離廣州近，地鐵沿線物業，政府重點打造區域。
三者合一，缺一不可。
接下來是最更為詳細的看盤報告和區域分析。
想投資佛山？看這一篇就夠了！
南海桂城鎮丨千燈湖
12月份，廣東依然豔陽高照，溫潤如春，我們傍晚從深圳出發，途徑南沙大橋，全程不到3個小時就到達了佛山金融高新區千燈湖板塊。
千燈湖，坊間稱之為佛山的「珠江新城」，以金融高新企業為主，如今已有多家金融機構進駐，是佛山人心目中的NO.1。
當年千燈湖是舉全佛山之力來發展，大商場林立，宜家、迪卡儂等紛紛進駐，無論是綠化、環境、商業、教育、醫療等配套在佛山都是最好的。
從千燈湖站坐地鐵，三站即可到達廣州荔灣，去到珠江新城也在一小時之內。 距離適中加上配套成熟，千燈湖似乎天然要承接廣州外溢的置業人群。
根據保利投顧研究院的數據，目前廣佛候鳥（居住佛山，廣州工作的人群）有28萬，其中18.3萬住在臨廣區域，其中又以千燈湖板塊為主。
當然千燈湖也是目前佛山房價最貴的板塊，主要的居住人群是本地的拆遷戶和廣州客，三房租金價格在3000左右。
目前，周邊新房不多，現在只剩下保利天悅，需要驗資一百萬才能去看，均價已經到達3.8萬/平米。
因為保利天悅定位主要是改善型的大戶型，講究品質，而周邊的大戶型二手房小區價格，十年樓齡的基本上都在3萬左右，所以新房定價明顯有溢價，而不是倒掛，這種很顯然沒有限價的存在。
萬達華府樓下的中介和我們說，在2017年的時候，市場十分火熱，新房開盤即清，千燈湖二手房賣到了3萬以上，一度出現無房可賣的情況。
限購以來，千燈湖就開始跌了，現在周邊的二手房10年樓齡的普遍2.5-3萬左右，但有價無市。
（千燈湖樓盤的入住率比較高，陽臺基本上都有晾曬衣物）
千燈湖的樓盤主要都是以改善型的大三房，四房為主，而萬達華府，小面積、近地鐵，一直都是投資和剛需入門的首選。
不過據中介說，今年到12月份，整個萬達華府才成交了十幾套，即使現在放開限購，影響也不大，最主要還是投資客的數量，大大減少，無法和往年相提並論。
通過貝殼網的成交數據，我們可以看到，2017-2018年初，萬達華府的成交價一直在3萬以上，如今已經跌回2016年的價位。
而另外一個比較受歡迎的小區： 保利花園，是千燈湖的改善首選，基本上都是大戶型為主，這幾年成交價並沒有跌，只是也不好賣。
不過市場不好就能找到筍盤，中介說，有一套168平的二手房掛牌505萬，成交價為420萬，掛牌一年後直降85萬才順利出售，低於整體成交均價。
拍攝時間已經晚上11點了，從樓盤的亮燈率來看，千燈湖的入住率還算可以。
中海萬錦豪園
中海萬錦豪園也算是千燈湖的豪宅盤了，樓下就是千燈湖地鐵站，在貝殼上面的掛牌價依然穩定在三萬以上，不過現在筍盤也逐漸多起來了，152平四房，業主急於置換廣州房，掛牌3個月不到直降22萬，目前售價438萬。
千燈湖的二手房不景氣有很大的原因是佛山的新房太多了，連新房都不好賣，更別說二手房，再加上如今市場主要是以剛需客為主，大戶型不好賣。
總的來說，千燈湖有產業，有人口，離廣州近，大部分是地鐵上蓋物業，屬於政府重點打造區域，二手價格已經陰跌一年多了，如果想入手佛山的夥伴，可以趁著年尾淘一下筍盤。
南海裏水鎮丨金沙洲
說起廣州客最愛的投資地段，金沙洲一定不能錯過。
從地圖上看，金沙洲是一個地處廣佛交界的江心島嶼，廣州和佛山各自管轄。 整個島只有20多平方公裡，但是廣州區域樓盤的均價3.5萬/平方，像萬科金域藍灣，戶型較好的，掛牌價都是4萬以上。
