來源：老張說房
隨著西城也宣布執行「多校劃片」「六年一學位」，北京的教育改革進入了一個新階段，那麼西城的房價將迎來一個怎樣的趨勢？7月31日前是否還會有「最後的瘋狂」？在聊這些話題前，咱們先關注兩所學校擴班的消息，分別是西師附和陶然亭小學。
其中西師附工期96天，陶然亭小學工期65天，兩校的公告中都沒有透露擴班規模，不過這兩年關於西城學校擴班的消息並不少見，畢竟從一份調查生育情況看，北京2021和2022幼升小將承受空前壓力。
那麼在這個背景下實施的多校劃片等政策，將會對西城「學區房」和整體房價有怎樣的影響？近日新華網對此做了一次調查。
學區房不涼反熱？
「北京西城區突施冷箭，學區房的膝蓋中了一槍。」「風向變了，學區房要降溫了。」「均價20萬每平米，總價動輒千萬，花這麼大的代價，只為上一所重點小學？性價比太低了！」一方面，不少人認為投資學區房並不值得，沒有學區房孩子也可以接受好的教育。也有人認為買不買學區房要看家庭承受能力，起碼應該保證生活正常運轉。但另一方面，學區房的熱度似乎只增不減。有消息顯示，西城區新政發布後，北京豐匯園單日成交10套千萬級學區房。據了解，豐匯園小區是被北京不少家長稱為「宇宙中心小學」宏廟小學的對口小區。
「豐匯園的房子一直都是一千萬元以上的，只有極個別70年代的房子有低於一千萬元的。」張先生表示，有些客戶想抓緊時間落戶，如果過了7月份再買有可能便宜，但到時也只能按照新政策執行，那時再想讓孩子百分百能上對口的宏廟小學就難了。「這邊一直對應宏廟小學，如果手裡有現款，可以趕在7月31日的最後期限之前辦理完所有手續。」「西城學區房新政出來之後，中介瘋狂打電話，業主也已經瘋了，幾天時間上了N多新房。」在北京西城區月壇南街擁有住房的王先生表示，近兩天總有人打電話詢問房屋是否出售。
「最近西城市場的確起來了，而且是量價齊升。」中原地產首席分析師張大偉表示，西城區的政策給了窗口期，距離當下還有不到3個月，按照正常二手房交易來說，時間非常寬裕，即使貸款，放款周期也是足夠賣房買房的一個周期。那麼7月31日之後呢？專家嚴躍進認為，「由於政策落地肯定會降溫，但也不會明顯降溫。」由於房子的地段優勢還在，核心地段的價格還是比較堅挺，但肯定沒有以前那麼火爆。
咱都知道西城的「學區房」出名，甚至有人說「德勝片區」是北京學區房鄙視鏈的最頂端，那麼，西城的學區房到底「神」在哪？有數據顯示，僅僅5月4日到5日中午這36小時內，前文提到的西城金融街著名的學區房小區豐匯園，就成交了3套千萬元級老破小，最高單價超過25萬元/平方米。豐匯園對口的宏廟小學學區，在小長假這幾天，單日的房屋成交量均達8-10套，這幾套學區房的單價，平均在25萬元/平方米左右。30、40平米一套的老房，動輒上千萬的總價。要知道這其中的某些房源，甚至還背負著多達幾百萬的抵押貸款，需要買家首付款解抵押，饒是如此，其成交速度卻絲毫不慢。所以嘛，要論起首都的學區房：那真是西城一出手，才知有木有哇!
