房屋租賃知多少？合同目的很重要

當從事經營性行為時，房屋場地往往是必不可缺的，而實踐中房屋場地的出租人與承租人雙方之間特別容易產生糾紛。在這種情況下，合同目的條款就發揮了很大作用，是解決雙方糾紛、確定雙方責任的要素之一。本文主要探討為實現經營行為，籤訂的房屋租賃合同中約定合同目的條款的價值。

一、相關法律規定

《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）

第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

第一百二十五條當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。

合同文本採用兩種以上文字訂立並約定具有同等效力的，對各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的，應當根據合同的目的予以解釋。

第二百一十六條出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

第二百一十七條承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。

《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》

第二十六條合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

最高人民法院關於印發《全國法院民商事審判工作會議紀要》的通知中，第47條規定：合同約定的解除條件成就時，守約方以此為由請求解除合同的，人民法院應當審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現，根據誠實信用原則，確定合同應否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持；反之，則依法予以支持。

在討論合同目的在房屋租賃合同中的重要性及作用之前，首先需區分合同動機與合同目的二個不同的概念。

動機是合同一方內在的籤訂合同的緣由，動機沒有客觀的表象，無法產生對外效力，對此合同相對方不負責任。在房屋租賃合同中，若無明確書面約定，出租人無法獲知承租人的動機，動機尚不能轉化成為合同目的，更無法作為該房屋租賃合同交易的基礎。若在這種情況下要讓出租人承擔合同解除的違約責任，無疑是將承租人的市場經營風險轉嫁到出租人一邊、不合理地加劇了出租人的風險。

對於合同目的該概念的內涵，《合同法》並未作出明確闡釋，諸多學者都做出過自己的解讀。在2009年發布的《最高人民法院智慧財產權案件年度報告》（法〔2010〕173號）中對「合同目的」亦有定義：合同目的是指合同雙方當事人通過合同的訂立和履行，期望最終得到的東西、結果或者達到的狀態。合同目的通常表現為一種經濟利益。本文便是以上述定義作為合同目的之內涵。

若是合同中未明確約定合同目的條款，容易發生承租人與出租人對合同目的理解不一致、不明確的情況，導致租賃合同履行過程中產生糾紛。司法實踐中對合同目的的認定較為嚴格謹慎，除非能證明雙方達成一致或對方明知，一般不宜將合同約定之外的一方當事人的主觀特殊目的作為合同目的。

二、司法審判實踐中合同目的條款的價值

下面通過三個案例介紹合同目的條款對於合同解除、責任承擔及確定雙方權利義務起著關鍵性作用。

（一）不能實現合同目的系行使解除合同的法定事由

無論房屋租賃合同中是否約定解除條件，在滿足《合同法》第94條規定的法定解除條件時，任意一方即可要求解除合同。而在實踐中，往往是承租人一方以此為由主張解除合同並要求出租人賠償損失。

在（2020）京01民終3099號案例中可以看到，依據消防部門作出的處罰決定以及《建築設計防火規範》（GB50016-2014）的規定，樂殼公司違反國家強制性規定將不能用作兒童活動場所的店鋪出租於沐花苑公司，導致沐花苑公司無法實現開設兒童水育培訓的租賃目的，雙方的《房屋租賃合同》客觀上已無法繼續履行，因此法院認定雙方租賃關係解除。

(2018)京01民終8881號案例中，因為出租人遲遲不能提供消防等相關驗收手續，導致商城無法按期開業，承租人也因此提供不出有效證件導致無法辦理營業執照，案涉商鋪至今未能如約營業，法院認定合同目的無法實現，出租人存在違約，承租人享有合同解除權。

（二）約定合同目的有助於判斷違約責任及損失承擔

需要提醒注意的是，承租人合同目的無法實現系解除房屋租賃合同的法定事由，但並非因此解除合同所產生的的違約責任都由出租人承擔。需要根據承租人與出租人雙方對於合同目的無法實現的過錯進行責任分擔並承擔相應比例的損失。