而佛山區域的房價大部分2萬多，有一定的價差，前幾年吸引了很多老廣在這裡投資。
圖片來自房天下
不過金沙洲的城市面貌不是很好，我們從佛山一環轉廣州環城高速到達金沙洲，一路看來，周邊的環境有點類似城鄉結合部？
亂糟糟的市場和購物環境
農民自建房依舊很多
目前金沙洲在廣州區域是沒有新盤的，在佛山區域也不多，當天我們去看了一個正在做誠意登記的新盤： 時代天境。
可能是周末的緣故，現場看到大人小孩都很多，不過停車位卻很充足。
時代天境位於金沙洲的北部，距離最近地鐵站潯峰崗1.5公裡左右，周邊的配套都比較齊全，市場，商業街都有。
銷售說，具體價格還沒出來，預計均價在3萬/平方以上。
我們從旁邊恆大金名都樓下中介了解到，金沙洲佛山區域如今的二手房價格在2.6萬左右，2016年也是這個價格，這兩年基本沒漲過，前年買入基本都是虧錢的，畢竟當時價格已經3萬+了。
貝殼網上恆大金名都的掛牌均價是25546/平，但是成交均價徘徊在2.4萬/平左右。
2017年限購後，現在金沙洲的投資客數量大大減少，不過中介說，2019年12月放開限購後，期待的行情火爆並沒有如願來到，倒是業主信心堅定了，不急賣的就不放出來，談價空間亦變少。
一直以來，金沙洲最為人詬病的就是交通問題，這麼多年了，依舊沒有得到改善，無論是清早出城，還是晚上進洲，都離不開堵車二字。
隨著置業金沙洲的廣州客越來越多，金沙洲交通就越來越惡劣，尷尬的是，廣州的重點是「東進」，而非「西聯」，儘管金沙洲有不少交通規劃，但都難以真正落地。
例如新增的沉香沙大橋，從2009年開始規劃，十年過去了，依舊在規劃當中。
目前看來，金沙洲的交通問題，三五年內都難以解決。
金沙洲因為城市界面不好，也沒什麼規劃的問題，所以投資升值的概念不多，但就是跟廣州水乳交融太近的緣故，基本上大部分還是會由廣州客來買。
南海丨大瀝
大瀝以前是南海的工業重鎮，有不少金屬冶煉工廠，如今都已經搬離了。
大瀝南部靠近桂城的千燈湖，房價也是大瀝的制高點。
附近在售的新盤有： 怡翠尊堤，恆大悅府，和時代天韻。 在宣傳上都是打著千燈湖周邊樓盤的口號來吸引顧客。
從上圖可以看出來，以上樓盤和千燈湖板塊隔江相望，需要過大橋才能來到千燈湖，走路是不大可能了，我們開車親測，需要十分鐘。
其中大瀝的地王： 時代天韻，去年地價是1.4萬/平，現在賣2.3萬/平精裝。
除了我們，當天還有五六組客戶在看房，銷售表示，放開限購後，多了一些廣州客戶過來看房，不過她們的年底折扣，並沒有因為放開限購而取消，還打出了首付分期政策來吸引剛需客戶。
時代的樓盤在年尾都集中推貨，看的出來，開發商是想儘快回款了，畢竟地王也不是那麼好當的。
大瀝的新盤非常多，到處在施工，如果是投資的話，同等價位下，大瀝可以直接跳過了。
另外南海九江、西樵、丹灶這些區域離廣州較遠，也不是佛山重點打造區域，明顯不適合投資，這裡就不做論述了。
禪城
奇槎板塊如今是佛山城中新貴的香餑餑。
作為禪城的「東大門」，奇槎擁有一個溼地公園，引進了省一級的環湖小學，英國的國際學校，環境好、教育強，再加上距離市中心近，無論是去祖廟、千燈湖、廣州，都不超過20分鐘。
現在佛山富人區集聚地是亞藝湖板塊，不過隨著亞藝湖附近樓盤樓齡越來越老，城中富豪也需要挪窩，相比千燈湖的商務範，奇槎新城居住氛圍可能更受大家歡迎。
奇槎位置佳，地價當然也不便宜。
奇槎的土拍集中於2016年末和2017年上半年，這也是佛山房價開啟牛市行情的主要時期，地王級土拍頻出。
