編者按：近年，中國商業地產的商業理念和商業模式不斷進化，以回歸運營為王的主軸，運營管理從關注物業硬體、品牌及業態組合，進入到了關注消費者的內在需求時代。購物中心運營的進化是一場技術、文化、理念迭代升級的較量，將推動的行業不斷前進。
在中國內地購物中心20多年的發展歷程中，上海港匯恒隆廣場有著獨特的市場地位。
誕生於中國購物中心萌芽階段的它，不僅是港資開發商恒隆地產進軍內地市場的首個項目，也引領並見證著中國商業地產行業的發展。
作為恒隆地產在內地的標杆代表作之一，憑藉精細化的運營理念，港匯恒隆廣場的租金收入領跑國內購物中心：2015年11.96億港幣，2016年則為9.74億人民幣，且商場出租率穩定在96%以上（註：2017年起商場啟動調整升級，故數據未納入比較）。
基於此，上海港匯恒隆廣場也成為商業地產同行「打卡」項目之一。
從呱呱墜地成長到今天，其發展史也是一個不斷謀變與求新的過程，這些也值得國內商業地產行業學習。
01從硬體到軟體 看它如何前瞻打造風向標
1999年，國內購物中心仍處在萌芽階段。
在這一階段，中國購物中心在分布上主要以一線城市為主，贏商網統計數據顯示，1999年僅有5個購物中心項目開業，其中包括上海港匯恒隆廣場。
上海港匯恒隆廣場地處徐家匯商圈，項目周圍多以百貨為主，在當時的市場環境下，恒隆地產並未延續傳統商業理念，而是將其定位為中高端、一站式綜合體商業項目。
並以敏銳市場嗅覺，從硬體到軟體進行了多維度創新升級：作為地鐵上蓋物業，在當時私家車還不多的市場條件下，上海港匯恒隆廣場前瞻性地修建了約800個地下停車位，這一創新舉措，也成為消費者選擇前往的一大考慮因素；建築上採用新概念，注重公共空間、公共通道等場景打造，商場及辦公樓內設有升降梯和手扶梯多達94部……今年3月，地鐵 9號線也開通了港匯恒隆廣場入口，使得它周邊的交通更為便捷。
開業以來，上海港匯恒隆廣場也斬獲多個「第一」：上海第一個室內主題街區；第一條室外歐式風情餐飲街；第一家引入高科技大型樂園；第一個直接連通地鐵站；第一個擁有恢宏的中庭；第一個13萬平方米以上的大型購物中心......
這些獨闢蹊徑的創新也助推了港匯恒隆廣場的迅速成長，很多舉措對後續國內如何打造購物中心具有一定參考性。
02創新不止步 全方位升級煥新
世界著名作家、大思想家斯賓塞.詹森曾經說過「唯一不變的是變化本身」，而上海港匯恒隆廣場近20年的發展史，便是對這一句話很好的詮釋。
除了每年的常規調整外，早在2015年恒隆地產就在公告中披露將在2017年初啟動對上海港匯恒隆廣場的升級調整計劃，這也是其自開業以來規模最大的改造升級，此次改造的目的則是在於鞏固港匯恒隆廣場在全國購物中心的優勢地位。
據悉，此次升級調整歷時3年，不僅調整商場內的品牌及業態，硬體方面也將進行全方位升級煥新。
03硬體篇：顏值更新 更好逛的它來了！
為了打造一個更高顏值、更精緻化、更好逛的購物中心，此輪升級調整包括外立面、天花、地坪、動線硬體設施等方方面面。
據悉，港匯恒隆廣場拆除了39級大臺階和改造原先的外立面，從其早前對外釋放的效果圖來看，改造後的外立面十分吸睛：清空了原本的噴泉水池和大臺階，將入口移到一樓，平臺開闊的空間使項目正門變身為露天，它也將是未來徐家匯區域最大的露天廣場，未來在這個區域將有露天表演等豐富活動。
與此同時，港匯恒隆廣場在外立面改造上，還拆除了原本封閉的牆面，大面積採用玻璃幕牆，不僅為品牌提供了十分醒目的廣告價值，更使項目外立面更為現代化，在徐家匯商圈中充滿視覺衝擊力，達成「吸睛」目的，進一步提升人氣以及租金。
本次改造還在主樓與輔樓間增加了連廊天橋，提升主樓與輔樓間空間動線的流暢度和豐富度，並且通過錯位定位，使項目更加個性化，在徐家匯商圈內具有差異性優勢。
除項目自身硬體升級外，港匯恒隆廣場也配合整個徐家匯商圈的升級，即空中連廊建設，整個空中連廊項目備受矚目，屆時將連接東方商廈、港匯恒隆廣場、太平洋百貨、第六百貨商廈以及周邊文化、商業設施，進一步提升商圈內項目的聯動。
尤為特別的是，港匯恒隆廣場此次調整並未採取一些存量物業閉店一段時間進行升級，而是選擇邊營業邊改造，這對開發商來說也是不小的挑戰。港匯恒隆廣場在改造期間通過創意性的圍擋、場內指引和給予品牌充分的活動支持等運營舉措，將改造對租戶的影響減少到最低，並最大限度的保證了正常經營和消費者的購物體驗。
04品牌篇：業態煥新，多主力店進駐，引領生活方式新潮流
走進還在調整中的港匯恒隆廣場，大面積的圍擋足見此次調整升級的決心。
隨著北座重裝開業後，整個商場除原本的高檔奢侈品牌外，也具備了許多備受年輕的時尚愛好者喜愛的「新紅人」。從星巴克中國首家以焙烤美食為特色的星巴克首家臻選®咖啡•焙烤坊、UNDEFEATED全國首店、Lululemon等新的主力店品牌來看，港匯恒隆廣場此輪調整旨在帶給消費者更多新鮮有趣的商業內容。
星巴克首家臻選®咖啡•焙烤坊
梳理對比港匯恒隆廣場調整前後的品牌，不難發現，經過此輪調整，港匯恒隆廣場在提升商場品牌檔次和能量級別外，也對早前商場缺乏的業態及品牌進行了很好的補充，比如即將入駐的引領動感生活方式的健身品牌SPACE，具有獨特設計哲學的品牌VGRASS STUDIO和喜茶（需求面積:150-200平方米）全新旗艦店型等這些具有豐富個性的品牌，為港匯恒隆廣場的升級帶來了新的活力，也帶給消費者更多、更豐富的購物消費體驗選擇。
即將開業的運動健身品牌SPACE
即將開業的服裝品牌VGRASS STUDIO
對於存量改造物業來說，這一舉措也顯得尤為重要，升級硬體的同時，對品牌和業態，則是注重市場反饋以及目標客群的喜好，引進有市場影響力和熱度的優質品牌，從而讓購物中心在內容上能夠有持續刺激消費者前往的動力。
無論是1999年開業時的引領之舉，還是20年後的這一輪調整，上海港匯恒隆廣場始終走在行業前端，據悉，今年底港匯恒隆廣場也將迎來調整後的全面亮相，屆時又將給市場帶來怎樣的新驚喜？贏商網將持續關注！