來源：時代周報
時代周報記者：楊靜
戰投方萬科集團（000002.SZ）對泰禾集團（000732.SZ）的介入，已不再是盡職調查階段。
近日，時代周報記者從接近萬科的知情人士張洋（化名）獨家獲悉，除在經營管理、流程改進、產品提升、銷售策略等維度外，萬科近期對泰禾的關鍵動作是帶資方進場，提供擔保，推動復工和搶銷售節點，以解泰禾燃眉之急。
泰禾的南京和蘇州兩大事業部，將在近期率先啟動萬科進場前的交圈。
7月30日，萬科正式成為泰禾的潛在戰投。泰禾本應在9月30日前要給出的債務重組方案，已經延期。
在近些年出現債務違約的房企中，以泰禾的體量最大。債務重組，事關泰禾的未來。同樣，盤活存量資產恢復銷售，也是泰禾能否翻身的基礎。
提前進場
萬科近期的進場，看上去比原定要早。
推敲7月30日雙方籤訂的框架協議細則，萬科成為戰投的前提條件是泰禾債務順利重組。雙方完成股權轉讓之後，萬科協助泰禾進行公司治理，盤活存量資產。但截至11月26日，泰禾的債務重組尚未確定性成功。
根據初始協議，萬科對泰禾不承債、不提供增信以及財務資助。此外，萬科未來24.3億元的戰投資金和泰禾債務量相比也顯得杯水車薪。這在部分泰禾債權方看來，並不能讓人定心。
「萬科要有一些關鍵性動作。越到後面，債權人也會越著急。不僅是泰禾需要萬科的背書，債權方亦然。」11月25日，一名泰禾債權方相關負責人對時代周報記者表示，有債權方提出希望萬科能儘早注資或進場。
泰禾自己最近一次公告債務重組情況是在9月30日。其稱，債務重組方案仍在繼續協商，部分債權人還需要時間完成內部審批等。這次公告中並沒有給出債務重組的截止時間，不過也聲稱萬科還有意願成為戰投方。
在張洋看來，萬科尚未成為泰禾第二大股東和現在的進場，兩者並不矛盾,「如果萬科不是一開始就屬意泰禾，不可能會在『730協議』中約定排他性條款讓自己享有成為戰投方的優先權。」
換句話說，萬科幫助泰禾斡旋推進債務重組事宜，也是提高自身成為泰禾第二大股東的成功率。
時代周報記者曾在9月21日報導，福建省分管副省長組織省廳相關職能部門與金融機構、銀行等部門召開了關於泰禾的專題會議，商議扶助泰禾事宜。
在各方推動下，近兩月以來，陸續有債權人做出讓步。「有一些債權方在口頭上給出承諾，不過還需要內部審批籤字。」 11月25日，知情人士王勇（化名）對時代周報記者表示。
僅推進債務重組並不夠，還要盤活存量資產。
「不能一直讓外界誤以為雙方是扭扭捏捏的『戀愛階段』。關鍵時刻，必須有人捅開這層窗戶紙。」張洋對時代周報記者稱，萬科現在進場的這些動作，也並不影響債務重組推進。
盤活資產
推動債務重組，需要泰禾恢復對存量土儲的動工和銷售。
時代周報記者獨家獲知，萬科正在和中國華融協商，不排除雙方將一起進場，盤活泰禾南京和蘇州項目。
之所以選擇南京和蘇州，王勇向時代周報記者透露，當中有萬科的主意，也因泰禾項目所在地的板塊比較成熟，相對容易啟動。
在萬科的建議下， 8月25日，泰禾上海區域被正式撤銷。目前，除保留泰禾廣深區域外，其餘都改編為事業部。因此也有了現在的泰禾南京和蘇州這兩大事業部。
組織架構的調整，為萬科進場鋪了路。
從南京和蘇州著手，王勇認為「有牽一髮而動全身的作用」。
泰禾南京和蘇州兩個事業部擁有的貨值不低。截至6月30日，泰禾僅在這兩個城市的土地面積就有44.987萬平方米，佔公司在長三角總土地面積的15%。
泰禾2020年半年報披露，屬於泰禾南京事業部的項目有南京院子、南京路子鋪、江蘇太倉的太倉院子和江蘇句容的句容金尊府；在蘇州的則有姑蘇院子和蘇州金尊府。
從土地面積來看，太倉院子和句容金尊府分別為14.217萬平方米和10.43萬平方米，是南京事業部體量較大的項目。截至6月30日，這兩個項目竣工面積為零。
萬科也有意願幫助推動泰禾項目的復工。張洋透露，萬科已著手為泰禾在華東的某項目提供擔保。
