「買賣」一定不破租賃嗎——抵押權的實現打破原有的租賃關係

作者 | 閆紅辰

大家好，我們是坤略律師事務所爭議解決法律事務部。

日常生活中，房屋先設立抵押權後出租，承租人再轉租，出租人的其他債權人通過司法程序成為房屋的受讓人後，轉租人或承租人的權益受損的現象屢見不鮮。無論處於多種法律關係中何種地位的當事人，都應充分調查了解房屋的已有事實與現時狀態，同時也應對法律關係的相對方披露上述內容，否則出現糾紛時，權益難以得到保障。接下來，通過一個存在房屋的抵押權、轉租、承租、受讓之間多重法律關係的實務案例，了解如何規避相關風險，合法有效地保護自己的權益。

一、典型案例

陳寬見與王穎、盧同好、顧維根、肖豔房屋租賃合同糾紛案。

江蘇省連雲港市連雲區人民法院|一審|（2013）港民初字第2432號|

江蘇省連雲港市中級人民法院|二審|（2014）連民終字第1488號|

江蘇省高級人民法院|再審|（2016）蘇民再444號|

二、案情概述

• 涉案的位於連雲港市連雲區中山西路26號日出東方小區7號樓A區商業A6號商鋪原為顧維根、肖豔二人共有。二人於2011年8月18日抵押於中國農業銀行股份有限公司連雲港連雲支行，借款96萬元。因顧維根欠王穎債務未清償，2012年元月1日，顧維根向王穎出具委託一份，內容為，今委託王穎出租中山西路26號日出東方小區7#樓A區商鋪門面，一切事宜由王穎辦理，收益權歸王穎所有，從2012年元月1日至2018年元月1日。顧維根與肖豔於當日另向王穎出具收條一份，內容為，本夫妻擁有位於中山西路26#日出東方小區7#樓A區商鋪門麵店，現本夫妻自願將該商鋪出租給王穎。今收到王穎2012年元月1日至2018年元月1日租金，共計30萬元。在此期間商鋪可由王穎自由轉租。王穎與顧維根、肖豔一致確認，該收條上的30萬元，王穎並未實際支付，而是約定用這六年的租金衝抵王穎的30萬元債權。

• 2012年11月24日，王穎（甲方）與盧同好（乙方）籤訂《房屋租賃合同》一份，雙方約定，甲方將中山西路26#日出東方小區的A區7-6商鋪租給乙方使用。租期從2012年11月24日起至2018年11月24日止，租期為6年。付款方式為1年1付，房租費7萬元整，三年後10%增長，每年提前一個月支付房租費……合同籤訂後，盧同好向王穎支付了第一年度的租金。

• 2012年11月28日，案外人於海洋以生效的（2012）港商初字第950號民事調解書為依據申請對顧維根進行司法執行程序，並於2013年1月29日申請拍賣涉案房屋。後陳寬見於2013年7月29日至連雲港市連雲區人民法院，表示願意以140萬元購買涉案商鋪。連雲港市連雲區人民法院在與其談話時告知：「涉案房屋由盧同好正在使用，目前尚不清楚具體的租金、租期。你若購買該房產，有可能對你相關的出租、收取租金等權利有障礙。另告知該房產存在抵押權，你方應將顧維根對抵押權人的貸款清償，抵押權清償後，法院會裁定將涉案房產過戶至你方名下。」抵押權人中國農業銀行股份有限公司連雲港連雲支行對第三人顧維根享有的債權由陳寬見於2013年7月29日清償完畢，該行於2013年7月29日通知連雲港市連雲區人民法院已將涉案房產上的抵押權註銷。連雲港市連雲區人民法院於2013年7月29日向連雲港市房產局送達過戶裁定，要求將涉案房屋過戶至陳寬見名下，連雲港市房產局於2013年8月9日為陳寬見辦理了產權登記。後陳寬見持涉案房產的產權證明要求盧同好向其支付第二年租金，並與其重新按照盧同好與王穎籤訂的合同條款籤訂了新的房屋租賃合同。後王穎要求盧同好支付第二年度租金，盧同好拒絕支付。

三、裁判結果

一審法院判決：盧同好於判決生效後十日內給付王穎房屋租賃費人民幣70000元。

二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

再審法院判決：一、撤銷一、二審判決；二、駁回王穎的訴訟請求。

四、法院觀點

一審法院認為

依法成立的合同對雙方當事人具有法律效力，雙方當事人應當按照合同的約定履行各自的義務。在本案中，王穎與盧同好於2012年11月24日籤訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，故盧同好應當按照合同的約定向王穎支付第二年的租金7萬元。