就在近些年，關於西城區，尤其是金融街、德勝門外這兩大優質教育片區學區房成交的「奇聞怪談」，咱們見的還少麼？《46萬一平，誰買走了北京天價學區房》是2016年的春天裡，讓人驚掉下巴的一篇推文，開頭的第一句「11.4平米，530萬。每平米46萬的單價創下了近期學區房單價紀錄」......雖時過境遷，但每每提及仍令人聞之駭然，倒吸幾口涼氣。
這篇文章最後被央視曝光為虛假信息，但房屋所在的西城區文昌胡同，依舊是天價學區房的主兒，只因其對口的，是北京市第二實驗小學。央視當時的報導指出，文昌胡同2013—2015年3月期間成交了4套學區房，面積分別是8.1平方米、14.59平方米（2套）和10.9平方米，3套的建築年代是1980年，1套1990年。但這4套房的單價最高達27.34萬元/平方米，最低的也有21.25萬元/平方米。
而在2019年7月初，西城區德勝片區交易了一套僅12.2平方米的老破小，成交價高達360萬元，單價逼近30萬元/平方米。
儘管這期間北京樓市經歷了史上最嚴格的2017年「3.17」政策管控，二手房市場橫盤許久，可似乎西城區的學區房對此政令卻「群體免疫」，價位非但不跌，還在穩中有升的前提下時不常的來幾次小爆發，就比如尚在行進中的這一波！
西城的學區房，為啥就能如此豪橫？而將其豪置名下的買家、家長們，只是單純的為了給子女們一個相對優越的學習平臺麼？他們，就不怕成為最近那個總被提及的名詞：「韭菜」，而被收割麼？
西城學區房「鄙視鏈上遊」的擊鼓遊戲眾所周知，北京的教育資源優越，不過這其中，也有高低之分，最優質的學區，基本集中在西城、海澱、東城三區，不知從何時起，北京的學區房圈子裡就流傳開了一條鄙視鏈：西城區德勝片區——西城區金融街片區——海澱區萬柳、中關村、上地——東城和平裡。
而西、海、東三區所擁有的高配學校、師資，也確實對的起這條鄙視鏈的排序。先說小學，這也是購置學區房最顯形的價值對標點，西城的實驗二小，東城的史家小學，海澱的中關村一小、三小，這幾所，絕對是位居金字塔之塔尖上。
若退而求其次，且根本一點不次的則有西城的北京小學、宏廟小學、奮鬥小學、黃城根小學，東城的府學小學、景山學校小學部、海澱的人大附小，北大附小......凡上述小學的任意一所，其教學的軟硬體水準，皆位列國內頂尖。
不過這裡面也存在些許的悖論，比如裕中小學雖然自身整體實力稍顯不及實驗二小，但其所在的德外學區房價格卻能一直叫板二小所在的金融街學區，且經常佔得上風。
這，就是驅動學區房價格的更深推手——中學，在起作用了。說白了，只要高考定前程的大指揮棒不變，一所優質中學對於學生的價值、意義，是同等級的小學不能比擬的。近年來，裕中小學畢業生直升三帆中學本部的比例，最高時可達到80%。
而三帆中學，正是西城優質校，北京市重點中學師大二附中的初中部，所以繞來繞去，結論就在這裡，若一個家長花高價購置了裕中小學的學區房，其子女也就有了超高概率在9年義務教育完成後，進入師大二附中，繼而在3年高中學習後，考入985或雙一流高校；從純粹求知、學業的角度看，這不啻為孩子們鋪就了一條昂貴的捷徑！
這裡捋清楚了，家長們對東、西、海三區的學區房趨之若鶩的追逐，也就不奇怪了，誰讓這三個區不僅優質小學多，且優質小學所對口兒的優質中學，更多！說到北京高中教育領域的泰山北鬥，當首推北京四中VS人大附中，這一對兒王炸！
北京四中，百年老校，歷史悠久，隨便問問度娘其校友名單，那一長串名字燦若星辰，令人嘆為觀止。四中的道元班、網校，都是敢為天下先的教育實驗，也是這所名校輝煌的一部分。如果說二十一世紀前，京城中學教育的執牛耳者是四中，那麼新世紀開始，就輪到人大附中領風騷了。在每個放學日的下午五點前後，海澱黃莊一定會被一群紅白色的「小螞蟻」淹沒，他們背後的人大附中四個字格外醒目。
