4 月 30 日西城區教委發布入學新規，引發軒然大波，再次說明西城作為北京的教育高地的影響。
西城入學新規主要內容就兩條：
（1）自2020年7月31日後，西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。——這是所謂的「多校劃片」
（2）自2020年起，西城區將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄，自該房產地址用於登記入學之年起，原則上六年內只提供一個登記入學學位(符合國家生育政策的除外)。——這是所謂的「六年一學位」
圖：西城區相關文件（首頁）
本來沒有打算這麼早寫這篇分析的（很多時候我都喜歡等細則甚至招生情況出臺，裡面會有一些耐人玩味的點），但是看到很多分析都是滿口跑火車，再加上不停有讀者私下問我，所以覺得還是需要寫一篇。 這是一篇長文，所以要點提前，沒耐心的看下面這個「太長不看版」吧。
太長不看版：
1、海澱、東城2019年就已經實行多校劃片，海澱目前是「假多校」（名義上多校，實質上跟以前沒有太大變化，但今年也在一點點改變），東城是真多校。
但無論真假多校，東城海澱優質片區的房價並沒有出現有些自媒體所謂的「暴跌」，「多校劃片」新政導致小幅下跌後，現在基本拉回到新政前（東城老破小沒完全拉回來，因為有高檔學區房）
2、西城尚不知道是真多校，還是假多校，需要更多實際錄取情況出來，但是說學區房涼涼的，太天真。
3、東西海實行多校劃片，最主要的還是學位需求激增，這幾個區域連年擴招以及實行集團化建校，仍然不夠用。
多校劃片與其說是為了降溫學區房，不如說是降溫家長預期：不要總想著挑選「優質教育資源」，先讓孩子有學上最重要。這一句話要多品品。（正文有數據）
4、學區房什麼時候會消失溢價？供需基本平衡之後。
也就是說：一方面好的學校大量出現，另一方面入學人數驟降，人們的入學理念也更加清醒，不一定要一窩蜂讀大學，學個技術也挺好的， 比如歐洲的瑞士、芬蘭均是如此。
但中國未來5-10年都不會出現這種情況，所以北京優質學區溢價仍然是大趨勢，而且六年一學位，客觀上減少了供給，涼涼並無可能。
5、要不要買學區房？對於手裡沒太多錢的家庭，這是人生的重大決策，關鍵看你購買學區房看重的是「投資屬性」還是「資源屬性」。
「投資屬性」：學區房不會涼涼，但是大幅升值的階段已經過去，原來一個房產綁定一個學校，現在一個房產綁定多個學校，利好教育資源更加均衡的片區，所以要買的話，好好選房，但指望暴賺的別想；
「資源屬性」：很多家庭試圖通過砸學區房給孩子砸一個未來，甚至給自己砸出人脈，這屬於想多了。資源吸引資源，如果自己沒有結網能力，也沒有別的優勢，砸錢是砸不出資源的。
好學區，最重要的是給孩子一個相對良好的「同伴環境」，你是否願意為這個良好的「同伴環境」付出交換價值，以及你在力所能及的範圍內能付出多少，這應該是買學區房的唯一初衷。
至於漲價與否，人脈與否，那是附加價值，所謂「無心插柳柳成蔭」，但你不能說，當初我插柳，就是希望柳成蔭，那就是想多了。
看清楚本質，決策就會簡單很多。
一、
今年西城的入學改革主要是多校劃片，和六年一學位。
其實這兩個措施，在北京其他幾個區，早都已經實施了。
但都沒有引發如此大的反響和震動，西城作為北京教育高地：吼一吼，抖三抖。
西城到底是怎樣的存在，可能很多家長還不了解。
也有很多家長不明白：
為什麼西城的入學新規，引發了全社會關於學區房是否涼涼的探討？
所以先回答這個問題。
2013年十八屆三中全會強化教育改革，推進教育資源公平化和均衡化，牽扯到兩個階段的制度設計，幼升小和小升初。
第一個階段是幼升小，在北京一直是就近入學原則。只不過2014年以前各個區都有其他路徑，比如通過單位共建入學，或者找人遞條子，或者找人交贊助費。
所以有門路的人，都不怎麼在乎劃片，北京學區房也沒有如此天價。
最大的改變是2014年取消了「共建」，共建取消後，有一個新詞叫「政策保障」，這是核心部委才能享受的一個指標，但「蒸包生」（以後在論壇看到這個詞別覺得陌生）與共建相比，人數收縮了不少，這樣就釋放了不少入學名額。
