以案說法：婚前房產婚後租金的歸屬與分割，屬於夫妻共同財產麼？

為什麼我的眼裡常含淚水，因為我對這片土地愛得深沉。

大家好，我是螃蟹。

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一、案情

高某、江某甲於1991 年因工作關係認識，於2009年3月23日登記結婚。婚後初期感情尚可，後來雙方因工作而分居，嚴重影響夫妻感情。高某曾於2014年4月15日起訴要求與江某甲離婚，經判決不準予雙方離婚後，雙方的感情沒有好轉。

故衣街物業的產權人為江某甲，購買時間為2000年12月。根據高某的申請，一審法院委託廣州某價格事務所有限公司對其租金價格進行評估，評估基準日為2009年3月23日（高某、江某甲登記結婚之日）至2015年1月27日（高某提起本案訴訟之日）。廣州某價格事務所有限公司於2015年12月24日作出結論書，該物業租金總價為7561264元。

東風東路房屋登記在江某甲以及案外人江某乙名下，各佔二分之一產權份額，交易日期為2003年4月15日，登記時間為2009年12月4日，購買價格為1350000元。

根據高某的申請，一審法院委託廣東某房地產與土地估價有限公司對其增值價值進行評估，評估基準日為2009年3月23日至2015年1月27日。

廣東某地產與土地估價有限公司於2015年12月23日作出結論書，該房屋於2009年3月23日的市場價值為2297974元，於2015年1月27日的市場價值為6116222元，兩價值時點內的房屋增值價值為3818248元。

2015年1月27日，高某向法院提起訴訟，請求：1.解除高某與江某甲之間的婚姻關係；2.分割故衣街物業在婚姻關係存續期間租金收益的一半，即3780632元歸高某所有；3.江某甲名下東風東路房屋的二分之一產權份額所對應婚姻關係存續期間的增值部分3818248元的四分之一份額即954562元歸高某所有。

江某甲辯稱：同意離婚，不同意高某關於分割租金收益和房屋增值部分的訴訟請求。理由如下：故衣街物業是江某甲婚前購買的財產，依法屬於江某甲的婚前個人財產，租金收益屬於法定孳息，也屬於江某甲個人所有，所以高某無權主張任何權利；東風東路房屋同樣是江某甲婚前購買，登記在江某甲名下，即使存在增值部分，該增值部分也是自然增值，高某無權主張。

二、裁判

廣州市海珠區人民法院一審認為，高某起訴要求離婚，江某甲表示同意，據此可確認高某、江某甲的夫妻感情確已破裂，應準予離婚。

關於故衣街物業的租金收益問題。

根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第五條規定，本條規定中的「孳息」一詞應專指非投資性、非經營性的收益，孳息可分為法定孳息和自然孳息，雖然房屋租金在民法理論上被認為屬於法定孳息，但考慮到租賃行為本身也是一種經營活動，也需要付出時間、精力和勞動，投入一定的管理和勞務，因此，租金應認定為經營性收益為宜，依法應認定為夫妻共同財產。

根據廣州某價格事務所有限公司作出的結論書，故衣街物業自2009年3月23日至2015年1月27日的租金總價為7561264元，現江某甲沒有提交證據證明雙方對夫妻共同財產有進行約定或該財產已支付給高某，故江某甲應支付租金的一半即3780632元給高某。

關於東風東路房屋婚後還貸以及增值部分的補償問題。

江某甲所有的涉案房屋二分之一產權份額依法屬於其個人財產，但是雙方婚後共同還貸部分，江某甲應給予高某一定的補償。故判決如下：一、準予高某與江某甲離婚；二、離婚後，江某甲一次性支付故衣街物業自2009 年3 月23 日至2015年1月27日的租金收益3780632元給高某；三、離婚後，江某甲一次性支付東風東路房屋的補償款548924.8 元給高某；四、駁回高某的其他訴訟請求。

一審宣判後，江某甲提出上訴。

廣州市中級人民法院二審認為，關於故衣街物業的租金收益問題。故衣街物業屬於江某甲的婚前個人財產，對此並無異議。

根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第五條的規定，該房屋在雙方婚後產生的租金收入作為「夫妻一方個人財產在婚後產生的收益」，屬於夫妻共同財產，因此高某有權要求予以分割。

至於具體的租金收益，根據廣州某價格事務所有限公司出具的評估報告，該房屋自2009年3月23日至2015年1月27日的租金總值為7561264元，足資認定。該筆租金總值即為本案應當予以分割的「婚後收益」。

江某甲上訴認為，房屋的租金收益為法定孳息，屬於江某甲個人財產，高某無權要求分割，該上訴主張缺乏充分的法律依據，二審法院不予採信。

上述租金收益完全來源於江某甲婚前個人購買的房屋——故衣街物業，顯然其對取得該筆收益貢獻較大，同時考慮其金額較大，根據《最高人民法院關於人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第8條的規定「夫妻共同財產，原則上均等分割。

根據生產、生活的實際需要和財產的來源等情況，具體處理時也可以有所差別」，江某甲應適當多分得該筆收益。二審法院酌定，江某甲應分得租金總值7561264元的三分之二，高某應分得三分之一，因此，江某甲應支付租金總值7561264元的三分之一即2520421元給高某。

