北京房姐,資深樓市投資專家。目前已為5000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體,遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦!房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議關注「北京房姐」微信公眾號,加入知識星球"北京買房" 進行提問,有問必答,全程指導。以下精華問答來自北京房姐知識星球。提問:房姐,西城劃片怎麼看?學區房還能買嗎?回答:近期最大的新聞是北京西城學區開始劃片。曾經最高的珠穆朗瑪峰,現在要變成青藏高原了。由於東西海目前都已劃片,劃片仍在區域內,所以三者形成了三級學區階梯,而不再有明顯學區山峰。當前的西城學區劃片政策,由於西城總體區域較小,劃片打擊西城高價區學區,對於西城低價區學區有一定分潤。但是,更為重要的意義,不在於當前的學區高低。西城學區開始劃片,意味著,學區不再是特權。最後的口子也打開了,意味著學區均衡化的路徑得到完整確定執行。想要純投資學區,最佳的辦法是選擇人口產業密度區,沒有學區的房產。其次,選擇當前的學區窪地,例如我們知識星球內推薦的板塊等。著急上學的,考慮經濟實力,低總價學區老破小,量力而行。提問:新人首問,請房姐指教:本人首房首貸,非京籍,目前手上子彈300,購房需求:兩居或者三局,因為家裡老人要去醫院治療,所以,考慮民航醫院最近的周邊小區,看了國美第一城、興隆家園,都比較老舊,環境一般,價格6萬左右,匹配下自己手上的子彈這個區域也就只能買兩居,目前6萬左右的價格,買興隆家園可以下手嗎,周邊還有什麼其他推薦的項目回答:興隆家園跟隨的核心,其實是青年路。興隆家園主要的缺點,在於和青年路有一定距離。而興隆家園本身,南北跨度大,南邊的老區,已經直接望著高碑店地鐵。南北兩頭,價值分析的思路不一樣。南邊部分,則主要作為CBD東三環的通勤區,主要的商業配套並不在小區周圍展開。小區周圍的餐飲生活配套還算齊全。整體四平八穩,防止買貴。國美整體會更好點提問:房姐你好!我想問問你對紫玉山莊這的二手房怎麼看,主要是想改善回答:朝陽區亞運村的紫玉山莊,純別墅大盤,前後開發十年。90年代原址曾是垃圾填埋場。最早一批聯排1996年建成,牆體已經老化。中心湖8萬平米,目前均價10萬,位列別墅單價第一梯隊,物業費12.5。如果是純投資,附近可供選擇的不多,價格已經偏貴,偶爾會出來某套價格便宜的。性價比相對較高的在小營一帶。提問:萬柳一套學區房,一室一廳。名下第二套。現在是賣房的好時機嗎?房子賣了是賣一套大的,還是炒股好呢?回答:如果做投資就賣掉學區,再買一套投資盤更好。簡單的比較,買房只要選籌別出大問題,8成都是賺錢的 年化回報不低。炒股的賭性太重,8成都會虧損。而且大部分人都認為自己是會賺錢的那10%。房地產對於國家的經濟影響太大,首先zf就沒法接受北上廣普跌30%以上吧?股票30%的波動非常常見。在國內資產配置中,大頭房產+少量股票是合適的提問:房姐,按你的思路,加槓桿買房,月供要怎麼還呢?回答:房產諮詢裡,最多的一類問題,就是月供怎麼還?還月供,實際是一個現金流遊戲。如果你只有一個現金流收入來源,例如工資,那麼你的玩法就會十分有限。但是呢,當你有了房產以後,你就多了N種收入的手段:房屋出租的收入;房屋資產信用,銀行會授信給你信用卡,裝修貸;房屋本身的收益,增值的部分還可以重新變為現金;人的主觀能動性,你會努力提高收入以覆蓋增加的月供。所以,還月供,一般分為幾個階段:第一階段:一半工資第二階段:全部工資第三階段:全部工資+房租第四階段:全部工資 房租 信用卡第五階段:全部工資 房租 信用卡 各種貸款第六階段:全部工資 房租 信用卡 各種貸款 截斷再抵押 加按揭 …要知道,貸款並不是一個固定數字。除了你的現金流收入在買房以後得到了增加,隨著時間推移,你的債務會持續貶值,相當於月供支出在不斷減少。房產會增值,通過截斷再抵押或者加按揭擠出的現金,我們又可以變成房貸。