那釋放的這些入學名額怎麼分呢？變成了根據學區房來上，父母或者四老有房產證的，可以直接進入對應的學校。
第二個階段是小升初，現在把途徑收緊為兩種，一種是9年一貫「直升」，第二種是學區內「派位」。
以前小升初套路很多，比如說「點招」，現在被教委取消了；
另外一種是推優，按綜合排名被推薦到好學校，現在也被取消了；
另外一種是「特長生」，這個也被取消了；
點招、推優和特長生的共同特點就是拼孩子，這三種渠道都被取消，也體現著國家教育改革的態度：
不鼓勵孩子在小學階段去拼，因為拼的後果必然是超前學習、超量學習，超前學習每個個體看到的都是成功的個例，但對於看宏觀的人來說，大量孩子在超前學習中成為炮灰，喪失學習興趣，投入產出比過低，得不償失。
所以現在小升初路徑就兩種方式：直升和派位，直升是看住房對應哪個學校，派位看在哪個學區。
另外，小升初這一階段，不得不提的是「鎖區」政策。
為了遏制不同行政區之間教育資源不均衡的加劇，避免優秀學校「全市掐尖」，2014年北京開始「鎖區」，西城、海澱、東城三個強區之間不可以互考，其他區考入又有名額的限制。
「鎖區」對於理解學區房之所以重要，是因為每一個在北京想要得到優質教育資源的家庭，在小學階段就要選擇好「區"，如果早期選擇在一個弱區裡，之後再想通過中考的方式進入到強區中，付出的成本更高，難度更大。
這是為什麼，小學學區房的重要性凸顯出來了。
了解完整體背景，相信很多之前雲裡霧裡的家長也明白了：在東西海，學區房是為了鎖定小學，而鎖定小學是為了順利通過直升和派位進入好的初中。這是家長能憑自己把孩子送到的最遠處，因為初中之後的中考，就是靠孩子本事的事情了。
二、
我們拿此次引發房市軒然大波的西城舉例。
西城好中學如雷貫耳，你所聽過的實驗中學、八中、四中那都在西城。
拿西城最好的中學之一實驗中學舉例，根據實驗中學自己在16、17年發的高考信息通報，（18年之後不允許校方發類似消息了，但是大家可以根據之前的信息感受一下）：
實驗中學2016年高考成績：文理總分北京市雙第一。
2017年再次雙第一。
兩年北京雙第一。
這是實驗中學在體制內路線（也即參加高考）中取得的優異成績。
那體制外路線是什麼呢？就是不參加高考，申請國外大學出國讀書。
這條路線全國範圍內，如雷貫耳當之無愧排第一的，就是實驗中學國際班。沒錯，還是實驗中學！
從錄取結果來說，實驗國際班吊打北京所有國際學校，甚至吊打全國的所有國際學校。
這些年，實驗中學國際班90%的學生被美國前30（包括文理學院）的學校錄取，這意味著只要進了實驗國際班，基本一隻腳已經跨進了TOP30的美本。
多說幾句：
很多不了解的外行以為：西城高價學區房，是家長不想讓孩子努力學習，想躺贏才花錢買學區，那真是天大的誤會。
西城的家長確實不怎麼刷奧數，也很少讓孩子在小學階段超前學習，西城學霸的「套路」是小學階段搭好基礎，培養習慣，多面嘗試興趣，中學階段擇一兩愛好，發力學習。
像實驗國際班的學生，生源基本是中考區排名靠前+託福100分以上的學生，初中開始，學生和家長都非常雞血，刷題、做活動，打競賽，一切為標化讓路。
所以這個叫做實驗中學的有多牛，現在大家心裡明白了吧？
那怎樣才能小升初進入實驗呢？結合第一部分寫的，四種方式：
還是貼實驗中學小升初的數據：（18、19年都不允許公布，所以最貼近現在的就是17年了）；
第一：特長（現已取消）：
總人數：46名
體育類：21人（項目：遊泳、田徑、女子排球、高爾夫）
藝術類：17人（項目：聲樂、民樂、鋼琴、舞蹈）
科技類：8人（項目：科技論文、機器人、科技發明）
備註：民樂僅限三類：民族打擊樂，琵琶，低音貝司
第二：對口直升：目前只有宏廟小學和西單小學的學生按比例直升
第三：全區派位：2018年北師大附屬實驗中學分校面向全區招收60人，只要符合在西城區入學資格的學生均可網上填報學校志願。
第四：學區派位：符合在西城區升學資格，西長安街學區、新街口學區、金融街學區、廣安門內、牛街學區、廣安門外學區、月壇學區內小學學生都可以填報北師大附屬實驗中學分校。
以上路徑中，數量最大，以及最有確定性的是對口直升。
而對口直升的小學，只有宏廟小學和西單小學。
