北京西城多校劃片背後：上千萬的學區房火了，有人6年浮盈300萬

張敏供職的資產管理公司位於北京市西城區金融街，這條街上不僅分布著高端金融資源，還有著一流的中小學教育資源。

金融街學區房以貴著稱，總價動輒1000萬元以上。

張敏的孩子今年兩歲，他本打算等到四年後，孩子快到入學年齡時，再考慮學區房。4月30日，北京市西城區教委一紙新政（簡稱「430新政」），打亂了他的計劃。

這一名為《關於西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》的新政顯示，2020年7月31日後落戶西城區的家庭，其子女上小學將不再按照就近登記入學的方式進行，而是通過多校劃的被隨機分配到該學區甚至相鄰學區。

不同學區意味著不同的教育質量，多校化片政策更是一次價值重構，高價學區房可能走低，低價學區房可能走高。

因此，7月31日被稱為「731」大限。此前落戶西城的家庭還可享受單校劃片的老政策。

時間窗口只有三個月，張敏等不及了。

趁機割韭菜

在張敏猶豫不決之際，網上傳來一張圖片：鏈家網掛出金融街學區宏廟小學對口小區豐匯園一套39.1平米的房源，單價26萬元，總價1020萬元。

張敏不清楚這個價格真實與否。但他知道，宏廟小學是北京百年名校，可以直升北師大附屬實驗中學與北京八中，這兩家都是西城區最好的初中，2019年西城區中考成績綜合排名前二位。

張敏看過豐匯園的房子，其中1期13號樓是回遷房，戶型最小，單價高達22萬元，但總價偏低，所以成交最活躍。

鏈家金融街總店的中介高建說，430新政出臺之後，確有一波客戶看房潮，「需求一下子就上去了」。

與此同時，一些業主希望趁機「割把韭菜」，報價最高25-26萬元/平方米。

「平時可賣可不賣的業主，想趁著這波行情賣個高價，房源供給一下子上來了。」高建表示，當供求同時上漲，導致房價並未大幅跳漲。

他掌握的成交數據顯示，包括豐匯園在內，宏廟小學對口小戶型學區房的平均交易單價在20萬-22萬元之間，視不同戶型與小區環境而異，「與430新政出臺之前相比，總體略有上漲，漲幅大概在2-3%。」

另一個平抑房價的因素是政策的不確定性。

高建稱，西城教委只是指出多校劃片的方向，但具體執行，還需看明年乃至後年的情況，「是嚴格執行多校劃片，還是不了了之，現在都不好說。」

北京市朝陽區最早實行多校劃片政策，規定自2017年6月30日之後，在朝陽區新購置的房屋，無論新房還是二手房，均參與多校劃片。

這一政策不了了之。

北京學區房研究人士聞風稱，朝陽因名校與普通校差距太大，一旦多校劃片，原來可以上名校的家庭，可能被隨機分到學區墊底的「差校」，「這一刀下去，動了不少家長的蛋糕，因此遭遇巨大阻力。」

北京市東城區與海澱區均自2019年起實施多校劃片。

高建表示，實施多校劃片之初，東城與海澱的學區房價格確實略微下降，例如東城牛校史家小學學區房單價降了兩萬元左右，海澱上地附近的學區房也降了一萬多元。

在多校劃片的具體執行上，東城區通過電腦派位的方式，對新落戶的家庭嚴格實施多校劃片；海澱則政策實施走形，目前依舊是按照就近、按照落戶年限等條件順位入校。

高建說，「落戶年限是順位中的一個重要因素，落戶早的家庭，比落戶晚的更有資格入校。因此，購買學區房越早越好。」

目前海澱學區房價格又有所回升，例如上地東西裡片區房價在2019年1月1日大限之後一段時間降幅達10%左右，目前已經回升5%，一些小面積低總價的房源甚至已恢復到大限前水平。

