房屋租賃合同中登記與備案的糾紛及處理

2020-09-21 法海裡遊蕩的小魚

一、律師為承租人提供法律服務時的業務

雖然根據《合同法》及《房屋租賃合同司法解釋》的規定，如無特別約定，房屋租賃合同是否登記與備案並不影響租賃合同的效力，但在「一房數租」的情形下，房屋租賃合同的登記與備案可以對抗除先佔以外的其他承租人。因此，如出租人拒絕或拖延辦理租賃合同登記與備案，應當提起訴訟，請求判令出租人履行義務。

（一）律師為承租人提供法律服務時的重點內容

1.提起訴訟的法律依據

如出租人與承租人就房屋租賃合同的登記與備案已作出明確約定，則按約定提起訴訟；如出租人與承租人未在房屋租賃合同中約定登記與備案的，承租人可根據《房地產管理法》第54條的規定提起訴訟。

2.應收集的證據

律師為承租人提供法律服務，一般應收集如下證據：（1） 房屋租賃合同；（2） 出租人拒絕辦理或承租人催告出租人辦理租賃合同登記備案的證據；（3） 根據《租賃管理辦法》及當地登記備案主管部門的要求，承租人應提交的相關材料。

（二）律師為承租人提供法律服務時的風險提示

在提起訴訟前，律師應調查租賃房屋是否已經交付給其他承租人使用，如出租人已經將租賃房屋交付給其他承租人使用，則承租人提起登記與備案的訴訟已無實際意義，承租人應請求解除合同並要求出租人予以賠償。

在提起訴訟前，律師應調查出租人與其他承租人是否就同一租賃房屋辦理了登記與備案手續，如已經辦理的，則承租人提起登記與備案的訴訟已無實際意義，承租人可根據《房屋租賃合同司法解釋》第6條規定的順序確定履行合同的承租人。如承租人已經合法佔有該房屋的，承租人的使用權可依法得到保護；如承租人已無實際履行可能的，應請求解除合同並要求出租人予以賠償。

在提起訴訟前，律師應到當地房屋租賃合同登記與備案主管機構查詢對租賃合同登記與備案是否有特殊規定以及雙方當事人應提交的資料清單。

如出租人與承租人約定房屋租賃合同的登記與備案系租賃合同生效條件，出租人拒絕或遲延配合辦理相關手續的，則由於房屋租賃合同尚未生效，承租人不能根據房屋租賃合同提起請求辦理登記與備案的訴訟，而應當主張締約過失的賠償請求。

二、律師為出租人提供法律服務的業務

出租人一般是以被告身份參加訴訟，但在特殊情況下，如承租人拒絕或遲延配合辦理登記與備案手續，已經或可能導致出租人受到行政處罰的，出租人也應提起訴訟。

（一）律師為出租人提供法律服務時的重點內容

1.出租人應訴應提供的相關證據材料

出租人提出抗辯的主要理由一般是承租人不配合或者是由於其他不可歸責於出租人的原因導致租賃合同辦理登記備案不能，律師一般應收集如下證據：（1） 房屋租賃合同；（2） 承租人拒絕配合或出租人催告辦理租賃登記的證據；（3） 根據《租賃管理辦法》及當地登記備案主管部門的要求，出租人應當提交的相關材料；（4） 其他不可歸責於出租人的原因的相關證據。

2.出租人提起訴訟時應提供的相關證據材料

（1） 房屋租賃合同；（2） 承租人拒絕配合或出租人催告辦理租賃登記的證據；（3） 根據《租賃管理辦法》及當地登記備案主管部門的要求，出租人應當提交的相關材料；（4） 當地房地產管理部門根據《租賃管理辦法》或地方性法規、規章的規定給予出租人行政處罰的決定以及出租人繳納罰款的憑證。

（二）律師為出租人提供法律服務時的風險提示

律師經審查後發現出租人沒有按照法律規定或租賃合同的約定辦理合同登記備案的，應告知出租人及時辦理登記備案。律師應提示出租人，申請登記備案時，如該房屋前一租賃合同的登記備案沒有註銷，則本次合同登記備案將無法完成。如出租人存在「一房數租」情況，律師應告知出租人按照「轉移佔有房屋的承租人優先」、「已經依法辦理登記備案手續的承租人次之」、「成立在先的租賃合同承租人再次之」的先後順序確定租賃合同的實際承租人，及時解除與其餘承租人的租賃合同，並按法律規定或合同約定承擔相應的法律責任。

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