這兩所學校的小學生，80%直升去實驗中學，還有20%呢？直升去北京八中，西城的另一所牛校。
而宏廟小學對應的學區被稱為宇宙第一學區，原因很簡單。
因為跟西單小學相比，宏廟小學自身的教學質量也很高，屬於「準牛校」，雖然沒法跟西城公認最牛的小學實驗二小比，但學校抓學習很嚴，孩子們在小學也會培養很好的學習習慣。
所以宏廟小學是西城區最完美的配置，牛小+直升牛校。像宏廟小學這樣的配置，在任何一個區都不可能有。它是兼顧了確定性和優質性的學區。
所以這個學校劃片的小區火成什麼樣子？
近幾年穩定在20萬一平，基本都是單價1000萬起的，而且絕大多數業主只接受全款交易，說高槓桿買宏廟的，基本是不了解情況的人YY而已。
多說幾句：
據我所知，這些年買宏廟學區房的，家庭資產至少都是大幾千萬起跳，無論漲跌50%，對業主的生活並沒有什麼影響。
最近在新聞裡被描述成為「學區房最後的瘋狂的」，說的也是宏廟對應的學區，因為這個學校實在太好了，京城想要讓孩子在西城上學的有錢人，只要能趕在731之前落戶，每平溢價5-10萬都是不帶講價的狀態。
上述只是拿西城的金融街學區作為一個參考，其實，西城所有學區基本都是這樣的布局。只要買了學區房，就能上對應的小學，然後直升對應的牛校。
最重要的是，小學階段，不用超前學習，只需要打好基礎，全方位探索興趣。這其實是一條非常科學的教育之路。
三、
這次入學新政意味著什麼？通過前面實驗中學我們已經知道了，西城的中學其實已經在進行多校劃片，而這次入學新政策是小學也開始多校劃片。
還是拿宏廟舉例：原來單校劃片意味著原來買了宏廟學區房，百分之百進宏廟。
但現在「多校劃片」後，買了宏廟學區房的也要被計算機派位，有可能進金融街片區裡其他的學校，比如西單小學、實驗二小、奮鬥小學等等，這幾個學校其實都還不錯。但金融街學區有兩個渣小，那就是華嘉小學和實驗二小涭水河分校。
最壞的情況就是你花了20萬一平買了宏廟對應的學區房，結果上小學時被電腦派位到華嘉小學或者實驗二小涭水河分校，這兩所學校對應的學區房，最低只需要12萬一平。
確定性一旦被破壞，就引發了軒然大波，這也是很多人說學區房涼涼的原因。
那我們進行最關鍵的問題，學區房會不會涼涼？
其實，關於學區房涼涼的論斷，2018年就有了：
因為海澱、東城教委都是是2018年4月發文，宣布實行「多校劃片」。
我看很多文章說東城多校劃片後，名小史家小學對應學區房暴跌。但並非如此。
東城區「牛小」史家小學對應的學區房，2018年該小區一室戶型均價接近14萬元/平米，2018年6月東城宣布「多校劃片」政策後，到2019年7月，該小區成交均價則普遍在12萬元左右，2020年5月的數據，也穩定在12萬左右。而小戶型的，比如40-50平的房子，每平是13.5萬。
東城直升類小學的學區房，新政前後的價格基本也是收平的。
這意味著什麼，東城在多校劃片出臺後，學區房小幅下跌，但2年後又基本收復回來。
海澱的學區房同樣複製了如此的走勢。2018年新政之後小幅下跌，但幅度並不大。新政前，中關村學區雙榆樹北裡的學區房（對口中關村一小、四小、中心小學等）價格是十萬一平，2020年市場價格仍然維持在十萬一平。
不過，海澱沒變，主要是因為海澱19年執行的是「假多校」。
也就是說，在實施多校劃片的海澱，東城，即便片區內學校資源並不均衡，但是涼涼的情況並沒有發生。
所以涼是不會涼的。
在我看來，最大的可能性就是優質學區，學區內高價的回調一些，低價的補漲一些，達到片區內的均衡，接下來，整個片區小碎步繼續上漲。
四、
為什麼學區房沒有涼涼呢？
還是用數據說話。
據內部吹風會，北京市教委領導說：今年是北京市近20年入學最高峰，小一、初一新生學位缺口7.5萬。北京市的要求是：先滿足「有學上」，再談「上好學」。
東城區教委領導說：東城信息採集10500人，突破東城最大接收能力。小一新生學位淨差4700個。
西城教委說現有學位數淨差絕對值是歷年之最。
朝陽說：所有民辦、寄宿制全部停招，宿舍樓改為教室，盡最大努力接收學生。
為了佐證真實性，我再貼一些之前的數據：
