燃財經（ID:rancaijing）原創
作者 | 周繼鳳
編輯 | 金璵璠
一紙「入學新政」，再次刺激了北京的「學區房」市場。
4月30日，北京市西城區教委發布了新的義務教育階段入學政策，核心是「多校劃片」和「六年一學位」，被稱為「731新政」。
即自2020年7月31日在西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應單一學校，全部以多校劃片方式入學。且每套房子六年內只提供一個登記入學學位。
曾經的單校劃片是指一個片區內的一套房子只有一個對口學校，家長在這個片區內買了學區房，肯定能保證孩子上這所對口學校，升學有保障。而多校劃片是指一所房產對應的是片區內的多所學校，孩子升入哪所學校主要依靠電腦搖號，升學的隨機性加大了。
1998年後，北京取消了小升初統一入學考試，幼升小、小升初的主要升學原則變成了就近入學，學區房開始受到家長追捧，北京家長中間流傳著這樣一句順口溜——「西城是高地，東城是平地，海澱是丘陵」。北京西城區文昌胡同裡曾出現過40萬一平米的天價學區房。
如今西城區的新政落地，意味著北京市最後一個優質教育資源區域，也開始實行多校劃片。但有的家長為了趕上末班車，搶在731政策之前佔住學位，有的也因隨機分配，願意重金押注教育資源更為平均的片區，北京的房產市場一度迎來瘋狂搶購潮。
一位房產中介對燃財經表示，五一之後，即便不是很好的學區，家長們也在搶房，比如，西城區榮豐2008小區9天成交了22套學區房，遠高於一般情況下一個月30套的成交量。據了解，周邊小學有北京小學天寧寺分校、紅山小學、三義裡等。
如今，整個北京市城區全部實行多校劃片政策，學區房能否降溫？購買天價學區房還有多大的意義？準備購買學區房和已經購買學區房的多位家長向燃財經表示，新政策對自身選擇的影響不大，而且更願意去尋找教育資源均衡的片區，這樣即使搖號，也能保障升入不錯的學校。
「因為想給孩子更好的教育資源，現在教育的市場化空間越來越小，而學區房作為少數可以交易的資源，未來肯定還會繼續堅挺。」一位家長表示。燃財經和其中四位家長、一位學區房房產中介聊了聊他們眼中的學區房經濟。
猶豫了十分鐘，好的房子就被搶沒了
李秀 | HR 孩子即將上小學 2018年6月份購入
要想買到性價比高的學區房，天時地利人和一樣也不能少。
我們當時買房子也是一波三折。最開始，有一戶人家急於用現金，於是以遠低於市場價將房子出售。中介就帶著我們過去搶房子。真的是搶，緊俏的房子大家都想要。
但是已經有一對夫妻比我們先到，他們也看上了這套房子。他們看完之後我們又上樓去看，覺得很合適，無論是價位、環境、交通，都比較符合我們的要求，可以買。
我和老公從樓裡下來，坐上中介的電動車，準備到中介的門店裡坐坐。在路上，我們還在商量，「這個房子確實值」， 「行行行，那要不咱就買這個吧」。
剛一下電動車，我們對中介說：「要不這房子我們要了吧。」結果中介苦笑著說：「你們說晚了，已經有人籤了，就是你們前面那一對夫妻。」距離看房，也就過去了十多分鐘。
原來，那一對夫妻看完房子後，立馬就決定買下來了，但當時只有房東妻子在，於是這對夫妻直接在樓下等著房東回來。我們倆騎電動車回中介門店的功夫，人家已經籤好合同把款直接打了過去。
中介安慰我們說，「你們還算是幸運的，至少看到了房子，在你們之後，還有兩撥客戶，看都沒來得及看，房子就已經被籤了。」
只是猶豫了十分鐘，好房子就被搶走了。事後我們非常後悔，當時就和這個中介說：「下次如果有這種合適的房子，你就早點告訴我們，我們也快速敲定。」
為了看房子，我們其實跑了很多地方，看了特別多的房子，周圍的片區全都考察過了。可能是老天覺得我們的付出不能白費，第一次搶房失敗後，又過了一兩個星期，好消息傳來了。
也是我們看上的那個片區，有位房東想賣房子，但消息並未對外公布，只是同關係比較好的中介說了一句，而這個中介正好是上次幫我們找房子的那位。
聽到消息後，我們火速去看了房子，整體都很滿意，當時想還一下價格。結果房東說：「我建議你們儘快，要不然我這個房子一發廣告肯定就沒。」我心想，別為了那一點點錢，丟了西瓜撿了芝麻，最後一咬牙一狠心，當場就籤了合同。
不過事後一算也是賺到了，兩居室，不到六百萬就拿下了，和同小區的兩居室相比，這個價格可以說是撿漏了。經過這幾個月的合作，買完房子後，我們和中介的關係也沒斷，還真成為朋友了。
