「綠色建築」雖是個抽象的概念，卻是每個居民都能感知的。所謂「綠色建築」，又稱為「可持續建築」、「生態建築」，我國綠色建築標準的概念，是指從建設項目構思到項目壽命結束並回收或重新利用構件為止對環境無害，能充分利用環境自然資源，並在不破壞環境基本生態平衡條件下建造的建築。 從耗能來說，據住建部統計，2013年，建築能耗佔我國能源消費總量28%以上。按照國際經驗和我國目前建築用能水平發展預測，到2020年，我國建築能耗佔全社會總能耗的比例將達到35%左右，預計將超越工業用能。
而與建築能耗相伴隨的，還有對環境和健康的影響，如建築內部的空氣品質問題等。這裡，還要考慮建築的全生命周期，即包括對構件的回收利用過程，也要「綠色」。也就是說，可持續性不僅意味著減少環境影響，更意味著「創建的場所要環保、健康、公正、平等，還要有盈利能力」。
那麼，如何讓建築在全生命周期內更節能，更有利於人們的身體健康、社會公正與環境？這其中催生了一個龐大的市場。不少開發商，以獲得美國的LEED認證為賣點。中國大陸已成為繼美國本土、加拿大外，世界第三大LEED市場。但也有人認為，LEED不過是「商業化的環保噱頭」。10月，皇明太陽能集團董事長黃鳴先生，就發出長微博《潘石屹太冤枉，幹嘛給LEED當牌坊》，炮轟SOHO中國建築不節能，該文引起了廣泛討論。
這不是黃先生第一次公開批評美國的LEED標準。早在2012年，他就曾圍繞此話題，批評過「任志強先生對節能建築的確無知」、「LEED太垃圾」。
那麼，真如黃先生所言，LEED是「美國低劣認證」嗎？這是一場中國與外國「綠建標準主權」的戰爭嗎？
實際上，新修訂發布的綠色建築評價標準，將在明年1月1日正式實施。本月初，住建部召開新版國家標準《綠色建築評價標準》宣貫培訓會。
在這裡，作者希望系統梳理LEED認證系統的優點和問題，以利於選擇和借鑑。
圖片來源：USGBC官網,http:/www.usgbc.orgLEED認證是什麼？LEED，全稱為Leadership in Energy & Environmental Design，通常譯為「能源及環境設計先鋒獎」，是由美國綠色建築委員會（USGBC）制定的一個綠色建築評估體系。依據建築在可持續場址、用水效率、能源與大氣、資源與材料、室內環境質量、創新設計與地域優先等六大類別的可持續性表現，由美國綠色建築研究院（GBCI）提供第三方可量化的評估。現被諸多國家廣泛應用，被譽為「目前世界上最具影響力的高性能綠色建築可持續設計、建造和運營的評估標準」。
自上個世紀90年代推出以來，LEED一直緊隨綠建技術和市場的發展不斷更新。最新版本LEED v4已於2013年11月推出，2016年10月31日之前，項目仍可申請註冊LEED v2009評估系統，或自行選擇最新版LEED v4。新版v4在原有基礎上增加了整合流程、位置與交通、地域優先等類別，豐富和完善了評價指標體系，並進一步提高了認證門檻。
圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v2009在評估認證過程中，LEED使用有權重的記分制，滿分為110分。通過評估的建築，由低到高依次分為認證級、銀級、金級和鉑金級四個級別。其中認證級分數需達到40-49分，銀級為50-59分，金級為60-79分，鉑金級為80分以上。達到分數最低要求，可獲得相應級別的證書和獎牌。
據USGBC2012年的年報統計，全世界LEED註冊項目中超過50%的建築面積在美國以外地區。全球總計有超過4.9萬個已註冊和通過認證商業項目，平均每天有18.6萬平方米建築面積的空間通過LEED認證。
圖片來源：USGBC官方微博 數據截止到2014年5月1日中國大陸已成為繼美國本土、加拿大外，世界第三大LEED市場。大陸已通過認證的項目中，較著名的包括：科技部節能示範樓（中國第一座LEED金級認證辦公建築，同時也是中國第一座通過LEED認證的建築）、深圳萬科中心（中國第一座鉑金級辦公建築），僑福芳草地項目（中國第一座混合用途 LEED 鉑金級認證建築）、北京第二實驗小學朝陽學校（中國第一個鉑金級學校建築）、北京當代ΜΟΜA（中國第一個認證級綠色社區）、上海世博會世博中心（中國第一個LEED新建建築金級+綠建三星雙認證項目）等。
圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v2009最新版LEED v4，分為五大評估體系（rating system），即綠色建築設計與施工評估LEED BD+C，綠色室內設計與施工評估LEED ID+C，綠色建築運營和維護評估LEED O+M，綠色社區開發評估LEED ND，以及住宅認證評估 LEED Homes。
每個評估體系下面，針對不同的建築類型，有許多細化的具體分支。LEED對建築及社區項目的市場細分非常細緻，幾乎所有項目都可找到適合申請的類別。
例如，在綠色建築設計與施工LEED BD+C這一體系下，可細化為針對新建建築及大型改造(LEED for New Construction and Major Renovations)、建築主體與外殼(LEED for Core & Shell)、教育建築(LEED for Schools)、零售業建築(LEED for Retail)等，以適應不同的項目類型。
圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v4隨著建築功能和業態的多元發展，以及LEED市場的不斷成熟推廣，LEED不斷更新評估體系版本，以覆蓋新興細分市場，如最新的LEED v4相比LEED v2009，就增加了針對數據中心、倉庫及配送中心等新建築類型的評估標準。
圖片來源：USGBC官網） LEED v2009與LEED v4評估體系變化對照中國已通過LEED認證的項目中，以「核心與外殼」類評估體系最多，佔比最大的為辦公類建築。而社區類、學校類等項目類型較少。這主要與申請LEED認證後項目獲得的附加升值空間有關。
圖：中國截止到2014年10月15日已通過LEED認證的項目情況 圖片來源：USGBC官網，LEED年度報表） 關於LEED，我們有哪些誤會？早在幾年前，SOHO中國就做出未來所有開發項目都要達到美國LEED標準的承諾，目前擁有12個已註冊或已通過認證的開發項目。例如，位於上海的SOHO復興廣場取得的就是綠色建築設計與施工（LEED BD+C）評估體系大類內建築主體與外殼（CS）評估類別的金級認證，而望京SOHO目前取得的是該類別的金級預認證。
所謂預認證(LEED Pre-Certification)，是指申請評估的項目已處於審查過程，最終有可能通過所申請級別的認證。目前，中國有許多開發商出於營銷造勢的目的，故意將LEED預認證與LEED認證混為一談，但二者根本不是一個概念。授予預認證有利於開發商儘早開展商業宣傳，但不等於項目通過了LEED認證。項目完成後，申請者必須更新完整的證明文件以拿到最終認證。
申請預認證與正式認證的流程完全一致，都是在項目設計階段開始提交各項證明資料。唯一區別在於，隨著設計、施工、運營等過程的不斷推進，可獲得的分數是不斷增加的，預認證不必等到全過程結束拿到所有分數，而是當分數超過申請級別最低分數的一定百分比後即可提前申請「預認證」。拿到預認證，即可儘早開始商業宣傳，以利於提高租金、售價，同時開發商需繼續更新資料以獲得更多達標分數。
黃鳴先生在上述「太冤枉」一文中，批評他參觀的望京SOHO項目，「百萬重金認證的LEED僅是一個『預認證』，幾乎沒有結果控制」，「LEED認證在流程上也極不嚴謹，僅靠設計和證明材料，以及建設過程再有幾個證明文件就可以得到，這是典型『預認證』」。顯然，黃先生對「預認證」的含義理解是錯誤的。
2.LEED僅靠提供申請文件就可以獲得認證嗎？怎樣實現過程和結果控制？美國綠色建築認證研究院（GBCI），是通過審查申請認證項目的各項文件資料來完成LEED認證的。那麼，是否如黃鳴先生所說，「LEED認證，這麼大的一個建築系統，就『幾份資料』遞過去就能認證了，這簡直就是當兒戲一般」？