與此同時,還可以不斷用低成本資金,逐步替換掉高成本資金。買房貸款賺錢,核心說穿了道理很簡單:1.你的房產漲幅*貸款槓桿倍數,大於貸款的利率;2.算好你的現金流,保持為正數。有產者和無產者的關鍵區別就在於此:1.你是把錢當作生產資料,貸款就是生產資料;2.你把貸款當作只出不進的負擔,你只適合手停口停。90%的富人,貸款比現金更多;99%的富人,都曾經貸款比現金更多。換句話說,如果沒有貸款工具,一個人幾乎沒有辦法成為富人。從人類學會交易的那天起,金融工具就誕生了。貸款的精髓——月月還清,永遠無法全部還清;只要你的現金流是正數。怎麼還月供,道理說穿了就簡單提問:您好,長沙和成都,十年為期,誰的房子會博得更大漲幅和收益?回答:買房買的是一套具體的房子。除非城市之間存在巨大難以彌補的差距,例如長沙和永州,成都和攀枝花,才存在大範圍的對比。長沙買到溢價盤,也比成都賺的少;成都買的好,也可以比長沙賺的多。長沙的優勢在現在還有單價很低的房子,缺點在監管當道,不知道什麼時候才有自由市場,恢復健康。提問:房姐,正在考慮給家裡換房子買三居,預算大約1000萬左右吧。工作地點在望京,感覺買在望京又有點偏算是四環了呃……所以看了一下亞運村小營(如嘉銘桐城),朝陽公園西路(如京達),還有一些東三環略鬼牌的盤(小區比較小或者稍有辦公),這些區域似乎也有差不多單價總價的盤,您怎麼看?未來升值保值潛力如何呢?回答:你好,望京不算偏僻,基本屬於「第二CBD」的區域了,產住結合自成一體,有一定高端購買力,我們剛籤一套單價不到5萬的望京老小區。關莊一帶比較偏僻了,嘉銘桐城的價格會略貴,如果考慮周邊,我們有一套北苑1000+萬的次新大5居。京達建設年代不一,2000年前的樓品相比較差,看著不舒服,同樣價格清鏡明湖碧湖居一類更好,這一類核心都是買入便宜,能夠貸足。提問:你好,我看了都會華庭的房子,比周圍的東恆時代,愛這城都要便宜很多。請問這個小區值得購買嗎?回答:都會華庭,城市廣場二期,是早期外銷公寓後的下一個產品。這類產品,還有大量港式蝶形塔樓的特徵,不受後來的市場大眾喜愛,因為大多戶型的得房率低,採光有所影響,所以導致現在的價格一直沒有上去。如果不是價格特別便宜,或者沒有低樓層等特別硬傷,價格合適可以入手,東恆2期和愛這城,由於存在區域內稀缺次新的對比因素,疊加了一層溢價,不建議入手。這裡可以引申到另一個知識點:為什麼朝陽路的很多小區價格明顯低?90年代末,北京只有幾條地鐵,這個時候的三環外地區,大家沒有太多的地段價值差異。而朝陽路是最早開發的地段之一,慈雲寺遠洋天地,十裡堡的雲柏鞋業、城市廣場,高碑店財滿街,朝陽路是最早鋪設了連接京通地區的平整大路和公交快速路的稀缺交通地段,加上靠近一號線,所以朝陽路有了第二批最早的外銷公寓,以及最早的一批商品房(甘露園板塊)。然而在2008年以後,北京奧運會的契機迎來了地鐵的飛速蔓延,十號線六號線的鋪設,連同南北的四號線五號線,產業區的十三號線,迅速盤活了沿線地區。這個時候,當年的朝陽路反而成為「少數」沒有地鐵的區域,加上建成時間早,房子已開始老化,90年代大量的早期公房又填充了剩餘的空間,沒有新樓盤帶動,對比之下,地段的價值形勢急轉直下。當年的好地段,高價格;10年後的弱地段,價格上不去。提問:房姐,我們是河北的,在北京辦的工作居住證,只為買房,剛辦好工作居住證,這個工作居住證需要一直維持著嗎?考慮長期有效到期續籤的話,每月5K,不考慮續籤的話,沒做2K+,需要一直維持著嗎?回答:關於工作居住證的續期和有效期問題:1.買房過戶前,需要工作居住證有效狀態。2.擁有工作居住證,家庭身份可以買兩套。3.工作居住證暫停社保6個月內,為有效。4.工作居住證3年為一周期,如果3年後需要預約,則周期內每個月的社保基數和納稅都需要高於建議的最低值(社保基數和個稅)。5.如果只用3年,可以每月最低社保基數。6.考慮下後續是否要用工作居住證上學搖號等。7.工作居住證失效或過期後,需要重新辦理。提問:房姐,目前北京陸續有小區安裝電梯了,請問如何申請為小區安裝呢?