仍以上述（2020）京01民終3099號判決為例，在該案中，樂殼公司作為招商企業，明知商場四層、五層不能用作兒童活動場所，仍進行青少年招商培訓，違反國家強制性規定，存在過錯，對合同目的不能實現負主要責任。而沐花苑公司作為專門從事兒童教育培訓的公司，對相關法律規定及行業規範亦應知曉，其承租樂殼公司407室商鋪用於兒童水育培訓亦存在過錯，應承擔次要責任。故法院最終判令出租人、承租人雙方按照7：3的比例承擔沐花苑公司的相應損失（主要指裝修殘值）。

（三）約定合同目的有助於確定合同雙方的權利義務

當租賃用途為商業經營行為時，即使租賃合同中未約定協助辦理營業執照或其他行政手續的，出租人仍負有協助辦理的附隨義務。

以上述(2018)京01民終8881號判決為例，雖然雙方在合同中並未約定出租人應提供相關材料協助承租人辦理營業執照的義務以及協助辦理的時間，但是雙方合同載明用途為從事餐飲，因此取得營業執照，開業經營系承租人籤訂合同的必然目的。故，雖然合同沒有相關約定，但是在合理期限內提供相關材料協助承租人辦理營業執照屬於出租人的一項合同附隨義務。

而在（2020）滬0120民初17495號案例中，因案涉房屋租賃合同明確約定租賃房屋系作為倉庫使用，承租人籤訂合時應當清楚不通水電對其有沒有影響，且承租人佔有使用租賃房屋至出租人起訴時尚未要求解除合同，故無法開通水電並非導致合同目的無法實現，承租人無法以此為由行使合同解除權更無法對抗出租人要求其交付租金的請求。

三、律師提醒

建議承租人：

1、在合同中明確約定租賃房屋的具體用途。正如上文所述，合同動機不等同於合同目的，若未在合同中確認，無法據此獲得法律保護。且書面形式的合同目的條款效力最為直觀有力。雖然有些合同目的隱含於意思表示中、可由客觀事實加以推斷，或者存在其他充分、明確證據能夠證明該合同目的的存在，並不必須通過合同條款加以規定。但對於承租人來說，這種行為存在風險，憑藉其自身亦無法準確判斷合同目的是否已包含在意思表示中。對於經營者來說，通過約定合同條款的方式明確租賃房屋的用途及使用目的，可以大大降低這類不必要的風險、減少相關爭議、節約時間和人力成本。

2、即使在合同中約定合同目的，承租人亦需盡到謹慎選址及驗房的注意義務。承租人需認真仔細審核相關書面材料，避免租賃房屋無法辦理營業執照或其他行政審批手續。在（2018）渝05民終2476號某橡膠製品有限公司與某製造有限公司房屋租賃合同糾紛中，二審法官認為，該橡膠製品公司作為專業的橡膠製品的製造與銷售公司應當在籤訂租賃合同之前充分了解從事橡膠生產所應通過的行政審批等程序，而其與某製造公司籤訂的《房屋租賃合同》所租用的土地系農用地，無法取得從事橡膠生產必須的環境影響評價手續及排汙許可證，因此認定導致租賃合同目的無法實現並予以解除的責任均由該橡膠製品公司負擔。

建議出租人：

1、秉持誠實信用原則，切實履行協助義務。在明確出租房屋用於何種經營行為時，出租人應履行附隨義務、提供相關材料，盡力配合承租人辦理營業執照及相關行政手續。

2、盡到審慎注意義務，避免將商鋪出租給依據國家法律及行業規定不得在此營業的承租人，出現出租房屋無法實現合同目的的情況發生。這並不是要求出租人做到對所有行業的規範都了如指掌，事實上出租人也不可能做到。而是出租人作為招商企業，明知出租房屋不具備用作某類經營業務範圍的條件時、不可為了儘早出租房屋、獲取租金的目的，而將房屋出租給從事此類經營行為的承租人，否則出租人反而要承擔相應的違約責任，得不償失。

結語：合同目的並非總是以合同條款加以規定，其認定非常複雜，建議無論是在訂立房屋租賃合同前或是已經訂立合同甚至產生糾紛後，諮詢專業法律人士的意見，從而實現合作共贏、儘可能地減少合同糾紛、在租賃關係中更好地保障自身權益。

作者：朱妤婕/上海七方律師事務所