《中國教育報》曾公布的一組數據顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進行了小學入學信息採集。其中，京籍學生大概10萬名，非京籍大概6萬名。但東城、西城和海澱三個區口碑最好的25所小學，只能接收大概5000名學生。
2018年6月，在人民網的「地方領導留言板」上，一位學生家長寫道，海澱實驗二小清寧校區因學位不足，無法解決孩子就近上學的問題。據其反映，「海澱實驗二小清寧校區報名300多人，招收120多人」。
海澱區教委在回覆中提到了校方的困境：海澱區實驗二小自2010起連續8年擴招，目前已經無可用資源。
2019年1月24日，海澱區教委主任王方也在媒體通氣會上表示，2019年海澱區小學學位缺口達六千餘個，初中學位缺口達四千餘個，保障適齡兒童少年入學依然是艱巨任務。
東城區教委工作人員也曾經在公開採訪中表示，之所以推進多校劃片政策，是因為一些熱門片區熱門校的學生人數過多，難以完全安排入校。多校劃片將優先在同一個學區內進行，即一個學區對應多所小學，居住在學區內的適齡兒童可能通過電腦派位的形式分到學區內任意一所小學就讀，這項政策將從今年開始實行。
西城基本所有小學，擴招到硬體使用過於擁擠，以至於學校怕太多孩子互相打鬧，下課後不允許去操場嬉戲玩耍，只能在教學樓同層活動。
另外還有就是我之前看到一個金融機構的計算，現在中國中產家庭仍然在以兩位數的增速持續增長，到2025年，中國中產家庭將達到1億多戶。
以上都指向同一個意思：
多校劃片主要目的是管理家長預期：大家不要再到處挑學區買了，能上學就不錯了！！
所以優質的教育資源仍然是極度稀缺，供給端拼命擴容仍然不夠用。
看清楚這一點，就知道很多分析是不是靠譜了。
學區房暴跌在目前是不可能的事情，國家只是在控制讓它不要暴漲，甚至最好別漲了。
但是懂經濟學的話，任何調控，在供需極度不平衡的情況下，只能是延緩。
說學區房涼涼的，真的是太天真了！
五、
我知道分析到這裡，一定有家長會問那要不要買學區房？
學區房暴跌不可能，暴漲也不可能。
首先提示一個真正的風險：入學順位制度。
現在適齡入學兒童太多了，任何政策都是先來後到，在學位明顯不夠用的情況下，優先保障現有的和京籍的，然後再照顧新來的和非京籍的。
所以，在你考慮學區房的時候，尤其孩子馬上到入學年齡的，一定要多方了解，調查清楚，看看這個片區落戶早的順位是否都滿了，如果是，那繼續考察別的學區，否則被大派位出去的風險很大。
那要不要買學區房？
對於手裡沒太多錢的家庭，這是人生的重大決策，關鍵看你購買學區房看重的是「投資屬性」還是「資源屬性」。
「投資屬性」：學區房不會涼涼，但是大幅升值的階段已經過去，指望像以前那樣靠學區房暴賺的別想；
「資源屬性」：合理化預期，很多家庭試圖通過砸學區房給孩子砸一個未來，甚至給自己砸出人脈，這屬於想多了。資源具有聚居屬性，資源吸引資源，如果自己沒有結網能力，也沒有別的優勢，砸錢是砸不出資源的。
好學區，最重要的是給孩子一個相對良好的「同伴環境」，你是否願意為這個良好的「同伴環境」付出交換價值，以及你在力所能及的範圍內付出多少，這應該是你買學區房的唯一初衷。
不瞞大家說，一些不好的學校校風很差，在這些學校裡，學生們抽菸喝酒，打唇釘，罵老師的現象比比皆是。如果家庭預算不足，那避免這些差校就可以了，至於70分和90分的區別，說實話，按照邊際效應，越往上，付出的代價越大，但是取得的收益更加微弱，沒必要砸鍋賣鐵。
至於漲價與否，人脈與否，那是附加價值，所謂「無心插柳柳成蔭」，但你不能說，當初我插柳，就是希望柳成蔭，那就是想多了。
世間凡事，拋開各種信息噪音，剖析本質。看清楚本質，再做決策就會簡單很多。
最後，說一句看似雞湯但並非雞湯的話：
最好學區房，在家長的眼界裡！家庭教育仍然至關重要，尤其在全面減負之後。
（*註：本文部分圖片來自網絡）
後記：
「雞娃大區」海澱今年的教育改革也是發了大招：民辦學校取消點招，也是讓無數家長無所適從。這個政策怎麼看，小學到底怎麼學，接下來我們也會髮長文分析，大家留意關注更新。
謝謝你關注帝呱呱星球，這裡有傳說中的海澱、順義媽媽。因為地域和工作的原因，我們得以接觸優質的教育資源和先進的育兒理念，希望和你分享雞娃時代裡不一樣的育兒新認知、帝都新生活。