有沒有詳細的方法和技巧回答:加裝電梯的命令主要由北京住建委下發。前幾個月宣布製作老公房加裝電梯的安裝手冊,2020年計劃安裝電梯1000臺。部分加裝有的是樓棟居民協商可以提交街道申請,目前需要一棟樓所有人同意,這是最大的阻礙。隨著政策推進,全部同意會逐步降低,比如現在有多城是三分之二同意即可安裝。提問:廣華新城能不能買?回答:不建議購買。原因:1.廣華新城屬於央企經適房,雖然有內部銷售名額,但也是針對符合條件的職工人選,本質上沒有靠譜的漏洞和風控操作人員,項目目標又太大,購買存在風險。個別操作回遷經適房改底單等行為,多數是小規模進行,少見市場到處流傳。2.市場上宣傳推銷的中介魚龍混雜,大多數已經是3手到5手的信息,存在加價,單純借項目佔用資金的可能,風險倍增。3.北京市場上宣傳不限購的項目,絕大多數都是回遷房和經適房項目,其中大多是以假借項目名義,融資佔用資金,因為項目本身會要求買家首付支付大筆首付或者乾脆全款才能購買,然而即使是正規項目,房本基本也要在1-2年後才能下來;如果項目是純幌子,那麼房本就永遠下不來。假設100人支付100萬首付,1年後辦不成退款(屬良心),相當於1個億1年免息資金。4.廣華新城性質比較特殊,多樣,不一定辦的下房本。5.拋開以上風險,假設廣華新城就是焦化廠最普通的經適新房,本身的品質所折算的價值應該在單價5萬左右,相比近5萬的售價,約等於市場價。6.再加上多種產權不確定性風險,以及焦化廠地塊的詬病折價,5萬買廣華新城(如能下紅本),不划算。提問:請問房姐,坐標北京,換房有什麼要注意的嗎?基本就是賣了這套才能買那套,賣房和買房最佳時間不同,什麼時候才是最佳換房時間?回答:你好。置換時,通常會先把想買的房源大致看一下,覺得能買到的概率比較大,那麼就啟動置換流程,開始賣房。賣房的同時,也會繼續看房。當熱度差不多、有一些意向接近成交時,只要確定大概率能買到房子,就可以果斷籤字收定,絕對不要等到自己看的房子也同意賣給你,才收定,那樣的話賣房環節反而會很被動。這裡的秘訣是:除非可以不依賴置換直接搞定想買的房子,否則不要寄希望於買到特別極品導致出房特別少的產品,如僅鎖定在一個樓盤的一個房型甚至一個室號。否則就真的可能產生你說的問題。樓市平穩緩漲期很適合置換就是這個道理,不太擔心踏空的風險,上下家也都不會出現違約等頭疼的交易風險問題,可以放心收定、下定。提問:房姐,能說一說您對石景山的評價嗎回答:石景山可能是北京城六區裡存在感最低,最不像城區的一個區。石景山歷史悠久,首鋼和各種部委所在地,在90年代以前,尤其70年代前整個東二環外還處於無開發階段時,北京的各項規劃基本只有東西城海澱石景山。歷史上的「西傾」的程度多嚴重呢?——早期的地鐵和交通規劃,地圖邊界是西六環到東三環。但是最近十多年來,石景山默默無為,首鋼搬走後更是冷清,完全改為公園和打卡地而存在。現在來看,以多個限竟房項目以及土拍導向進行概括,石景山的定位作用更接近於一個通勤的衛星城,可以說,是「北京西面的天通苑」。天通苑過去依託5號線為東單國貿三元橋輸送通勤人員,近些年更多的成為瞭望京的衛星城;石景山依靠最老的1號線,一小時直達東單王府井國貿(蘋果園上車),現在還有6號線延長等加持。但是天通苑勝在離望京比較近,本身商業也還行,居住的人有城市體驗。石景山過去這些年,除了萬達沒有太多現代的商業場所,整體布局更像一些散落的村鎮,八角以東的石景山路南邊環境還算不錯,但是蘋果園古城一帶比較詭異,夜晚路燈昏暗的街道,走過去有鬼城的感覺。後臺每天會收到很多提問,但是房姐精力有限,無法一一回復。請關注「北京房姐」微信公眾號,加入」北京買房「知識星球提問,每日更新獨家買房精華文章。幫助提供選盤,砍價,貸款,破限購等專業意見,全程指導買房,一條有用的建議幫你省下幾十上百萬的資金。掃描下方二維碼加入知識星球,1000+會員已加入,已提供上千條投資建議,現限時優惠,即將恢復原價,越早加入越便宜!知識星球部分熱門文章:《如何找筍盤 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