在五礦崇文金城的營銷中心，當天看房人氣還不錯。 銷售說新政後，看房的人比往常要多些，但是樓盤並沒有漲價，現在還有年底一口價的活動。
五礦崇文金城以高層洋房和疊墅為主，疊墅已經賣的差不多了，現在主要在推高層洋房，不過戶型都是複式的。 精裝裝修2.5-2.7萬/㎡。
銷售表示之前項目主要以本地客戶為主，現在就會零零散散有一些廣州投資客來看房。
旁邊的綠城桂語蘭亭則是奇槎的地王，現在是準現樓銷售。
綠城桂語蘭庭是綠城在華南的首個項目，旁邊就是半月島溼地公園，主打高品質樓盤，現在幾乎是奇槎賣的最貴的樓盤了！
這個樓盤2018年上半年就開賣，預計這個月尾就收樓了，現在剩下的貨量也不多，所以當天除了我們也沒有其他客戶看房。
不過銷售也表示，為了減輕購房者壓力，首付是可以分期付。
半月島溼地公園旁邊有很多新樓盤，綠城馬路對面的時代香海彼岸則是去年剛入住的二手樓。
去年新房價格是2.3萬/平，不過如今的二手價格是2.1萬/平，即使不算上月供和利息，都是虧本的。
在貝殼上，香海彼岸的掛盤量達到81套，而且大部分都是沒有入住的新房，可以看出來，這個樓盤的投資客還蠻多的。
如果預算有限，但是想買奇槎板塊的佛山剛需，大可以在這裡淘一下筍盤，還能砍價。
從奇槎出發到佛山的傳統富人區： 亞藝湖景板塊，距離很近，打車不超過起步價。
這裡坐擁亞藝公園、文華公園兩大「法寶」，商業、教育、醫療等應有盡有，備受塔尖人士青睞。
如果用千燈湖比做廣州的天河區，那麼亞藝湖就是廣州的二沙島，佛山本地富豪的聚集地。
不過附近基本上都是上了「年紀」的二手房。
比如天湖酈都，15年前佛山的豪宅標杆，最小也是140平的大三房，在貝殼上掛盤量很少，樓下的中介表示這個樓盤品質好，學位好，而且又是在湖邊，很少有放賣。
環湖而建的樓盤均價一直穩定在2.5萬/平，和千燈湖的二手房相差無幾。
而在禪城中心祖廟附近的新樓盤就有很多了。 我們去了季華園地鐵旁邊的新盤： 龍光天闕。
這個盤位於禪城市中心，加上地鐵在旁，這樣區位條件自然能吸引到購房者的青睞。我們去踩盤的時候，時間已經比較晚了，依然有不少本地客戶在看房。
但項目的缺點也很明顯，小區出門有比較多的舊房屋舊廠房，這些並未列入舊改規劃中。
該樓盤在7月份就推出2棟，均價2.3-2.5萬/平，現在新政後，再次推出剩餘兩棟，當天我們去看的時候銷售給我們算的價格是20088/平，還未加上額外的折扣。
且對於首付預算緊張的客戶，還能提供最長24個月分期或6個月免息分期兩種方式，也就是首付準備大約二十萬即可。
由於這裡離廣州還是有一定距離的，所以放開限購併未對樓盤產生很大的影響，該降價還是得降價。
禪城是佛山的老市區和行政中心，本地人比較認可的一塊區域，學校醫院交通等市政配套完善，不過老城區發展前景不如新城，和廣州也是有一定距離的，只適合本地居住，投資要重點關注周邊環境和學位，同時做好長持的準備。
順德樂從丨佛山新城
從佛山老城區往南6公裡，東平河對岸，便是佛山新城，從建立之初就對標廣州的珠江新城。
但從地理位置來看，佛山新城其實算是順德樂從。
正是因為這樣尷尬的地理位置，佛山新城幾經易主，佛山順德一直在踢皮球，最終還是歸佛山市統管。
如今建設發展了15年，人氣就連佛山市區都比不過，更別說熙熙攘攘的珠江新城了！
但是佛山市一直以來都想把佛山新城做大做強，希望通過佛山新城來加強順德和佛山之間的聯繫。
佛山大劇院
所以我們看到佛山一個個大禮包都送給了佛山新城。