一周看了40多套房，一個月內完成賣房買房
張安 | 壽險顧問 孩子兩歲 2018年6月份購入
我有北京戶口，家在朝陽，但是我家所在片區的學校，教學質量都很一般，所以在孩子沒出生之前就一直考慮給孩子買學區房。
當時有三種選擇，第一種，走國際學校的路線，從小上國際幼兒園，然後上國際學校，最後出國；第二種，從小上好的幼兒園，然後上國學班，不走公立校體系，然後再考大學；第三種，就是換個學區房。
最終，我們還是比較傳統地選了第三條路。我的想法是，日後如果想出國，還是有各種機會，但是如果不換學區房，真的就沒有別的選擇了。
除此之外，理財也是我主要考慮的一點，學區房算是我的投資。儘管我需要貸款買房，但是房價是不斷飆升的，十年、二十年之後我的資產是不斷增值的，甚至有可能翻倍。
我換的學區房是10萬一平，當時相當於是抄底入手的，到現在已經漲到了一平米12萬-13萬。
一般來說，買房或者賣房的周期是半年左右，換房周期也就是先賣再買的周期基本上是九個月左右。而我是不到一個月的時間，就完成了先賣房後買房，我的換房經歷可以算是一個奇蹟了。
我當時把同我買房賣房所有相關的人叫在一起開了個會，讓大家一起出謀劃策幫我想辦法，來回推演，一個方法不行就換另一個。當天從下午兩點一直討論到夜裡。
因為當時東城區計劃推行多校劃片，時間點是6月30號。所以我一定要搶在政策出來之前把所有事情都辦好。在那之前，我一個星期看了四十多套房，基本上是，上午忙完早會，從十二點開始看房，一直看到晚上八九點，每天看完房都會記筆記、做總結，最後列印出的資料有十多頁A4紙那麼多。
之所以那麼快，是因為辦理賣房的手續的同時，買房的手續也在辦，最後經過多方的努力，搶在6月11號之前把所有的手續都辦完了，也算是功夫不負有心人。
學區房關係孩子未來十幾年，打算再買一套做兩手準備
王麗 | 媒體從業者 孩子剛上幼兒園 2018年5月份購入
我是2018年前後在東城區安交片區買的學區房。
其實我們原本在朝陽有一套房子，一開始對學區房這事兒也沒有太強烈的想法。但是在懷孕的時候，比我大幾歲的同事、剛生完孩子的同事都在聊學區房的事兒，都說學區房對孩子未來教育有多麼重要。
平時我在上下班路上經常看到，有些孩子一大早上就在地鐵裡蹲著寫作業，家長在旁邊檢查，看著特別辛苦。我不太想讓自己的孩子過於辛苦，考慮再三，決定還是再買一套學區房做兩手準備。
當時就各種查攻略，加了不少微信群，經常跟著中介四處跑、看房子。當時了解的情況是，孩子在哪個學區上學，學籍就落到哪，日後小學、初中、高中都得在這個學區上學，所以需要長遠規劃。
相比海澱區來說，東、西城的學習壓力沒那麼大，相比朝陽區，東、西城的升學率也更有保障，而且東城有些優質高中的重點率幾乎是百分之九十多。也就是說，你只要進了好的高中，哪怕是最後一名，也能上好的大學。這對我們來說是個巨大的吸引力。
我的判斷是，哪怕小學的水平差一點，只要能直升到優質的中學，對孩子考高中、大學都是有很大優勢的。在考察過程中，我更關注學區房對應的小學能不能直升優質的中學，最後鎖定在了安交片區。
中介告訴我們，安交片區的生源沒有那麼多，但是周圍的幼兒園都是北京市的一級示範園，基本都可以裸上。果然，去年我們遞交了材料，審核得非常順暢，孩子直接就上了公立園。
大家都知道幼升小競爭壓力大，其實幼兒園的競爭也很大。幼升小是就近入學，但是幼兒園不屬於九年義務範疇，中間的可操作性比較大，並且北京的公立幼兒園資源極為稀缺、學費便宜，每個月只收幾百塊學費，而私立幼兒園，稍微好一點的，每月學費都要上萬元。
而我們買了這套學區房，不但能上一個好的小學，還能上一個很好的幼兒園，省了不少錢，等於說一舉兩得了。
其實對於家長來說，在買學區房之前，我們已經在為孩子上幼兒園、小學、中學甚至大學做打算。孩子十幾年的未來，必須好好規劃。
非京籍家長：不忍心把孩子打回原籍，但靠租房上好學校很難
劉娜 | 銷售 孩子今年入學 2019年7月份購入
我其實不算是典型的學區房家長，因為我們的戶口不是北京戶口而是內蒙古。孩子今年9月份上小學，去年中旬，我們在朝陽區望京買了一套房子，主要是為了讓孩子在朝陽區上一個稍微不錯的學校。
