燕地村大片集體土地被轉租給華安產業園使用，目前正在緊張施工中。 本報記者 何亮 攝
山東省棲霞市臧家莊鎮燕地村，燕地河東岸一大片約800畝的荒地被水泥柵欄圍了起來，圍欄邊新豎立起了一塊「華安產業園B區」的大型展示牌，推土機和運土車正緊張奔忙著。已建成的龐大區塊，四周圍繞著精緻的商住樓模式的高層建築，裡面可見一些鋼構架廠房。
臧家莊鎮多名村民向時代周報記者反映，從2012年年初開始，棲霞經濟開發區違反土地利用總體規劃，不經土地徵用，將包括耕地在內的大片集體土地直接「租用」，再轉租給煙臺華安集團建設工廠或開發房地產。3年時間裡，以租代徵，涉嫌違法佔用約2000畝農地。而公開的土地批文顯示，供應華安產業園的建設用地僅為130餘畝。
事實上，棲霞市的租地亂象並非個案。在「以土地換發展」的思路下，一些地方政府通過種種「探索創新」，突破相關法律紅線，變相圈地;處於弱勢地位的農民，權益屢屢受損。圍繞農村集體土地的大量流失，類似利益衝突正日趨尖銳。
強勢奪地
2011年初，棲霞市招商引資的名單上，增加了一個重量級的新面孔—煙臺華安集團(下稱「華安集團」)。按照棲霞市與該集團籤署的協議，後者要在棲霞經濟開發區內建設一個名為「華安產業園」的項目。
在棲霞市的發展規劃中，華安產業園被賦予重任，入列棲霞市「十二五」期間重點規劃建設的工業園區，並力爭在「十二五」期間實現入園項目達到20個以上，實現產值過百億元。知情人則告訴時代周報記者，華安產業園被看做是拉動棲霞經濟建設和財政增長的「重臣」，因而在用地方面備受當地政府「照顧」。
根據棲霞市政府公布的規劃，華安產業園規劃佔地2900畝，計劃投資50億元，分為A、B兩個區：A區主要建設工程機械製造、船舶鋼結構、現代通訊設備等項目;B區打造鋼鐵物流加工配送中心。
協議生效一年多時間，華安產業園A區，佔地100多畝的首期工程已然建成，包括生產手機主板等多個投資項目落戶。與此同時，佔地290多畝的「華安國際現代城」地產項目也已拔地而起，建有50幢高層建築，可容納3000戶居住。據知情人介紹，該地產項目從2012年開始以3100元/平方米的價格公開向社會售房;華安產業園B區，以打造鋼鐵物流加工配送中心的工程於2013年動工，但一開始就開建多幢商住樓，其開發規模之盛、效率之高，令人咂舌。
正當項目一路高歌猛進時，卻被燕地村14戶村民的廠房等建築所阻擋，旁邊撂荒的700多畝農地開發也一直無法進行。
2008年，燕地村委會為鼓勵發展本村經濟，作為甲方，與乙方—張世志等14戶村民—籤訂了土地使用租賃合同，同意他們在一塊屬於村集體土地的坑地上面建設廠房、倉庫、養殖場等。2013年年底，為了給華安產業園騰地讓路，燕地村委會作出終止上述合同的決定，並要求承租人在2014年1月1日前自行拆除地上的建築。但燕地村委會給出的拆遷補償標準卻令承租人無法接受，「這點錢連材料費都不夠」。
14戶村民集體與燕地村委會主任張永紅展開交涉，但一直未能談妥。僵局中，矛盾不斷積累、激化。多名村民向時代周報記者回憶，2014年3月13日凌晨2時，數十名不明身份人員手持器具，對駐守在坑地上看守廠房、倉庫的部分村民發動了暴力襲擊，並使用鏟車將部分建築強行拆除。襲擊導致村民張其齋、張守衛等多人受傷甚至致殘。
這起暴力拆遷案，讓棲霞經濟開發區以租代徵，涉嫌違法佔用約2000畝農地的秘密徹底浮出水面。
工業園囤地背後
棲霞市地處膠東半島中心位置，屬山區丘陵地形，全境總面積中，平原僅佔6.1%。當地要用什麼吸引到投資，彌補發展受限的短板?與中國眾多縣市一樣，土地是當地政府手中惟一的「王牌」。
棲霞經濟開發區為棲霞市招商引資的主要平臺和窗口。熟悉當地政情的人士告訴時代周報記者，棲霞經濟開發區在「土地換發展」的思路下，熱衷於推動大規模工業園區的建設，但園區所轄的土地絕大部分為農村集體土地，而涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
按照國土資源部的相關規定，省國土局有權批准的是590畝以下的建設用地，棲霞市每年的建設用地指標為500畝。大片的集體土地，按規定無法徵用，無法納入其龐大的用地規劃中。但種種限制徵地、用地的規定，保護耕地的法律紅線，在當地政府與開發商的「默契」中被突破。
當地多名村民向時代周報記者反映，在多個項目中，棲霞經濟開發區為了獲得土地，不經集體土地轉變為國有用地的相關程序，親自出面，向村莊租用集體土地，再轉手租給開發商，進行房地產開發和工廠建設。
據稱，被棲霞經濟開發區租來的大量農村集體土地，不少地塊多年閒置撂荒。2008年，棲霞經濟開發區從臧家莊鎮大潘家村租下近300畝農地，每年付給農民每畝青苗補償費600元，租金不詳。該地塊「長了三年草」後，才轉租給華安集團。
2011年，棲霞經濟開發區從臧家莊鎮水道觀村以上述同樣方式租用了100餘畝農地，轉租給煙臺華安集團。後者稱，上述兩塊地為華安產業園A區用地。
但在華安產業園A區的建設中，經過當地村民實地丈量，真正用於工業園區的集體土地不過100畝左右，還不到整個項目面積的1/3，其他土地全部用於「華安國際現代城」地產項目。對此，失地的村民質疑：以建設工業園區之名租來的土地，是否被大規模用於房地產開發?
