【2020經典案例】李律師代理一起房地產開發經營合同糾紛案件,二審...

基本案情

2013年，某社區居委會（甲方）、與某房地產開發有限公司（乙方）籤訂了《合作協議書》，開發項目是日照某園區，開發項目一、二期總佔地面積約20萬平方米，本次開發佔地面積3萬平方米，土地性質為：國有劃撥土地，用地文件以政府批覆為依據。該片土地使用權為國有劃撥，土地使用權人為該社區居委會。後雙方因合同的履行產生糾紛，房地產公司要求與社區居委會解除合同並要求該居委會退還定金500萬元，該社區居委會拒不退還，房產公司遂委託李巖律師代為處理本案。

案件經過

該房產開發公司將此案委託給李巖律師，欲要求解除合同，李巖律師接受該案委託後，詳細了解了該案的事實，並梳理了該案的證據，發現本案關鍵證據即雙方籤訂的《合作協議書》在籤訂時，尚未通過招拍掛程序取得涉案土地使用權，亦未取得建設工程規劃許可證，該約定違反了法律的強制性規定，應當認定為無效。李巖律師隨即向委託人出具了訴訟法律意見書，提出以確認合同無效，要求返還定金及利息為訴訟角度的法律意見。後經李巖律師代理，一審法院判決確認雙方籤訂的合同無效，並判決被告向原告退還定金並支付相應的利息。後被告不服，提起上訴。二審中上訴人某社區委員會提供了新的證據給案件代理帶來一定的難度，但經李巖律師的據理力爭，最終二審判決維持了一審判決結果。

爭議焦點

本案的爭議焦點在於：

1、涉案協議是否有效；

通過《合作協議書》的條款可以看出，協議籤訂時，尚未通過招拍掛程序取得涉案土地使用權，亦未取得建設工程規劃許可證，在這種情況下仍約定「可先開發建設」，根據《中華人民共和國招標投標法》第五條、《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款之規定，涉案《合作協議書》違反招投標程序，未批先建的約定亦不符合法律規定，故該協議因違反法律強制性規定而無效。

2、社區委員會是否應該返還房產公司定金並承擔違約責任？

根據《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。現《合作協議書》無效，社區委員會應當將500萬元返還給該房產公司。

結語

如今判決書已經生效了，法院支持了李巖律師代理的房產公司的訴訟請求。可見，對案件的訴訟角度的切入以及對案件爭議焦點的把握，對於案件結果起著至關重要的作用。律師的宗旨是為當事人服務，盡最大的努力維護當事人的合法權益。當事人將案件委託於某個律師，便是對律師的信任，律師能做的，便是努力自己的專業能力，對得起這份信任。信任不易，我們努力超越期待。