編者按：回顧過去的10年，從百貨為王到購物中心集中湧現，雲南的商業地產走過了一條輝煌的崛起之路。一路走來，無數的企業，無數的項目再這十年中披荊斬棘，也有無數的商業地產人在這十年裡辛勤耕耘，成為了歷史的見證者。2015年正值商業地產新舊十年交替之際，贏商網雲南站將在這一歷史時刻，推出「雲南國商業地產十年訪談錄」專題，以「雲南商業地產十年」為主題，對這十年來影響了雲南商業地產發展的開發商、品牌商、服務機構等領域領軍人物進行訪談，梳理和回顧雲南商業地產十年的行業發展脈絡，分享行業發展經驗，展望未來。 （贏商網雲南站報導）佔據昆明最繁華的三市街核心商圈，是昆明最具歷史文化底蘊的建築和街區，拉開了昆明商業地產購物中心時代的序幕……擁有這些標籤的正義坊購物中心，相對於昆明其他的老牌購物中心而言，顯得十分低調。然而正如一位業內人士所說，談到雲南商業地產十年的發展，如果沒有正義坊購物中心的身影，並不能算完美。
正義坊購物中心僅僅只是昆明老街（開業時間:2014）項目的一期，站在一個新的歷史起點上，整個昆明老街項目未來還將有怎樣的發展？在過去十多年漫長的開發歷程中，這個項目又有哪些背後的故事不為人知？針對這些問題，昆明之江置業有限公司總經理、建築學博士沈海虹接受了贏商網獨家專訪，分享了整個昆明老街項目的十年發展歷程。
籤約到落地歷時十餘年 昆明老街開發難在哪裡？
穿過錢王街古色古香的街道，記者在一座極具昆明老建築特色的老宅院裡見到了沈海虹。對於開發了十多年的昆明老街項目而言，外界一直有很多疑問。為什麼需要這麼長的開發周期？是不是企業的實力不行？面對這些質疑，我們的訪談也開門見山，直接從這些疑問談起。
昆明之江置業有限公司總經理、建築學博士沈海虹
「昆明老街項目和其他的項目有所不同，它是一個歷史街區，裡面光國家級的文物保護單位就有好幾個，所以我們開發的前提是要先保護。」沈海虹告訴記者，如果這個項目僅僅是一個普通的商業項目，以公司的實力並不會比其他項目做得慢。
而事實上，項目一期正義坊購物中心從2007年開工建設，到2009年開門營業，整個開發周期也很短。沈海虹表示，大家質疑的原因是項目早在2003年的昆交會就已經籤約，卻到了2007年才動工建設，但這四年裡面發生的事情，卻是很多人所不了解的。
「2003年項目籤約後，第二年昆明主城四區的行政區劃就進行了調整，原本屬於盤龍區的昆明老街項目變成了五華區的管轄範圍，很多手續又要重新對接，因此直到2005年，項目才進入動遷階段。」沈海虹告訴記者，項目經歷了很多變數，而真正讓項目開發周期變長的，是整個動遷的過程。
由於整個動遷工作都是由開發企業自己來做，再加上要把項目內的居民都遷出去，因此遇到了很大的阻力。一方面要挨家挨戶的去做工作，另一方面社會上有「企業想要把整個街區拆除重建」的誤解，因此整個動遷工作推進十分緩慢，直到2007年才得以完成。
「2009年項目一期正義坊購物中心開業，緊接著2010年二期開始啟動，但是二期還是同樣遇到了動遷的問題，直到2013年和2014年，我們才陸續拿到二期的土地。」沈海虹表示，項目的一期做了四年，二期又做了四年，三期估計還得做四年，對此企業其實也很無奈。
據沈海虹介紹，在項目籌備之初，公司已經在全國成功開發了不少批發市場、專業市場、步行街等商業項目，並且擁有了很多土地資源儲備。當時昆明老街項目對於公司而言是一個新的挑戰，因為涉及到歷史街區和文物的保護，整個項目的開發必須要在很多規範、條例當中來進行，其他項目拆掉兩層老建築，新建築可以蓋十層、二十層，而這個項目只能在原有的物業條件上，不斷做減法，因此開發難度可想而知。在困難面前公司之所以仍然選擇了堅守，就是因為相信這些老街區和古建築的保護與開發，有它的價值存在。
今天，經過保護性開發後的錢王街逐漸展現在人們面前，昆明老街項目真正具備核心競爭力的部分才開始揭開它的神秘面紗，企業在歷史街區保護中所做的努力也得到了社會的認可，這也讓沈海虹和他的團隊覺得，之前的一切都是值得的。
項目核心競爭力正在凸顯 未來幾年即將發力
作為一個已經掛牌的國家級歷史街區項目，企業要面對的是如何處理保護與開發之間的關係，在妥善保護的同時企業也需要投資產生回報。因此，如何運營好這樣一個項目，也是沈海虹和他的團隊需要去攻克的另一個難題。
「整個昆明老街項目分為三期，其中二期和三期涉及到的歷史街區我們必須要保護，能夠去開發賺錢的就只有正義路臨街的一期部分，也就是我們今天看到的正義坊購物中心。」沈海虹告訴記者，項目最初的規劃就是通過一期購物中心的運作，建立一個盈利模式，以此支撐並不具備盈利能力的二期、三期開發，再以二期、三期的特色為項目核心，反哺一期購物中心，形成良性互動。
昆明老街項目