一審判決未能準確地理解並適用《最高人民法院關於人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第8條的規定，未能適當考慮爭議租金收益完全來源於江某甲的個人財產這一因素，所採納的均等分割方式對江某甲有失公平，故二審法院予以糾正。

綜上，二審判決：一、變更一審判決第二項為：江某甲一次性支付故衣街物業自2009年3月23日至2015年1月27日的租金收益2520421元給高某。二、維持一審判決其他判項。

三、評析

（一）本案存在的兩種觀點

第一種觀點認為，租金屬於法定孳息，故不應當將婚前房屋的婚後租金認定為夫妻共同財產。理由如下：我國立法沒有對法定孳息的明確定義，學界對法定孳息的定義大多參照臺灣地區《民法》第69條第二款「稱法定孳息者，謂利息、租金及其他因法律關系所得之收益」。

依據上述規定，租金是法定孳息的一種重要類型，是出租人讓渡對其財產佔有、使用、收益的權利而獲得的對價。

綜上，租金屬於法定孳息，根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第五條規定，應將江某甲婚前房產的婚後租金認定為其個人財產。

第二種觀點認為，雖然在民法理論上房屋租金被認為屬於法定孳息，但考慮到租賃行為本身也是一種經營活動，特別是涉案房屋的面積之大、租金收益金額之高，其並非簡單的收租行為，勢必需要投入一定的時間、精力和勞動進行管理，故結合租賃行為的性質和本案具體案情，該筆租金應認定為經營性收益為宜。

根據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第五條規定，應將該筆租金認定為夫妻共同財產。

筆者認同第二種觀點，補充理由如下：

在現實生活中，房屋出租存在兩種情況，一種是普通住宅，一般只需要簡單交給中介出租，甚至自行出租，然後定期收取租金即可，不需要為此付出人力物力，而且普通住宅的租金一般較低，在日常的夫妻共同生活中已消耗完畢，一般不存在分割的問題；另一種是用於經營性的出租物業，如某些家具商場、服裝商場，該類房屋的出租經營需要進行宣傳、策劃，需要招租和管理，維修與維護，即上文所說的「需要投入一定的時間、精力和勞動進行管理」。

簡而言之，出租也是一門產業。將該類房屋的租金收入理解為經營性收益更為恰當。如果是在婚後取得此類經營性收益，體現了夫妻一方（或者是夫妻協力）在婚後的勞務或經營活動，應屬夫妻共同財產。

對此，《中華人民共和國婚姻法》第十七條第一款第（二）項作了明確規定。概而言之，民法理論上的觀點「房屋租金屬於法定孳息」並不全面，未能完整地反映出經營性出租物業所需的生產管理方面的投入。

本案就是如此，涉案物業首層被間隔為多間小商鋪出租，二至四層為倉庫，五層為辦公室，顯然用於經營性出租用途。而且，「房屋租金屬於法定孳息」也只是理論上的一個觀點，而非明確的實體規範或指引。因此，本案中將涉案物業的婚後租金收益認定為夫妻共同財產，更符合案件具體情況，更公平合理。

（二）涉案租金的分割思路

《最高人民法院關於人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第8條規定是對夫妻財產共同共有制、個人財產權利保護以及夫妻協力價值之間的權衡。而夫妻間的協力，不僅包括直接性的財產投入和生產投入，也包括家務勞動和時間的投入。

對夫妻共同財產的分割，原則上應均等分割，但個案情況下如果採納均等分割方式對一方當事人有失公平，則應運用上述規定進行具體分析。

本案中，爭議租金收益完全來源於江某甲的個人財產，顯然其對取得該筆收益貢獻較大，同時考慮其金額較大，如採納均等分割方式對江某甲有失公平，故進行分割時可酌定由江某甲多分得該筆租金。

至於江某甲上訴提出的「該筆租金收益已用於婚姻關係存續期間夫妻雙方、小孩的生活費用」的說法，首先需要明確，離婚案件中分割的夫妻共同財產是指既存的夫妻共同財產，而非曾經存在的財產，由於該筆租金收益金額巨大，所謂「已用於日常生活開支」缺乏可信性，故不予採信。

筆者認為，在離婚案件中分割夫妻共同財產時，根據財產的來源等情況作不等額分割，有相當之依據，亦相當有推廣的必要。

以筆者多年來辦理離婚案件的經驗觀察，一項財產只要被認定為夫妻共同財產，法官普遍地都會作均等分割，甚至精確到小數點後的角、分。

可以理解，法官這麼做有「反正平分就不會錯」的心理，但須知，根據《最高人民法院關於人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第8條的規定，平分只是一個大原則，在個案處理上還需考慮生產、生活的實際需要和財產的來源等因素。

事實上，「擁有房屋者可多分租金」應更貼近一般民眾樸素的公平觀念。如果無視這些因素而只是簡單地對夫妻共同財產進行平分，就是過分機械、僵硬，不是一份經過全面權衡後作出的高水平判決。

筆者相信，《最高人民法院關於人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第8條的規定給了審理離婚案件的法官一件有力武器，讓法官可以根據個案情況靈活調整財產分割比例。審慎地運用這件武器，有助於法官更公平合理地作出判決。

來源：廣州市中級人民法院

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