佛山的地標性建築： 佛山大劇院、佛山國際體育文化館、世紀蓮體育中心、博物館、圖書館、科學館……「九館一中心」的千億級豪華陣容。
單獨地鐵就獨攬3條，明年廣佛環線首段通車後，15分鐘就能去到廣州南站，10分鐘即到佛山西站，這些待遇，就連千燈湖都沒有。
我們在世紀蓮體育中心逛了一圈，的確很新很乾淨，依江而建，也沒有看到亂糟糟的自建房和工地。
但可惜，重金砸下去，也只能當個花瓶，中看不中用，招商難，寫字樓大面積空置。
即使周日，路上行人寥寥，公園人氣也略顯不足。
年輕人尤其少見，在佛山新城看到的老人比我想像中多
世紀蓮體育中心
當然有了千億級投入，使得新城看起來儼然一個高端住宅區，而房價同樣也「高端」。
據中介說，上面的小區： 依雲水岸是這裡最早的一個小區了，住的人也是最多的，不過我們透過窗戶可以大概看出來，入住率並不是很高。
雖然是2010年的樓盤，但樓下的商鋪基本上都是空的
在找房網上放出來的都是毛坯房，可見當初有很多都是投資者。
該樓盤毛坯的價格在2.2萬左右，大部分精裝的都是2.4萬，一期的精裝價格已經去到2.5萬，完全跟得上千燈湖。
不過這邊的中介表示，現在放開限購後，並沒有很大的變化，反而放盤量是多了一些。 估計是之前投資被套的業主想趁著熱度儘快出貨吧！ 畢竟這裡以大戶型為主，總價高，出手是有一定難度的。
新盤我們看了中介特別推薦的保利天寰。 同樣也是以4房改善為主。 均價1.8-2.2萬/平。
營銷中心的案場中介特別多，現場除了我們一組客戶，其他全部都是案場中介。
據網上消息，在取消限購第二天，當時售樓部的大屏顯示三天後取消折扣。但是我們去的時候銷售表示折扣也還是有的，而且現在年末還放出了一些特價單位，所以都是套路啊。
雖說現在佛山新城沒有如大家所願的那樣繁華，但是佛山市對這裡的重視和投入，可以說無異於千燈湖。
和我一起看房的佛山本地居民說，佛山新城是佛山建的最失敗的一座新城了，本來打算聯通順德和佛山市區的，但是現在就是佛山人不待見，順德人也不來，剩下的就是本地拆遷的居民。
但是建的如此高大上，還是希望將來發展起來的。
所以說佛山人對這座新城是又愛又恨！
這讓我有一種廣州對南沙的感覺，這親兒子，無論怎麼砸錢，就是不給我爭光！
不過有政府重金打造出一流的居住環境，發達的交通路網，佛山新城是很適合居住的。
但一切配套都已經成熟，各種規劃利好也已經兌現了高房價，距離廣州遠這個硬傷無法改變，再加上沒有產業和人氣，投資請慎重。
順德北滘
從佛山新城往東走，我們來到了如今順德投資最火熱的區域： 北滘。
北滘最大的優勢就是產業和交通位置。
產業上，北滘佔據順德上市企業近一半，一條街上就有兩家500強企業，碧桂園和美的，產業基礎紮實。
最近還新引進了大疆和德國機器人等高新技術企業。 有了產業支撐，才能聚集人氣。
交通上，北滘位於順德北部，緊緊貼著廣州番禺，隨著廣州地鐵7號線西延北滘新城，北滘到廣州南站只需15分鐘，至珠江新城估計1小時左右。 交通上和廣州無縫接軌，如果在番禺萬博或者琶洲上班的話，北滘甚至比千燈湖還便利。
如此優越的條件，自然受投資者親睞。 房價也像火箭一樣一飛沖天，從10年前的均價5000起到如今2.5萬，直逼千燈湖。
北滘新建住宅集中在北滘新城，圍繞廣州地鐵7號線延長線美的大道站附近有： 合景天鑾、美的綠城鳳起蘭亭，雅居樂英倫首府、林上灣等一些樓盤。 均價大約在2.2-2.6萬/平。
合景天鑾售樓部
合景天鑾的銷售和我們說，廣州來的投資客在放開限購後的確多了一些，從目前的銷售情況來看，大約佔了4成，剩餘都是本地居民。 我們當天去的時候售樓處只有一組客戶在看房。