華安產業園B區，根據煙臺華安集團的網站介紹，其用地面積為1073畝。但燕地村多名受訪村民稱，經過他們實地測量發現，該區佔地面積在1500畝左右，均是村裡的集體土地。
而根據華安集團對外公布的規劃，B區還將建設商務會所、五星級度假酒店及商業設施、奢侈品賣場，還有人工湖、高爾夫球練習場等。
「若這些項目集合在一起，未來單單B區估計至少要用地6000畝。鋼貿物流業在信貸危機中已進入經營寒冬，這是以工業園之名『圈地』—一些鋼構架廠房拆掉，就是一個完整的地產項目。」當地一位開發商似乎窺出了華安產業園B區的秘密。
土地「鍊金術」
棲霞當地有關法律專家日前接受時代周報記者採訪時表示，根據《土地管理法》的規定，集體農業用地不得用於非農建設。而租賃了集體土地，用於建造產業園，沒有經過規劃、用地、環評等審批，整個產業園都是違法建設。
在華安產業園B區項目部，時代周報記者詢問項目建設和用地情況，一名負責人回應「這事你去問政府部門」。而棲霞市國土局政策法規科一名張姓科長則稱，「華安產業園的徵地批文，屬於內部檔案，除了公檢法辦案，(其他人)不許查詢。」
此後，在本報記者的努力下，棲霞市國土局一名工作人員拿出了一份「魯政土字(2013)329號」建設用地批件及供地批文，稱目前供華安產業園項目的建設用地為130餘畝。
在棲霞市國土局的官方網站上，本報記者並未發現華安產業園建設用地的審批公示;經查詢山東省國土資源廳的信息公開目錄，除了上述「魯政土字(2013)329號」批件，再未見到其他涉及農村集體土地變為建設用地的相關批文。
「除這130餘畝土地外，我們從來沒有看到過關於華安產業園用地的『招拍掛』公告。」燕地村部分村民稱， 當地政府涉嫌違反土地利用總體規劃，通過以租代徵的方式，違法佔用大量農地供華安產業園使用。而燕地村則成為供地最多的村莊，過去兩年，約有1300畝集體土地被租用。
事實上，從1990年代起，燕地村的土地開始被大量徵用、租用，補償費亦一路水漲船高。正是在這樣的背景下，此間一些越過法律紅線的「探索創新」，一定程度上孕育了農村土地交易亂象，有的小開發商甚至直接向村莊租用集體土地。
燕地村部分村民反映，村裡的一些土地交易，往往不經村民小組會議商議就通過，絕大多數村民對此並不知情。有村民粗略估算，從2005年至今，村裡按徵地程序徵用的土地總數約1100多畝，但實際上，已有3000畝土地從村民手中「丟失」了，其中2100畝是耕地。
在從前的耕地上，投資者建起了玻璃、水泥、製藥、汽車配件、精密機械等企業，其中不乏一些高汙染、高耗能企業;也有人蓋起了大片的樓盤;還有的耕地被巧設心思地變為一片苗圃，坐享資源升值暴利。
每塊被租用的土地背後，都存在一個巨大收益的分利體系。當地一位土地專家指出，在租地這類操作中，地方政府和開發商的利益被緊緊捆綁在一起，像棲霞市將華安產業園作為招商引資項目引入，除了能顯示政績，政府還從華安產業園獲得了不菲的租金利差;而開發商則能夠以低租金獲得大片土地，開發成本小，有最高的收益保證。
此外，在村幹部層面，可以以地生財，租地可以包攬平整土地的工程，可以得到私下的利益輸送。這給村幹部帶來極大的租地衝動。
而作為最底層的農民，由於博弈缺乏有效的法律支持和保護，往往成為利益受損方。
(時代周報)