由於非住宅房產的來源及轉讓對象、轉讓方式的不同，在計算增值稅時就會表現出不同的計稅原則，可以總結為以下幾種情況：
一：適用徵收率5%的差額計稅：
個人轉讓購買取得的非住宅房產給其他單位或個人，根據財稅（2016）36號附件2其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的餘額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
即：應交增值稅=轉讓差價/（1+5%）*5%
二：適用徵收率5%的全額計稅：
個人轉讓自建的非住宅房產，根據財稅（2016）36號文第八條關於銷售不動產的規定中小規模納稅人銷售其自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。因此對於小規模轉讓自建房應按照銷售全額的5%徵收率繳納增值稅。
因此個人轉讓自建非住宅房產給其他單位或個人，應按照轉讓全額繳納增值稅，
即：應交增值稅=轉讓全額/（1+5%）*5%
三：與房產受讓方人特殊關係免徵增值稅
個人將房產無償轉讓給直系親屬，根據財稅〔2016〕36號附件3免徵增值稅第三十六條涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權免徵增值稅，家庭財產分割包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
個人將房產轉讓給以上特殊關係人可以免徵增值稅。
四：轉換房產所屬主體或者改變轉讓方式免徵增值稅
可以將房產及與房產有關的債權或者負債（比如房貸）打包轉讓或者投資成立公司後轉讓公司股權。
根據2016年36號文附件二不徵收增值稅中第五條規定：在資產重組過程中，通過合併、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一併轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為，免徵增值稅。
在該過程中，將房產及與其相關的債權或者負債一起打包轉讓或者投資，可以實現增值稅免徵。但一定要能夠證明該債權或者負債與所售房產直接相關，否則不能適用。
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來源：德居正財稅團隊