團股份有限公司與李結緒房屋租賃合同糾紛案中，出租人與承租人在租賃合同中確認，租金按照房屋面積（1980平方米）計算，第一年收費標準為5.6元每平米每天，第一年房租共計400萬元整，今後每年的租金在上一年度基礎上遞增5%。後因承租人拖欠租金，出租人向承租人發出解約通知，並起訴承租人要求法院判令解除合同。
在一審庭審中，承租人主張涉案房屋實際面積與合同約定面積不符，要求減少應付租金數額。一審朝陽區人民法院認為，因雙方合同中寫明了租賃房屋的面積，並約定附有房屋平面圖，承租人在籤訂合同之時便應核實約定面積與實際面積是否相符。但承租人籤訂合同之時並未就房屋面積提出異議，在履行合同過程中也未見其提出房屋面積不足的問題，且無充分證據證明房屋面積與約定不符，故承租人要求出租人退還部分租金及製冷、制熱、物業費的反訴請求不成立，一審法院不予支持。
二審中，北京市第三中級人民法院認為，考慮到雙方租賃合同已履行一年，且承租人在一年的履行合同過程中，並未就租賃標的面積提出異議。故涉案租賃標的為雙方均認可的特定房屋，並非以雙方約定面積劃分具體租賃範圍。從《房屋租賃合同》內容來看，合同雖寫明按照房屋面積確定租金，但雙方也明確約定了自合同租賃期間內每年固定的租金數額。且雙方在合同籤訂後，承租人亦應明確知曉租金支付及承租使用的範圍。現雙方均自行委託測繪機構出具測繪報告，且結果差異較大，經一審法院詢問，雙方均不申請鑑定，承租人無權要求減少房屋租金。
（2018）京02民終9777號北京京菜根餐飲有限公司與北京大江南花園酒店有限責任公司房屋租賃合同糾紛中，出租人與承租人籤訂《房屋租賃合同》，約定出租建築面積770平方米的房屋用作經營餐飲，租金每年98萬元（3.48元/平米/天）。承租人因770平米承租面積中，有約12平米為出租人提供給案外人實際使用，且房屋涉及違章建築，承租人要求確認合同無效，並以實際承租面積為標準，退還已付超額部分房租。
北京市第二中級人民法院認為，案涉合同明確約定租金標準，因此涉案房屋的租金數額與租賃面積直接相關，承租人應當按照實際租賃面積支付租金。現出租人認可部分承租範圍由案外人使用，上述案外人佔用部分面積租金應予扣除，故承租人要求退還多支付租金的訴訟請求，應予支持。全國其他地區法院對此類案件中，承租人要求進行租金調整的裁判標準也基本保持了一致。
三、關於合同效力的思考
在房屋買賣關係中，標的房屋面積誤差可能導致合同效力變化。依據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第十四條規定對於實際租賃面積與合同約定面積不符時，（一）面積誤差比絕對值在3%（含3%）以內，購房者應當按照合同約定的價格據實結算支付房款，購房者不得以此為由解除合同；（二）面積誤差比絕對值超過3%，則購房者有權解除合同並要求開發商返還已付的房款及利息。
類比房屋買賣關係，在房屋租賃關係中，僅以實際面積與合同約定面積存在誤差為由，是否能夠要求解除、撤銷合同？目前法律暫未對此種情形作出特殊規定。筆者認為，根據《合同法》第九十四條及第五十四條關於合同法定解除權及當事人撤銷權及合同變更的規定，在承租人盡到審慎審查義務的情況下，面積誤差往往在較小區間，一般不會導致合同目的不能實現，因此不構成根本違約，承租人無權主張解除合同。而承租人能否主張合同撤銷或變更，關鍵在於判斷承租房屋面積不符合約定是否構成「重大誤解」。
所謂重大誤解，是指誤解者作出意思表示時，對涉及合同法律效果的重要事項存在著認識上的顯著缺陷，其後果是使誤解者的利益受到較大的損失。《民法總則》第 147 條並未具體化重大誤解的構成要件（此前民法通則立法亦存在同類問題），學理上也存在一元論與二元論的分歧，在此不再詳述。就司法實踐來看，以面積不符合約定為由，主張重大誤解要求撤銷或變更合同，存在被支持的可能。
（2017）湘03民終1450號程平、湖南蓮城友華家居用品有限公司房屋租賃合同糾紛，一審法院認為，因雙方籤約時並未實際對房屋進行測量，承租人承租房屋實際面積高達3999.19平方米，遠超合同約定的3088平方米，已超過約定面積的29%，出租人是基於重大誤解才與承租人約定所租賃房產面積為3088㎡，該約定顯失公平，出租人公司有權主張變更或撤銷。二審法院認為，該面積誤差的產生系被上訴人在與上訴人訂立租賃合同時，對租賃場地的面積發生錯誤認識，使約定的面積與自己的意思相悖，並造成了被上訴人較大的損失，故被上訴人該行為構成重大誤解，其依法有權訴請變更該合同條款。
（2018）粵03民終2527號深圳市弘皓物業管理有限公司與北京嘉瑜偉德酒店管理集團有限公司房屋租賃合同糾紛，雙方約定承租人承租5076平方米房屋用於開辦餐廳，每平方米每月人民幣140元，月租金總額為710640元。後因實際面積比合同約定面積少1200平方米，承租人主張重大誤解，要求撤銷合同。一審深圳市羅湖區人民法院認為，因本案租賃房屋尚未辦理獨立的房產證，承租人主張其在籤約時對實際建築面積不知情，符合日常生活情理，存在重大誤解，雙方租賃合同可撤銷。
二審深圳市中級人民法院認為，本案房屋租賃合同附頁中明確約定，「租賃房屋按套出租，合同記載與表述的租賃房屋面積與實際面積不一致時，不影響約定租金的履行與支付，無論面積如何，租賃房屋總租金不變。並特別約定該附頁為房屋租賃合同的補充，該附頁與合同不一致的，以本附頁為準。」從合同附頁的約定來看，約定面積與實際面積是否相符並不影響合同的正常履行。判決撤銷原一審判決，駁回承租人訴訟請求。
綜上所述，在合同並未明確按套計算房屋租金或列明整套房屋租金總價的情況下，租賃房屋實際面積與約定面積存在較大誤差的，存在適用重大誤解或顯失公平的可能，或將導致合同變更或撤銷。
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