LEED實行的是打分制，以LEED評估體系的七大評估類別之一的「能源與大氣」這一分類為例，望京SOHO若要在該評估類別獲得分數，需提交的審查文件以及可以採取的策略包括：
「能源與大氣」類適用的可持續策略 圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v2009 1）通過仿真計算、模型模擬實現能源效率優化LEED建議，採取優化建築朝向、將能源負荷轉移到非尖峰時段、改善建築外圍護結構等減少能源成本的策略，並利用相關能源模型進行仿真模擬。
比如，依據日照原理，合理確定建築位置與朝向，使其能接收更多的太陽輻射熱能；採用建築物內智能電網終端技術、蓄能空調設備等，將高峰用電轉移到非尖峰時段；改善外圍護結構，普通建築採用改善牆體保溫隔熱性能，屋頂採用高反射材料或做屋頂綠化，提升門窗氣密性等手段。
對超高層建築來說，玻璃幕牆優化是圍護結構節能的重點。如望京SOHO採用的雙銀LOW- E玻璃，其綜合節能效率遠優於普通LOW- E玻璃，具有極高的可見光透過率和極低的太陽能透過率，夏季能有效阻擋外界熱量進入，從而減少空調能耗。
達到一定節能水平的項目[如符合美國採暖製冷與空調工程師學會（ASHRAE）制定的相關設計規範指南，或新建築研究院高級建築核心性能指南中的節能表現要求]，將獲得分數。建築能耗模擬，是世界各國綠色建築為實現節能目標普遍採用的工具和手段，對節能的結果控制有重要意義。
2）使用場址內可再生能源項目可以使用建築能源模型或美國能源部商業建築能耗調查（CBECS）資料庫，預估能源成本，按照LEED要求的能源成本百分比，來確定可再生能源使用的數量。
LEED將可再生能源分為場址內和場址外兩類。可通過安裝光電電池、光熱電池、固定在建築上的風能發電機等方式，在項目場址內生產清潔能源。同時，由於美國碳金融發展框架較為成熟，碳排放信用衍生品市場的發展也相對完善，LEED對不具備場址內生產可再生能源的情況，也允許從可再生能源證書（REC）供應商處溢價購買場址外可再生能源。不具備場址內可再生能源屬性的項目，想要獲得該得分點的分數，就需要從其他來源購買相當於系統年收費電力輸出的200%的可再生能源證書（REC），且REC須符合美國綠色電力（Green-e）的認證。
對望京SOHO甚少使用太陽能技術的現狀（特別是皇明集團主推的光熱產品），黃鳴先生認為其主要原因是「可再生能源項目得高分太難」。這個批評不太公道，畢竟光熱技術只是望京SOHO在該項可選擇的策略中的一個細小分支，是否採用該技術，需要綜合考慮建築美觀、技術水平、能源效率、能源成本等許多因素的影響。
這裡筆者僅做一點個人的猜測，SOHO之所以不採用皇明的產品，主要原因可能是：1.光熱技術限制較多，如光熱發電更適合年輻射量在2000千瓦時/平方米以上的地區,土地坡度不能超過3%,需要大量水源用來冷卻等；2. 皇明的產品外觀不佳，望京SOHO一直以請到扎哈這樣的設計大師為最大賣點，皇明太陽能板與樓盤整體時尚、現代的定位不符合；3. 現實考慮，LEED評分中可再生能源只有1分，望京SOHO沒有必要為這1分對整體建築的美學、結構設計花費巨大成本改動；4.可再生能源的技術與可選策略很多，望京SOHO綜合權衡之下有更多其他選擇。
3）調試並驗證建築能源系統首先，開發商需要選擇符合資質要求的獨立第三方調試機構（CxA），對業主項目任務書（OPR）、設計基礎要求（BOD）等文件進行審查，制定並實施調試計劃，對暖通空調系統、照明和自然採光系統、內部熱水系統及可再生能源系統等進行性能驗證，並完成調試總結報告。這是必須達到的要求。
在此基礎上，只有CxA在制定施工中期文件之前完成調試設計審查，並制定系統手冊，同時對建築運營人員的培訓進行檢驗，並在項目實質性完成10個月之內，與運營維護人員一起對建築進行現場審查，制定解決重大調試相關問題的方案，這樣該項目才可以獲得此得分點的分數。
