法律概念科普第六彈:買賣不破租賃

2020-12-25 徐律師侃世界

「買賣不破租賃」是民法上的一個重要制度,根據《中華人民共和國民法典》第七百二十五條規定,租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。出租人和承租人訂立了租賃合同,在租賃期間,出租人出賣租賃房屋,是可以的,因為這是房產所有權人對房產自由處分的一種體現。第三人作為買受人可以獲得該房的所有權,但在這個租賃房屋上存在的租賃關係不能消滅,必須承認該租賃關係,不能打破現存的租賃關係。即新的房東有義務履行原租賃合同,不得以房屋買賣為由破壞原有租賃關係,也就是說,即使房子賣了,房東也不能把租客趕走。這是對租客的一種保護。

買賣不破租賃

前段時間,因為蛋殼暴雷事件,有些人用「買賣不破租賃」的理論來解釋業主不能解除租賃合同,其實是對法律的片面解讀,因為在蛋殼暴雷事件中不存在房子「產權轉移」的事實行為,業主與蛋殼公寓之間是委託代理關係或租賃關係(不同的人有不同解讀),蛋殼公寓與租客之間是租賃關係,這兩重關係中都不存在房屋買賣關係,所以無論如何,是無法適用「買賣不破租賃」的民法理論的。

但根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關條款,租賃房屋具有下列情形的不適用買賣不破租賃原則:(一)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。」

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