來源：財聯社
原標題：調查|海南海洋歡樂世界被擺上貨架 「三條紅線」下富力文旅夢遇阻
財聯社 （海南陵水，記者 陳業）訊，富力集團在海南的一個大型文旅項目，正在尋求買家。
據彭博報導，富力擬向一家國企出售海南富力海洋歡樂世界的股份。一位接近富力集團的知情人士向記者證實了這一消息，但其表示，「目前買家還沒有定」。
富力方面則對記者表示，因未曾收到任何相關信息，故不予置評。
海洋歡樂世界項目位於海南省陵水縣。雅居樂知名文旅大盤清水灣獲得成功後，陵水縣吸引了眾多開發商到來，這其中也包括富力。但因進駐時間、區位條件不同，富力在該區域的發展與雅居樂尚存不小距離。
日前，財聯社記者實地走訪海洋歡樂世界項目後發現，歷經八年後，該項目「水樂園」已正式對外營業，但由於位置偏遠，已開園部分存在人氣不足的問題。此外，仍有相當一部分設施處於建設當中，仍需持續性投入。
業內人士指出，該項目前期已投入不少資金，後續仍要繼續投入，短期內要想實現盈利難度不小，這或許是富力考慮出售項目的主因之一。
人氣不足
海洋歡樂世界是富力於2012年在陵水縣落定的首個綜合旅遊度假項目。按照計劃，其意在打造中國第一個世界級海洋主題公園項目。
與其他開發商打造文旅項目不同，富力海洋歡樂世界是作為海南國際旅遊島先行試驗區內重要的旅遊配套項目身份而存在的，其亦為海南省十二五規劃的重點項目。彼時，富力還邀請了知名娛樂巨頭澳大利亞威秀集團參與項目建設和運營管理當中。
如今8年已過去，財聯社記者在項目現場看到，園區內僅有作為海南海洋歡樂世界5大園區之一的麥迪卡斯水樂園已正式對外營業，營業時間為上午11點到下午5點。記者到達時間為上午10時左右，除項目內部作業的工作人員外，未見任何遊客身影。
據當地三才鎮客園村一位村民介紹，項目開業之初曾對當地居民免門票，一度帶來了不少人流，但隨後項目變得較為冷清，「主要由於項目偏遠，周邊很難叫到車，配套也不成熟，只有富力的一個酒店。」
上述村民稱，由於本地居民消費水平有限，很少會自掏門票進入遊玩，去海洋歡樂世界玩的基本都是外來遊客，但今年受疫情影響，外來遊客大幅減少。
記者實地走訪了解到，該項目距離人氣較旺的雅居樂清水灣大盤約28公裡路程，位置較偏，附近除了幾個村落散布在山腳下外，所見之處皆為大山及公路。
沿著海洋歡樂世界麥迪卡斯水樂園外圍直走，會來到園區的另一側。該處有一條由保安看守的內部道路，道路通往在建的園區。放眼望去，項目內設有藍色板房及待完善的娛樂設施。
在現場記者看到，陸續有工程車及拎包的務工人員通過內部道路進入園區。現場工作人員表示，其餘園區預計於明年中開業。這也意味著，富力仍在持續對該項目進行投入。
早前規劃資料顯示，富力海洋歡樂世界規劃總佔地約2000畝，項目總投資約150億元，一期投資約65億元。
運營承壓
「雖然富力履行了自己的承諾，為帶動當地旅遊獨立開發了海洋歡樂世界項目，但也因為該項目，富力被困在這個地方，陷進去了。」一位長期服務於海南富力的乙方人士告訴財聯社記者。
在該位乙方人士看來，富力進入陵水的開發邏輯是藉助海洋歡樂世界項目名義，在周邊拿地開發，但是「僅文旅項目，就耗費了富力不小的精力、財力」。
其進一步表示，開發之初，富力看好海南的發展，寄望通過文旅項目帶動周邊房地產市場的發展，實現房地產項目開發增值。但後期海洋公園開發情況並不是很理想，這與其地理位置，及當地政府宣傳力度、海南旅遊大環境都息息相關。
「畢竟全國人民都知道三亞，但知道陵水的並不多。常規旅遊路線中，陵水縣也不是必到之地。」上述乙方人士說。其舉例稱，當下不僅是陵水部分文旅項目運營狀況欠佳，「寶龍跟長影合作的海口環球100樂園，先期開了一部分，也面臨虧損的窘境，更何況陵水常駐人口比海口少很多。」
另一海南房產服務機構負責人則指出，從運營層面來看，富力並未遵從一般文旅項目住宅開發先行、文旅配套再上的慣例，這會對富力自身的資金形成較大壓力。
據悉，富力在陵水除了海洋歡樂世界項目外，在離該項目約30公裡路程處，還有一個商住項目富力灣，但在陵水該項目知名度弱於清水灣。海南一位業內人士表示，「如果選擇富力灣，應該是因為價格原因，退而求其次的選擇。」
「分發通路+過夜配套+園區運營三者不平衡，是造成海洋歡樂世界人氣不足的關鍵因素之一。同時，富力灣與海洋歡樂世界二者各自獨立運營，未能彼此助益，也削弱了各自項目的影響力。」上述海南服務機構負責人告訴記者。
另據上述村民介紹，目前富力已介入了陵水縣大墩村的開發，「該村的部分村落已拆除，相應安置房已經建好。」但前述海南服務機構負責人認為，富力速度較慢，當下的海洋歡樂世界或等不起遲來的相應現金流支撐，另外項目未來銷售情況仍是未知數。
高負債之痛
儘管富力介入文旅業務時間較早，但直至2018年底才在海南成立獨立的文旅公司。彼時有分析認為，單獨成立文旅公司，或是想獨立做大文旅業務。而如今從富力有意出售海洋歡樂世界項目來看，其文旅之路走得並不順遂。
據了解，海洋歡樂世界這樣典型的重資產項目，近年來都為富力獨資投入。文旅項目普遍耗費資金巨大，回籠資金慢，這或許是在「三條紅線」融資新規下，富力考慮出售該項目的原因之一。
上述海南業內人士告訴記者，在調控政策疊加疫情影響下，今年海南整體樓市情況堪憂，不少房企都面臨回籠現金的壓力，因此富力考慮將資產變現也是正常之舉。
「不過，由於短期內看不到盈利，預計很少能有開發商將海洋歡樂世界項目『吃下去』。」 上述業內人士補充道。
按監管部門設定的房企融資新規標準，富力「三條紅線」全踩。據該公司2020年中期業績數據，其剔除預收款後的資產負債率為70.22%，淨負債率為177%，現金短債比僅0.44。
在8月份的中期業績會上，該公司董事長李思廉透露，年內擬出售一些投資性物業和地產項目，規模在120億元左右。其還表示，「未來9個月，會在國內外處理250億到300億的債務，中間超過一半已經會有一些重組的安排，其他的都會靠資金和銷售來抵消。」
為降低負債率，富力於11月公告宣布，擬向黑石集團轉讓廣州國際機場富力綜合物流園70%權益，作價44.1億。此外，財聯社此前曾獨家報導，富力已挑選了全國近500億元的貨值，交由易居上線售賣。
「富力地產確實面臨顯著的資金缺口，處理資產以及加快銷售回款的進度將是決定未來風險狀況的關鍵。」國盛證券在研報中如是分析。