為此，我跑了不少地方聽專家講座，加了很多群、了解政策。我了解到的情況是，孩子幼升小，非京籍人員需要準備四證，父母在京務工就業證明、在京實際住所居住證明、全家戶口薄、北京市居住證明。
而對於學校來說，因為學位有限，一般優先錄取的是北京籍的孩子，其次是非京籍有房的，最後才是非京籍租房的。也就是說，想要讓孩子依靠租房上稍微質量好一點的學校，是非常困難的。
北京的教育資源還是相對優質一點的。考慮到這幾個方面，我們最後咬咬牙一狠心還是買了一個北京的房子，沒敢在東西城和海澱買，而是在朝陽區買的。即便如此，也需要400多萬左右。
事實上，朝陽是很多非京籍家長的選擇，因為從政策上來看，朝陽區對非京籍家長和學生是相對友好的，並且相比於東、西城而言，學區房的價位也沒有那麼高。我了解的西城區好的學區房最低也得750萬起。
但非京籍的孩子高考的時候需要回原籍考試，所以大量非京籍家長都面臨著同樣的問題：是讓孩子從小就留在戶籍所在地上學，還是在北京上到一半後轉學回去。
北京市的高考相比於其他省市來說難度較低，並且教材也不盡相同。這導致我們非京籍家長給孩子做規劃的時候必須考慮到，突然轉學孩子會不會不適應，會不會跟不上等等問題。包括很多專家都在講，儘量是在小學畢業後，最晚初一、初二就得轉學回到地方。
孩子一直跟在身邊長大，我們也不忍心把孩子打回原籍。而且說實話，我們老家是內蒙的，高考分數線相比也不算太高，所以以後我們孩子回去參加國考，可能多多少少還有點優勢。
我們糾結了很久，最終還是買了學區房，也算是穩紮穩打的第一步吧。
對於家長砸出真金白銀買學區房，其實我是能理解的。只是自己沒有這樣的條件，不然我很可能花天價給孩子買一個學區房。畢竟現在的大環境就是這樣，競爭的壓力大，優質的教育資源分配不太平均，再加上孩子在家庭中的地位非常重要，所以家長們肯定會傾盡所有為孩子選擇最好的資源。
300多萬的房子，一年漲價20萬
孟科 | 西城區房產中介 從業五年
我從事房產中介已經五年了，主做學區房。西城是學區屬性比較強的片區，每個學校我都研究過，也研究過不計其數的小區。大部分的經紀人只對自己的片區了解，相比於他們，我對學區研究更深一些，對11個片區都了解。
今年西城區的多校劃片政策出來後，學區房又火爆了一把，表現出來的結果是，房價的變化不是很大，但是成交量真的驚人。即便不是很好的學區，家長也在搶房。舉個例子，榮豐2008小區，一般情況下一個月也就成交大概30套左右，但這個月9天時間已經成交了22套。實在是太火爆了。
家長們選擇西城區有幾個原因。我們的判斷是，東、西城和海澱的教育資源都相對好一些，但海澱劃分的學校片區實在是太大了，導致教育資源兩極分化比較嚴重，好的特別好，差的特別差，而海澱不管是好的學校，還是差的學校的孩子都需要拼、都需要補習，競爭環境過於激烈，所以為什麼會說「海澱拼娃」，而東、西城的壓力就比較小了，孩子不需要上補習班，西城則更強調快樂教育，基本上看不到補習班的存在。
近年來，家長對於直升校的考慮也漸漸多了起來。直升校是指，我買的學區房對應的小學，可以直接升到某所中學，這樣一來，孩子不僅小學有保障，中學也有保障。有些家長觀察發現，儘管孩子上的小學比較差，但是直升的中學比較好，成績也會一直往上走，等到考高中的時候也不會掉隊。我認為這些牛中（學區房市場上流傳的說法，按教學質量將中學分為渣中、普中和牛中）對孩子的加工能力還是比較強的，推薦學區房的時候也會向家長著重說明。
事實上，年輕家長都注重教育，近幾年學區房的成交量不斷增加。尤其是到了每年年初，孩子當年就得上學，還沒來得及買學區房的家長几乎都是按分鐘計算去搶房。
還有一點，學區房也算是投資，孩子上完學再賣掉，房子是一直會增值保值的。孩子的學籍已經入了，未來上學就沒什麼問題了，房子就可以賣掉，也沒什麼負擔。榮豐2008小區300多萬的房子，一年時間的漲幅就將近20萬。
儘管有各種政策出臺，為了讓學區房降溫，但實際上就我觀察，很多家長還是願意買學區房的，現在甚至形成了買學區房的熱潮。有一部分家長即使有北京戶籍，還是準備跨區域買房，就是為了獲得更優質的教育資源，畢竟各個城區的教育資源還是存在差異的。而有的家長則會考慮片區內資源更為均衡的學區房，為了應對多校劃片等政策，多手準備、多個選擇。
*題圖來源於視覺中國。應受訪者要求，文中李秀、張安、王麗、劉娜、孟科為化名。