USGBC指出，調試是提高商用建築能源效率的一種具有最大成本效益的方式。「調試-與業主設計要求進行比照-再調試」的過程，也是最能體現LEED在建築設計、施工、運營、維護等建築全生命周期內，對能源表現進行過程和結果控制的典型範例。
LEED對「調試」的機構資質、操作流程等有要求，類似於ISO質量標準，要填一堆表格。如前文所述，要申請LEED認證，必須滿足所有「先決條件」，調試即為先決條件之一。如果不做調試，就沒資格申請認證。但要拿到分數，則需滿足更高的標準，即「增強調試」標準。
4）增強冷媒管理項目必須提供暖通空調系統的產品信息，以確保只使用非氟利昂（CFC）製冷劑。如果要獲得分數，則需進行增強冷媒管理，要求進一步提供根據製冷劑補充量、製冷劑類型、製冷劑滲透率、設備類型等信息計算出的製冷劑相關數據文件。該策略是LEED標準對蒙特婁議定書中關於禁止生產氯氟化碳製冷劑，逐步淘汰氯氟碳氫化合物製冷劑，減輕臭氧消耗和氣候變暖等共識的體現。
5）測量與驗證-基礎建築及租戶分項計量
要獲得分數，項目一方面需要制定符合國際能效測量與驗證規程（IPMVP）相關條款的「校準模擬」或「節能措施隔離」的測量與驗證方案，並在業主入駐後持續收集能源使用情況的信息，不斷校準能源模型。另一方面，安裝集中監控的電子計量系統，提供租戶分項計量指南。
校準能源模型，即：搜集建築圍護結構特性參數、幾何尺寸、逐月和逐時的能耗數據、空調系統和其他系統的銘牌數據、運行時間表、部分空調系統和其他系統的現場測試數據、氣象參數等數據，將收集的數據輸入軟體，建立模型；然後，將模擬結果與實際能耗數據進行比較——根據可獲得的實測數據的不同，這個步驟有所不同，最簡單的是將模擬結果與逐月能耗帳單及現場測試數據進行比較；最好的則是將模擬結果與逐時數據比較。如果模擬結果與實際能耗數據的比較結果不符合標準，就需要對模型進行修正，經過多次修正，直至達到標準要求。
實踐中，望京SOHO將建築信息模型（BIM）與博銳尚格的iSagy-3D能源管理平臺相結合，採用物聯網、雲計算、分項計量、數字傳感等技術，實現能耗信息的實時數據可視化報告。這個技術的運用非常引人注目，也是地產開發商在節能以及可持續設計技術上的一次大膽嘗試。
實時監控和分項計量具有重要意義，對使用中央空調系統的商業建築，傳統計量方式，是按照租戶面積來定，經常會造成空調關不關、用多用少一個樣的「大鍋飯」局面，而精確的分戶計量和實時信息反饋顯然是科學技術手段、管理手段和價格政策的激勵機制並舉的優化選擇，對過程控制和結果控制都具有重要意義。
圖片來源：博銳尚格官網實時顯示的節能監控畫面，http://www.persagy.com/page/peci.html 6）綠色電力獲得分數的策略是從通過美國綠色電力（Green-e）認證的來源購買35%的建築用電，並至少持續兩年時間。中國項目因無法滿足該條件，不能獲得分數。
以上是LEED的得分策略。理論上說，LEED因工作人員不到現場監察，全憑開發商提交的文件審查，所有文件都有偽造的可能性。USGBC也會對項目的某些方面進行抽查。但出於誠信、企業形象等考慮，至今未聽聞有偽造先例。
目前，望京SOHO在「能源與大氣」評價類別中，只獲得了37分中的7分。但由於認證過程仍在繼續，很多評分項（得分點）仍在提交數據接受審查的過程中，如「租戶分項計量」選項，得分可能相當大，因此應可在「能源與大氣」類獲得更多分數。現在對望京SOHO下「不節能」的評價還言之過早。
望京SOHO在「能源與大氣「評價類別表現（預認證，表中分數截止到2014年11月1日） 數據來源：USGBC LEED認證項目資料庫，http://cn.usgbc.org/projects/wangjing-soho通過LEED在「能源與大氣」評估類別對提交文件的要求、建議的可持續策略和認證過程，我們可以看到，LEED在建築的設計、施工、運營、維護等過程中有較為明顯的三大優點和兩大缺點：