利好普通校

2020年4月30日，北京市西城區的多校劃片政策靴子落地。

在北京所有城區中，西城中小學教育資源最均衡，適合實施多校劃片，同時這意味著學區房價格受多校劃片影響，趨向一個中位數。

「這個道理很簡單，如果嚴格實施多校劃片，高價學區房的價格走低，低價則被抬高。」高建說。

張敏同樣注意到這一趨勢，他沒有選擇學區房單價20萬元以上的宏廟小學，「如果西城嚴格執行多校劃片，對口學區房價格可能走低，我正好站在山崗上。」

他購置學區房有兩個目的，一是孩子上個好點的中小學，二是資產保值增值。「比如1000萬元買套學區房，孩子上完學後，到時轉手一賣，就算不能大幅增值，至少還能拿回本錢，其實挺划算的。」

與宏廟小學相鄰的西單小學，2015年搭上「直升校」快車，一樣可以直升北師大附屬實驗中學與北京八中，2015年的直升比率30%，每年漲10%，到2020年直升率封頂，達到80%。

西單小學的學區房價格因此扶搖直上，但由於西單小學屬於傳統普通校，目前依舊比傳統牛校宏廟小學學區房單價低了3-4萬元。

張敏只有1000萬元的預算，在宏廟小學片區只能買套40多平方米的一居室。若瞄準西單小學，可以買套60平方米左右的小兩居。「如果是一居室，我們需要再租套房子。兩居室的話，一家三口加上老人，勉強夠住，至少免受租房之苦。」

他說，多校劃片對牛校是利空，對普通校是利好，西單小學所屬學區房即獲得政策利好，731大限之後將有一定的升值空間。

五一期間，他下單了一套60多平米的老公房，位於西單小學對口的京畿道小區。

浮盈一倍以上

李穎同樣看到了豐匯園單價26萬元的截圖，他後悔不已。

6年前，他奔波在西城各大學區，掃遍德勝、月壇、金融街、展覽路，最終看上兩套房子。

一套是三裡河三區，對口月壇學區的三裡河三小，單價7.2萬元，面積40平方米；一套是豐匯園小區，對口金融街學區的宏廟小學，單價8萬元，同樣40多平方米。

豐匯園的那套總價多出40多萬元，李穎「東湊西借、啃光四老」，實在力有不逮，只好入手了三裡河三區。

一年之後，金融街學區小升初政策出臺，宏廟小學直升北師大附屬實驗中學與北京八中，其對口學區房漲幅居西城之首。

而今，李穎的這套學區房單價，比豐匯園那套至少低了7萬元。

人生沒有如果，李穎更現實的考慮是：該不該趁731大限前的這波行情，把手中的學區房高位出手。

按照西城區政策，孩子上了小學後即擁有學籍，再上初中只憑學籍，無需戶籍，學區房可轉售他人用於入學。

李穎的孩子正上小學三年級，自己的學區房已經滿五唯一（購房滿五年，是家庭唯一住房），可讓下家享受貸款稅收等優惠。

這段時間，月壇學區的學區房交易火爆了起來，像李穎的這種戶型，面積小、總價低、容易出手，但目前成交價是15-16萬元/平方米，漲幅只有數千元。

該片區的中介潘虹說，731大限導致看房量增加，但同樣存在供求量同步提升的現象，「加之月壇是西城中小學教育資源最均衡的學區之一，中古、三裡三、育民等小學的教育水平相當，因此多校劃片對學區房的影響不大。」

雖是如此，李穎這套學區房的單價，已經從7.2萬元漲至15萬元以上，總體浮盈108%，超300萬元，「也值了」。

貝殼研究院公布的數據顯示，五一期間，西城區二手房成交量同比與環比均超過100%。不過，鏈家未顯示網上掛牌價格太高的房源，因此價格漲幅和掛牌量等暫無公開數據。

潘虹的一線感受是，掛牌量這段時間顯著增加，價格略有上漲，成交量則大幅攀升。五一過後，潘虹依然忙於帶客看房，她估計這種火爆場景還能持續一個月左右。

面對焦灼的看房者，她耐心解釋道，一是像月壇片區的學區房，受430政策影響不大，價格波動也不大，二是西城多校劃片政策的執行細則還不清楚，趕不上731大限可能也沒關係。