二審法院認為

關於涉案房屋在籤訂租賃合同時已設立的抵押權，在抵押權消滅後，租賃合同對第三人陳寬見是否還具有約束力的問題，二審法院認為，擔保法解釋第六十六條的規定，僅針對於抵押權人實現抵押權的情形，陳寬見並非涉案房屋的抵押權人，其僅作為涉案房屋的購買人，而並非涉案房屋的抵押權人行使抵押權，故本案中不應適用上述法律規定，即涉案的房屋轉租合同依然對陳寬見具有約束力。若盧同好已將第二年租金給付陳寬見，可另案向其主張權利。

再審法院認為

根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條的規定，租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。顧維根與王穎之間的房屋租賃合同在抵押權設定後成立。因涉案房屋已經被人民法院查封，並進入執行拍賣程序，故抵押權人中國農業銀行股份有限公司連雲港連雲支行通過申請參加參與分配程序，主張優先受償權。涉案房屋經過執行拍賣程序，由陳寬見購買，經執行裁定涉案房屋由陳寬見所有並辦理了過戶登記。抵押權人中國農業銀行股份有限公司連雲港連雲支行就房款優先受償並註銷了抵押權，屬於抵押權人實現抵押權發生所有權變動的情形。

實際上盧同好繼續租賃涉案房屋是因為得到了現房屋所有權人陳寬見的認可，並直接與陳寬見籤訂了新的房屋租賃合同，也已經向陳寬見交納了第二年的房屋租金。王穎依據其與盧同好的轉租合同向其收取第二年的租金沒有依據。

在陳寬見與盧同好籤訂租賃合同時，盧同好也未提出王穎已經向顧維根預交六年租金。因受讓人陳寬見在執行拍賣過程中是善意的，並不知曉涉案房屋原房主顧維根與王穎之間存在租賃關係且已經預繳六年租金，在取得涉案房屋後通過與盧同好籤訂協議的方式，也已經保障了實際承租人盧同好對涉案房屋佔有、使用的合法性，而原房主顧維根在拍賣過程中未披露與王穎之間存在租賃關係且已經預收了租金的事實，王穎如果認為其有損失，可另行向原房主顧維根主張權利。

五、案例評析

筆者認為，本案爭議焦點為受讓人購買案涉房屋，將出讓人的債務（抵押權人的債權）代為清償的行為，是否屬於抵押權人實現其抵押權的情形。

關於此情形的核心基礎規範有：

（一）《中華人民共和國物權法》第一百九十條及《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條的規定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權；

（二）《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條的規定，租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。

但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

可以看出，一審法院更關注於當事人之間合同是否有效，有效合同對雙方具有約束力，據此支持轉租人請求承租人繼續履行合同的訴訟請求。

而在抵押權人銀行加入執行程序，並從拍賣的房款中優先受償並註銷了抵押登記，對於該形式是否屬於抵押權實現的情形二審法院與再審法院存在不同意見二審法院引用擔保法司法解釋六十六條之規定，認為受讓人並非案涉房屋的抵押權人，其代為清償行不屬於抵押權實現的情形。根據《中華人民共和國物權法》第一百九十五條、《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條之規定，再審法院認為，本案已經過執行程序，抵押權人加入執行程序並提出優先實現其抵押權的主張，受讓人支付了相應款項後，得到了抵押權人的認可，抵押權人隨後進行抵押權註銷登記，案涉房屋才得以過戶到受讓人名下。鑑此，受讓人屬於因抵押權人實現抵押權而受讓房屋的情形。進而認定，轉租人與原房屋所有權人之間的租賃關係不得對抗抵押權人，轉租人無權以此法律關係阻礙受讓人以其與承租人訂立的租賃合同收取租賃金。案至此，作為轉租人（第一承租人）的王穎認為其與原房主顧維根之間應享有的合同權利受損，只能另案向其主張權利。

看似存在多重法律關係的本案，通過梳理時間點、案件事實剖析後更為明晰，在各方利益存在衝突時，找到爭議焦點顯得尤為重要。通過本案例的評析，在實施房屋或商鋪承租、轉租、購買等法律行為時，我們應向法律關係的相對方充分披露所涉房屋或商鋪的已有事實與現存權利狀態，在充分了解、衡量自身利益的需求後，選擇是否與其建立某種法律關係或如何於合同中規避風險，以此保障自己合法權益的同時積極維護社會主義市場經濟交易秩序。

作者介紹

閆紅辰 律師

業務領域：民商事訴訟案件

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