優點一，嚴規範，可量化：對審查文件有一套非常嚴謹的的規範化要求，在整個建築生命周期內對實現可持續目標的過程控制和結果控制方面都採取了較為細緻的量化和管理策略。
優點二，關注全生命周期性能表現：LEED的「節能」策略，即對能源消耗量的關注，並不終止於建築的設計和建造完成，而是試圖通過在建築「全生命周期」內關注持續的能源表現，保持和提升節能性能。
優點三，策略多元，鼓勵創新：LEED通過豐富的可選策略和細緻的定量化指標來鼓勵節能目標的實現。
缺點一，預期與實際可能差距大：能耗情況受使用模式、運行模式和服務水平等諸多因素影響，因此，建築投入使用後的實際能耗很可能超出預期能耗。
通過LEED認證，不能保證建築一定節能。由於LEED從設計階段就開始申請認證，而不像我國現行「綠色建築評價標準」（以下簡稱「綠標」）那樣要求「申請評價標識的住宅建築和公共建築應當通過工程質量驗收並投入使用1年以上」，因此，在結果上可能出現與預期差距較大的情況。
缺點二，國情背景差異大：LEED在美國自身國情背景下，更傾向於強調通過高技術手段，促進可持續性（特別是節能目標）的實現。例如，購買其主推的技術設備，可能獲得更多分數。這與我國現行「綠標」更多藉助被動式設計等手段實現節能有較大區別。再比如，習慣了大規模高強度使用空調的美國人，對室內舒適度的要求遠超中國。在我國現階段發展條件下，盲目追求滿足LEED所有的評價指標，顯然不切實際。
3.LEED的評估體系設計採用綜合性指標是允許申請項目「走偏門」嗎？黃鳴先生在文中提出質疑：「事實上，LEED認證在評分中，有很多『偏門』可走，誰給錢多就給誰的產品加分，部分項目的缺陷可以通過其他項目補足，難怪有人打趣說，只要在房子裡多用竹子，就能拿到LEED認證。容易得分的項目太多，可再生能源項目得高分又太難，這對於一些僅為拿「環保標籤」的地產商來說，只做那些花錢少的，同樣可以拿到很高的分數。這把節能市場的客戶思想給帶偏了，以為這就是綠色，這就是節能。」
事實上，LEED的評估體系分為兩個層次，分別為「先決條件」和「得分點」。先決條件是指項目通過認證必須滿足的前提條件，但不會獲得分數。而得分點則是可選策略，項目滿足該項指標即可獲得相應的分數並計入總分。具體表現為：
（1）先決條件設置評估門檻從先決條件這一層次看，以LEED新建建築（LEED BD+C：NC）v2009版評估體系為例，「能源與大氣」類別的先決條件，就包括建築能源系統的基本調試、最低能源表現、基本冷媒管理等三項。也就是說，對所有想通過認證的項目，都必須保證滿足LEED要求的最低能源表現等先決條件。其他類別也有各自的先決條件要求，如「用水效率」類別的先決條件，是將生活用水量減少至少20%，也是申請項目同時需要滿足的。
LEED要求申請者在認證項目之前，必須確認滿足七大評估類別內規定的所有先決條件，才可提出申請。如果不能滿足其中任意一條，即使該項目在屋子裡鋪滿竹子（符合可回收材料得分點），也是不可能通過LEED認證的。
（2）得分點保證靈活性LEED採用記分制，只要總分滿足取得認證的最低分數要求，就可獲得相應級別的認證。這一制度與我國現行「綠標」側重項目符合標準的記數制評價方法截然不同。
我國現行「綠標」將評價指標分為控制項、一般項、優選項等三大類，其中控制項所要求的必須全部滿足，而一般項、優選項又依據滿足數量的多少劃分為一星、二星、三星共3個等級。也就是說，現行「綠標」獲得等級認證的標準，是看有多少條目是滿足要求的。
LEED綜合性指標的優勢很明顯：彈性大，易創新，可拓展。相比於我國現行「綠標」，LEED可為綠色建築設計方案和策略提供更為豐富的遴選空間。LEED在建議的可選策略之外，還提倡申請者發揮主觀能動性，應用新技術新方法新設計，對能大規模提升某項得分點原有標準或者創新設計，給予額外的獎勵分值，相較「綠標」更具拓展性。