如今，項目的一期正義坊購物中心已經投入運營，二期也已經基本呈現，僅有三期仍在開發中。沈海虹認為，整個昆明老街項目的核心，就是二期、三期的歷史街區和古建築，在以前的市場競爭中，整個項目的核心競爭力並沒有體現出來，但隨著這兩個部分陸續呈現，昆明老街項目的精彩才剛剛開始。
據了解，昆明老街的二期和三期總建築面積10萬平米，包括錢王街、文明街、光華街、甬道街、文廟直街等多條傳統歷史文化街區，將打造成為集餐飲美食、酒店會所、老字號和工藝特色店等多業態為一體的昆明旅遊休閒地。
目前，項目二期錢王街開業率已超過90%，以星巴克、咖啡陪你、哈達谷、品院茶道等咖啡下午茶為主的商家，將帶給消費者午後的閒適與悠揚；而夏嘉偉D9文化藝術空間、VERVO電子音樂俱樂部、ALEI酒廊等夜場的入駐，則為錢王街的夜色多增了一份絢麗與激情；此外，落戶錢王街老宅之中的銀櫃精品酒店，與梵草、資糧道等特色工藝品商家一同為外地遊客帶來不一樣的感受。古色古香的老宅與現代商業體的融合，錢王街正漸漸成為文藝青年們聚集的地方。
「我們在二期和三期規劃了複合業態，有老字號、博物館、展覽館、酒吧街、文化產業、珠寶市場，這是昆明其他項目沒有的。」沈海虹表示，昆明老街項目的開發過程，是老建築遺存的活化再利用，而這些老建築又讓項目在差異化塑造方面，擁有了其他項目難以複製的先天稟賦。
在商業項目體量過剩的今天，未來競爭的壓力在不斷加大，商業地產的機會越來越難把握。沈海虹認為，對於昆明老街項目而言，通過一個歷史街區，把商業、文化、旅遊統籌結合起來，在雲南這樣一個旅遊資源豐富的省份，項目能夠發力的點，能夠承接的空間會比常規商業多出很多，因為未來要感受老昆明的歷史文化，只能在昆明老街。
關於項目的運營，沈海虹並不迴避項目一期正義坊購物中心是一個返租物業，他認為現在包括萬達在內的很多公司都在做輕資產，所以項目更多的是要去研究如何把返租型的物業經營得更好，經過多年的運營，目前正義坊購物中心也在不斷進步，特別是淘寶街部分的租金每年都會有顯著的增長。
「昆明老街項目是一個整體，所以運營上我們同樣把一期、二期、三期放在一個維度上來考慮，整個商業就是一盤棋。」沈海虹告訴記者，項目沉寂了那麼多年，其實想做的亮點遲遲沒有做出來，但隨著二期、三期的開發，接下來的幾年，將會是整個項目開始發力的時期。
企業基因決定項目成敗 有錢任性做不了商業
正是因為昆明老街這樣一個特殊的項目，讓沈海虹對商業的理解更加深刻。經過十年的發展，雲南商業地產正發生著日新月異的變化，而這個領域已經被蜂擁而至的開發商擠成了一片紅海，要找到藍海變得越來越難。沈海虹認為，在未來的商業地產領域，企業的基因將決定項目的生死。
「首先一家做商業的企業必須要有的基礎就是穩健的財務模式，今天已經不是有人拿著20億說要做一個購物中心，然後就可以做出來的時代。」沈海虹認為，企業不但要有錢，還要會用錢。現金流不出問題，才有資格來談能不能做商業，錢的問題處理不好，設計多麼絢麗，規劃的品牌多麼豐富，最終都是一場空。
昆明老街一角
除了穩健的財務模式外，沈海虹認為企業還要有足夠的前瞻性。如今的商業日星月異，按照現有的模式去做，可能做出來就已經過時了。正義坊購物中心開業四年多以來，周邊的商圈、消費者都發生了很大變化，因此項目每兩年會有一次調整，一旦某一次調整沒有足夠的前瞻性，那麼影響的就是項目未來兩年的發展。這種錯誤無論是在項目開發之初，還是在投入運營以後，損失都很嚴重，所以企業對於商業發展趨勢一定要有很強的把控能力。
沈海虹告訴記者，除了上述兩個核心之外，企業在開發建設、運營管理等項目落地環節的專業能力也很重要。如今並不是有錢任性就可以做商業，但是現在仍然有很多人沒有醒悟過來。在未來雲南商業地產的發展中，很多項目都會難以存活。只有那些資金實力足夠強大，運營實力足夠強大，且不斷創新，能找到自己位置的項目，還有發展的機會。
然而面對很多項目會走向死亡的現實，沈海虹也表示並不是壞事，對於有實力的企業來說反而是機遇。很多項目最終會走上兼併重組的道路，由有實力的企業來接盤，目前整個雲南市場上已經有很多項目在進行這樣的重組。從整個行業的視角來看，需要這樣的一次大洗牌，才能讓商業地產重新回歸理性，向著健康的方向發展。
據了解。目前昆明老街正在申報4A級景區，項目也規劃了相關的旅遊路徑，遊客不僅可以來看深宅大院、名人故居、古建築歷史遺存，還可以感受極具昆明文化氛圍的花鳥市場、翡翠市場，甚至住在昆明老街的老宅院裡。用沈海虹的話說，整個項目有情景有故事，有值得遊客駐足的地方，這些都是項目未來面對市場競爭的法寶。
未來沈海虹和他的團隊會不斷挖掘項目中的歷史文化，結合昆明的城市生活氣息，打造一張屬於昆明人自己的城市文化名片，也通過昆明老街給更多的人提供一個了解老昆明文化的窗口。