旁邊的雅居樂英倫首府是2016年就建好的，銷售說，這個樓盤當初有7成都是廣州客。
雖然交房已經有一段時間了，但是在找房網上面，雅居樂基本上都是毛坯賣出。
雅居樂英倫首府基本無人居住
旁邊的林上灣可以說是禍不單行，據說是因為涉及違建問題，導致業主領不到房產證，小孩無法就讀附近小區，最後開發商還被捉了，儘管業主一直在維權，也只能不了了之。
目前林上灣的二手均價在1.6萬/平方，拉低了整個北滘新城的房價。
而一河之隔的北滘舊城靠近商圈，學校醫院配套完善。
在2015年之前也一直是北滘樓市的翹楚，主要樓盤有美的瀚城，附近入住率最高的小區，剛開始買都是美的的員工。 主要是周邊有承德小學君蘭中學和靠近舊城區便利的生活服務，如今二手房均價在2.1萬/平。
在放開限購後，由於這邊的二手房掛盤量大，二手價格並無出現明顯的漲價，而且北滘新盤體量同樣很大，分流了大部分的客源。
北滘新城似乎頗有前景，用自身實力贏得政府的重視和投資，但目前價格卻直追廣州番禺。
很多人看好北滘是皆因靠近廣州，享受廣州的人口溢出，但番禺的二手均價不過2.5萬/平，靠近萬博商圈的二手房大多3.5萬-4萬/平左右，這已經註定了北滘的天花板大約在3萬/平，如今北滘一些優質的樓盤價格已到2.6萬/平，
當然北滘是值得投資長持的，靠近廣州、交通方便，自身產業強大，長期看好，不過有了番禺這個天花板，北滘未來漲幅空間有限。
順德大良
在《佛山市城市總體規劃（2011-2020）》中，明確「大良-容桂組團」升級為城市副中心。
上圖是順德區去年固定資產投資佔比，各個鎮街可以說是「差距懸殊」，其中大良佔比超70%，而GDP排名第一的北滘只有5.8%，這麼一看就知道誰是親生兒了！
一直以來，大良都是順德的行政中心，最優質的學校、醫院、圖書館等公共配套都是聚集在這裡。
如今政府重金打造「大良-容桂」副中心，引進了一系列高端產業： 南方智谷、新能源小鎮、清華力合科技園等，也藉此吸引高素質人才。
以上都是後話，如今整個新城都是處於開發當中，眼到之處皆是新樓盤。
其中保利碧桂園悅公館是附近體量最大的樓盤。 據大房子了解，現在銷售是保利負責的，工作人員還特意詢問我們是否第一次來，因為營銷中心門口是有人臉識別的。
悅公館總規劃佔地14.5萬㎡，總建面47.4萬㎡，樓盤有4期，分開四個獨立的小區進行管理。
目前主推四期，現場的案場中介特別多，人氣相較佛山新城更足些，不過銷售說，即使放開限購，影響也不大，大良新城的購買人群以本地人為主，老城區破舊，大家改善都往這邊轉移。
小區非常密集，現在剛收樓不久，入住率不高。
悅公館最大的優勢就是性價比高，目前均價1.6萬/平帶精裝，適合資金緊張的剛需改善客。
距離悅公館，不遠的就是大良新城的明星樓盤，龍光天瀛。
當地的餐廳老闆和我說，預算足的都會買龍光天瀛，主打高品質的望江樓盤。
龍光是2015年拿地，樓面價高達1.2萬/平，目前在售價是2.2-2.5萬/平帶精裝，還送價值17萬的車位。 在我告知資金緊張的情況下，銷售說目前還剩少量的低樓層毛坯房，均價1.6萬/平。
毛坯和精裝相差六七千，價差不小。
傍晚6點的銷售現場人氣十足，目測有6組客戶在看房，樣板房也略感擁擠。
新城建設的很漂亮，只是目前缺乏人氣支撐。
雖然大良鎮獲得了順德區政府真金白銀的支持，但不代表大良可盲目投資，畢竟這裡不靠近廣州城區，將來只有本地人接盤，產業和北滘相比還是弱了些，目前部分優質樓盤高達2.5萬/平。