例如，被譽為「世界上最環保的酒店」美國加州大峽谷蓋亞納帕山谷酒店（Gaia Napa Valley Hotel），是LEED金級認證的綠色建築，在大廳中創新性地提供互動式計算機屏幕，顯示關於建築的水和能源的使用量以及碳排放量的實時信息。這個界面使項目對節能、以及開發美觀、實用、可持續性設施的承諾具有直觀性，還能鼓勵賓客和員工在酒店期間減少自己對環境的影響，同時反思自己的行為習慣，並考慮回到家時改變自己的資源使用模式。這樣的創新設計可以幫助該項目獲得額外的獎勵分數。
圖片來源：網絡圖片事實上，在2015年即將實行的新版「綠標」中，也將採用分數計數法判定綠建築級別，總分達到45-50分為一星級，60分為二星級，80分為三星級。這樣的變化正是我國建築業界對LEED經驗的借鑑和學習。
LEED與「綠標」，這是一場關於中國與外國「綠建標準主權」的戰爭嗎？上世紀90年代以來，世界各國相繼出臺了多部綠色建築評估體系標準，如英國的BREEAM、日本的CASBEE、德國的DGNB，以及美國的LEED等。2006年後，中國由住房和城鄉建設部相繼出臺了《綠色建築評價標準》（第一版），《綠色建築評價技術細則（試行）》和《綠色建築評價標識管理辦法》等，開始建立起適合中國國情的綠色建築評價體系。
黃鳴公開批評LEED事件發生後，USGBC在新浪官方微博發布了一篇名為《LEED已經成為品質象徵》的文章，其中提到「雙認證」，認為評估標準之間不應是互斥關係，「建築的雙認證遵循的是平行理念。當像綠色三星這樣的評價系統在解決了中國人民特別關心的建築環境方面的問題（如能源效率和綠色技術）後，如果將這項認證再配上LEED認證，會使該項目處於20年來形成並獲得廣泛支持的全球運動之中。」
筆者認為，鑑於雙認證費用不菲，很多開發商未必能負擔這樣的成本。而一旦取得一項綠建築認證，開發商很少有動力再進行雙認證。從這個層面來講，這確實是對行業標準話語權的爭奪。
但我國現有「綠標」在很多方面還不完善，當務之急，是吸取LEED等一些發達國家研發的評估標準在可持續領域價值思想、評價方法和操作層面的先進經驗，促進自身不斷升級進化。
LEED還有哪些地方值得學習？事實上，中國的「綠標」正是在參考借鑑美國LEED標準的基礎上，結合中國具體國情，作出的本土化改進的評估標準。筆者認為，LEED作為全球範圍內最具影響力的綠色建築評價體系，仍有許多值得中國「綠標」借鑑之處。
中國現行「綠標」的不足之處主要包括：
1.評價體系涵蓋項目類型不全面，目前僅針對住宅和公建，許多項目如商業建築室內改造、社區開發等無法找到適合的評估標準。
2.記數制的評估框架僅考慮達標數目，不考慮權重，設計上不盡合理。不過，新版綠標已吸取LEED經驗變為有權重的記分制。
3.評價指標的設計上偏重「節能」，對 「全生命周期」的概念理解，以及周期內各元素之間「協同增效」的理解，不及LEED深入。「協同增效」是指在包含大量反饋循環的迭代過程中，不同策略之間存在協同增效作用。如使用本地材料因為可以節約運輸途中的能耗，同樣可以促進節能並減少廢氣汙染。
4.對市場的培育和市場驅動機制認識不足。LEED則有預認證，有大量的商業宣傳和培訓。
而LEED的優點在於：
1.對整體框架和具體指標層面考慮更全面
相較我國「綠標」，LEED在評價體系框架和具體指標等層面有許多優勢：例如，適用建築類型覆蓋更全面，評價條文更側重定量化指標規定，評價條文和可選策略的靈活性和拓展性較好，對建築的運營和管理有更多指導性可持續策略等。
2.對建築全生命周期的考慮更深入
雖然「綠標」也提生命周期，但仍停留在傳統認知中對建築生命周期的理解，即項目地點的選擇、設計、施工、運營、維護、翻新、改造和拆除。
而LEED對「全生命周期」的概念進行了延展：團隊除以上考量項目外，還需要考慮「產品蘊藏能量」，也就是獲取或萃取、製造、運輸、安裝以及使用過程中所耗用的能源總量。