據說人大附中校園內常年流傳一條民諺：少壯不努力，長大去隔壁。（這個「隔壁」，指代的是人民大學）而西城和海澱的競爭，簡直如足球世界裡的西甲和英超，端的是強隊林立，火花四濺：西城：我先出，師大三英！海澱：跟上，三大附中！西城：一對，四中八中！海澱：要了，三個一！西城的師大三英，指的是北師大三大附中：實驗中學、師大二附、北師大附中，個個都是傳說級的存在，高考成績基本年年北京前十，動不動還會出個狀元。
海澱的三大附中，指的是北大附中，清華附中和前文提到的人大附中。三所熠熠生輝的國內頂尖高校是其仰仗，清華附中的學生們可是把清華園當後院的，天天跟院士、教授們一起進進出出，作息時間高度一致，所以人大附中的學子們真正想上的「隔壁」，應該就是隔壁的隔壁的清、北吧？
三個「一」，則是指海澱的另外三所名校：八一學校、十一學校、一零一中學。這三所學校都有方便軍隊子弟上學的創辦初衷，是拼校友時海澱的資本所在。
壓力又來到了西城這邊，沒事，不慌，那名動天下的八中少年班裡，一群十三四歲上高三的小朋友很容易讓各路名校學子懷疑人生。
什麼？海澱一零一中學能把圓明園當後花園，這有什麼呀！西城一六一中學的學生們能經常把球踢進中南海，這種體驗又該怎麼論呢？（辦學地點即將遷址）
這邊廂海澱、西城真是好一番陣仗，但千萬別忘記了在一旁看似佛系，實則內秀的東城，那好高中也是一抓一大把的，北京二中，北京五中，景山學校以及匯文中學，孩子若能在其上述任意一所中學念上高中，家長也就算踏實了，您說是吧？
小學優質，高中名校林立，東西海，尤其是西城以及海澱部分劃片學區的學區房價格常年居高，也就不足為奇了吧？拋開學業範疇，從經濟上著眼，對很多家庭來說，買學區房「讓孩子贏在起跑線」確實傾盡了所有，且學區房確也不是萬能鑰匙，不能決定一切，可是很多故事的結局都是——孩子雖沒考上清北或者雙一流，但家長們當年豪置過來的房子，一經轉手，便是少則幾十萬，多達幾百萬的賺頭。
不過，在4月30日西城出臺多校劃片政策後，關於學區房價值打折扣的擔心，是否要被再次提及了呢？
西城學區房從「溢出」到「填平」均衡教育未來為王繼東城、海澱改為多校劃片後，4月30日的這一紙政策，宣告了京城三大教育高原都告別了單校劃片模式，學區房，似要降溫。
但若說學區房就此涼涼，甚至涼透了，那顯然又過於武斷了。比如，西城的某個大學區，其中包括1個小學名校，2個普通小學。假設這個小學名校給每套房子帶來的溢價是每平米3萬元。一對一的時代，劃入名校的住宅小區均價一般10萬元每平米，而對應2個普通小學的每平米7萬元。
上述3個學校「多校劃片」之後，如果100%採用抽籤方式，原來的學區房從100%機率上名校變成了33%機率上名校，3萬元溢價會降低到1萬元，住房單價下降到8萬元。而另外兩個有機會上名校的小區，則溢價上升，均價都從7萬元上漲到8萬元。這似乎意味著，學區房的範圍擴大了，紅利將被均攤。在多校劃片的政策之下，凡是上名校機率大的房子，都可能成為未來的新學區房。當然，新政策還是會對一些曾經高價的學區房子有所影響。比如「過道房」、「地下室」、「倉庫房」等，本就沒有實際居住功能的所謂的房子。此外，樓齡太老的房子，怕也會有所折價。
說起來，學區房的概念並非中國獨有，在歐美教育發達國家，優質的學位帶動周邊房價上漲的情況同樣比比皆是。而對於教育高度重視，尤其是吃過了知識改變命運紅利的中國這一代知識分子陸續成為家長後，便以此奉若神明、迫不及待要將其成功經驗傾囊相授於子女，而學區房，便是承載這一切的最佳標的物和載體。其實，說到底，優質學區的形成，除了師資，還要看生源，曾經籍籍無名的海澱上地能成為如今叫的響的學區，離不開在西二旗，後廠村等地就職於網際網路、科技公司的那一批批碼農、高知分子的安營紮寨，落戶生根。
所以在本篇結尾，還是要推送一下那句略顯雞湯的話來慰藉一下諸位家長們那躁動起落的心：最好的學區房，是各位家裡的書房！
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