另外這個片區在2017年相繼拍出兩塊高價地，樓面價高達1.5萬/平，這些項目均已急鑼密鼓建設中，未來板塊售價會否衝擊「天花板」，有待觀望。
最後簡單總結一下佛山西部，三水和高明。
這兩個區域本來就沒有限購，但成交量依舊冷淡，庫存量大。 供大於求，當然很難大漲，所以佛山西部的非限購區投資價值不高。
從調研情況來看，佛山放開限購後，儘管看房的人多了，但並未對樓市產生很大的影響，年尾的折扣優惠依舊很給力。
從數據上來看，政策調整後的第一周，市場成交並沒有向好的方向發展，反而是量價齊跌。
可能是網籤的滯後性，如今到了月末，成交量逐漸提上來。 不過對比廢除豪宅稅之後的深圳樓市，佛山11月30日的解除限購只能算是救市之作，談不上有很大的刺激作用。
截至目前來看，12月成交量與上月相比仍然保持平穩，總體成交量萎縮已是板上釘釘。
為什麼會出現這種情況呢？
其一，佛山之前是分為限購區和不限購區的，新政後雖然利好限購區，但是利空之前的非限購區： 高明三水。 再加上如今樓市行情不如從前，加強了買家的觀望情緒。
其二，佛山樓市成也廣州，敗也廣州。
在佛山解除不久，廣州的南沙和黃埔緊接著也放開了。 而南沙的均價和千燈湖、北滘相差不大，但南沙是大灣區門戶，廣州重點打造的區域，投資者自然是優先廣州。
另外，前文有提到，相比增城南沙知識城這些地方，在佛山行走，粵語的使用範圍很廣，廣府文化味更濃厚，所以老廣對佛山更有認同感。
但是如今新來的廣州人並沒有這種情懷。
再加上廣州如今東進戰略，多條地鐵線連接增城、知識城和南沙，交通情況早已不能同日而語。
同樣的價格，當然優先廣州，為什麼近些年投資佛山的廣州客越來越少，就是因為廣州買家回流了。
佛山如果想做一個睡城，你就不能丫鬟大過主子。
我們先思考一下，為什麼惠州臨深的房子這麼受歡迎，比東莞還搶手，正是因為和深圳價差大啊！
僅一街之隔，深圳坪山4萬，惠州一萬出頭。
而佛山的房價有些甚至比廣州還貴，這樣就不夠厚道了，想做睡城就要有睡城的覺悟！
最後雖然佛山民營企業發達，人口增量也不少，但其實也存在不少問題。
比如多中心，這點和東莞相似，多中心，也就是沒有中心。
這也是為什麼佛山今天到處都在建新城的原因，每個區都有自己的新城，每個區都希望發光發亮，那麼資源就會被稀釋，無法集中一點出力。
我粗略數了一下，千燈湖、獅山新城、裡水新城、佛山新城、三水新城、高明西江新城、張槎智慧新城、大良新城、北滘新城……（沒寫上去的評論區可以幫我補充）
當然，佛山還是有它自身優勢的，除了上面提到的之外，佛山本地人的購買力十分強勁。
看房時，本地中介和我們說過一個段子：
如果手上只有十塊錢，東北人可能會誇大成一百元，而佛山人只會說自己只有一元錢。
低調，務實，這是一座藏富於民的城市。
據《2018胡潤財富報告》顯示，佛山600萬元資產家庭數量和千萬資產家庭數量均進入全國前十。
其中，600萬元資產家庭數量有7.14萬戶，有網友估算，每17戶佛山家庭就有1戶的資產超過600萬。 另外在千萬資產家庭數量排名中，佛山排名第9，居全國地級市第一位。
在這次調研中，多次有中介提起，本地人買房喜歡全款買入，在經濟上行時，這樣的做法可能不夠聰明，但是在經濟下行、樓市低迷的時候，槓桿率低更能抵抗風險。
總體來說，想投資佛山，首選臨廣片區，比如千燈湖和北滘，兩者都是臨廣片區，千燈湖是舉佛山之力重點打造的區域，北滘依靠自身產業殺出一條康莊大道。
以上。