「當然，萬科也是希望通過與泰禾的合作，升級自身高端產品線。」張洋說道。
轉換思路
萬科的進場對泰禾起到某種程度的紓困作用。泰禾希望和世茂的合作也能如此。
自2018年爆發危機以來，泰禾陸續公告向世茂出售旗下10個項目的部分股權，股權和債權總計對價近百億元。
當中包括有江西南昌茵夢湖國際旅遊度假區項目、福建漳州紅樹灣項目、福建漳州香山灣項目、福建福州青雲小鎮、浙江杭州臨安同人山莊、浙江杭州富陽野風山項目、浙江杭州泰禾蔣村項目、江蘇蘇州澱山湖項目、廣東廣州增城和佛山院子項目。
這些項目不少為文旅大盤，體量和貨值較大。
除此之外，雙方也在合作開發江西省的南昌院子、福建省廈門灣裡的白塘灣和廈門汀溪院子項目。
不同於萬科，泰禾和世茂是項目股權層面的合作，因此被業界認為存在置換和騰挪空間。
據知情人士李想（化名）透露，泰禾正思考重新排布與世茂的合作。在11月中旬的一次內部會議上，管理層進行過相關討論。
同世茂和福晟的合作一樣，泰禾和世茂之間也出現過「搶公章」的情況。儘管有項目由泰禾操盤，但在流程審批上受制於世茂。
時代周報記者翻查工商信息發現，在公告的10個合作項目裡，福建漳州香山灣和江蘇蘇州澱山湖兩個項目的股權交割都未能在約定時間內完成。
對此，李想解釋稱，原因在於世茂未履行部分股權交割前的承諾。而有接近世茂的相關人士則對時代周報記者表示責任方是泰禾。
泰禾目前的思路是通過置換，獲取部分和世茂合作項目的控制權。王勇稱，泰禾此前曾拿廣州院子的股權置換回中山金尊府項目。
在世茂身上，泰禾能否如願，有待進一步考證。王勇透露，即便是未完成股權交割的項目，世茂也已全面參與到日常工作中，內部OA系統世茂相關人員需要參與審批、籤字等。顯然，雙方需要時間做進一步磨合協商。
即將與萬科交圈的兩大事業部中，江蘇蘇州澱山湖項目是泰禾和世茂合作項目。泰禾能否如願也有賴於萬科的斡旋。
集體上岸或沉船
泰禾龐大的債務壓力擺在眼前。截至10月23日，泰禾已到期未歸還借款金額為487.1億元，尚未支付的利息為64.76億元。
泰禾需要債權方對其恢復信心，當中涉及諸多金融機構。
以長城資產為例。作為四大AMC之一，早在2017年3月，長城資產就曾因承接泰禾項目公司60億元債權和泰禾有過合作。長城資管是泰禾深圳院子項目的資方。泰禾深圳院子在2015年拿地時以7.5萬元/平方米的樓板價成為地王盤，彼時預計總投資金額116.48億元。
到2018年，泰禾和長城資管的合作進一步加深至資產管理、基金、產業投資併購、銀行業務、金融租賃、信託業務等維度。由此，長城資管成為泰禾的大債權人之一。
涉及到債務展期，利息讓渡等內容的協議，目前正在長城資產總部進行審批籤字。
「長城資產如果能夠注資，是利好泰禾債務重組推進的。」上述泰禾債權方人士對時代周報記者表示，泰禾能給出的債務重組方式大致是債轉股、債務置換、折價轉讓、結構化或證券化。
泰禾也需要員工和業主們對其恢復信心。目前，泰禾的部分員工已有近4個月未收到工資。
儘管全國社保基金一一三組合在今年三季度買入了泰禾2659萬股，持股比例1.07%，但泰禾需要資本市場對其信心的進一步恢復。
7月30日，萬科宣布成為「白衣騎士」時，泰禾的股價為5.98元/股。但截止11月26日，泰禾收盤價為3.73元/股，比原協議中萬科設定的4.9元/股收購價都要低。同時也接近3.8-4.1元/股的質押平均警戒線和3.4-3.6元/股的質押平倉線。
不僅如此，9月30日至10月23日期間，泰禾此前質押給申萬宏源的佔總股本0.9%的股份，被司法強制執行被動減持。
王勇對時代周報記者稱，在連續3個月減持禁超1%的約束下，泰禾股權暫時不會有大變化，其也在盡全力和債權人協商以穩定股權。
顯然，債務重組的路上，各方的博弈還會繼續。