對全生命周期內材料、產品或建築的環境影響進行評估的方法，稱為生命周期評估（LCA），在此基礎上，產生了對綠色建築具有重要意義的全新的成本計算方式——生命周期成本計算（LCC）。舉例說，某建築中要使用一種構件材料，同等質量的前提下，本地生產的材料價格略高於外地生產價格。但使用本地生產的建築構件材料，可減少與交通運輸相關的能源使用與環境危害，同時支持本地經濟。
在綜合衡量採購、運營成本，以及建築全生命周期內的能源、運輸、維護等成本後，該綠色建築項目有可能選擇初始成本更高的本地材料，該材料的使用反而可能降低整個項目的生命周期成本。這種基於「價值工程」的全局觀念，對促進綠色建築產業真正向可持續方向發展具有更大的意義。
3.對不同利益主體進行驅動和激勵
USGBC的全球報表顯示，截止到2014年10月15日，LEED在中國的認證項目已達到540個，總認證面積為24,061,365平方米，相當於133個臺灣101大樓，這證明了LEED在中國市場推廣的成功。
圖片來源：USGBC官網,http://cn.usgbc.org/advocacy/country-market-brief任何一套綠色建築評估體系，想要得到廣泛的認同和實施，都必須考慮開發商、駐戶和綠色建築相關產業鏈如何從綠色建築認證過程中受益的問題。
圖片來源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v2009LEED的成功經驗有三條：
第一，通過引導資本市場對地產估值的觀念升級，讓開發商受益
LEED通過有策略的市場宣傳、第三方認證的公信力，在改進評估體系的同時，引導資本市場評估方法的改變。即在房地產估值環節，引導市場認可對通過LEED認證的建築給予更高的價值評估。換句話說，同樣的建築，市場較廣泛地達成了有LEED認證會比沒有LEED認證更值錢的共識，開發商當然更有積極性去獲得這個認證。
在美國，經LEED認證的商業建築比同類項目的售價可高出25%，在中國，綠色地產研究中心的調研顯示「北京、上海、深圳、廣州、成都、長沙、杭州等7個城市相同地段LEED認證項目和非LEED認證項目（同時也沒有申請綠色建築評價標識認證）的14個商品住宅樓盤與20個寫字樓，經認證的住宅樓盤比未經認證的住宅樓盤平均售價高出31%，經認證的寫字樓比未經認證的寫字樓平均日租金高出28%。」
第二，通過深挖需求痛點，讓終端用戶受益
LEED對健康、安全、舒適、便利等特質的關注，更受關注企業社會責任和品牌形象，關注員工健康和工作效率的駐戶青睞。比如，人們有90%的時間待在建築物室內，對室內PM2.5也更為關注。LEED在使用低逸散性材料方面，從裝修粘合劑到地板系統、家具材料等都有非常細緻的量化控制指標，更符合駐戶在健康方面的訴求。
第三，通過促進完整產業鏈條升級，創造良性生態系統，讓整個綠色建築產業受益
LEED評估體系中，對綠色建築的上下遊產業鏈條的利益有綜合性的考慮和平衡。如LEED提倡使用綠色電力（Green-e）認證的可再生能源、綠色印章（Green Seal）認證的有生態標籤的清潔產品等，將相關材料供應商、產品供應商與綠色建築的評估標準，統一在同一個框架之下，同時聯合與建築業相關的各個領域的行業協會共同制定評估標準，如美國採暖製冷與空調工程師學會(ASHRE)、美國測試與材料協會（ASTM）、美國交通工程師協會（ITE）等。通過深挖垂直領域共同利益的合作，促進綠色建築行業生態系統良性發展。
總體而言，LEED是一個在價值思想、評價框架、量化指標、過程控制、操作細化等層面都較完善的綠色建築評估體系，憑藉自身對市場化運作的深刻理解，獲得了較廣泛的認可。同時，因為中美兩國國情差異，LEED在實際操作中，的確無法做到與中國綠色建築無縫銜接。「綠標」作為我國研發推廣的評估體系，雖存在很多缺陷，但可發揮後發優勢，借鑑LEED在設計思路和市場運作等方面的先進經驗，完善行業標準，促進整體綠色建築產業的升級。
[作者系城市規劃師，美國綠色能源與環境設計認證專家（LEED AP），關注可持續規劃設計領域。](本文來自澎湃新聞，更多原創資訊請下載「澎湃新聞」APP)