買了小產權房碰到拆遷怎麼辦？

「小產權房「是指在農村或者城市郊區農民集體所有的土地上建設的房屋。該類房屋，一般由鄉政府或村委會頒發「產權證」，或者只有房屋買賣合同，沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，其「產權證」亦不是真正合法有效的產權證。

小產權房拆遷，能否得到正常和合理的補償，關鍵在於買賣是否合法，合同是否有效！

1. 小產權房買賣合同的效力認定及處理原則

（1）《土地管理法》第六十三條規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。

（2）《北京市高級人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》第二條規定，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。第三條規定，涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則為：第一，要尊重歷史，照顧現實；第二，要注重判決的法律效果和社會效果；第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。

2. 小產權房買賣合同無效的情形

（1）對將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

（2）如果合同已履行、購房人也實際居住使用的，則根據案件的具體情況綜合分析後，認定合同效力問題。

3. 小產權房買賣合同有效的情形

（1）如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過房地產管理部門審批的，可以認定合同有效；

（2）對將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定合同有效。

4. 小產權房買賣合同無效後的處理

（1）合同被認定無效後，買受人應當將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的價款返還買受人。

（2）如果買受人在居住使用訴爭房屋期間對訴爭房屋及院落進行裝修、翻、擴建，其對於添附部分享有所有權。一般處理為，買受人將原物及添附一併返還及給付出賣人，由出賣人將添附價值補償買受人。

（3）按過錯賠償損失。一般情況下，出賣人明知或應當知曉國家法律法規及政策不允許農村集體土地流轉而出賣，應當就合同無效承擔一定的過錯責任。

（4）拆遷少補償。如果遇到拆遷，購房人並非合法的產權人，無法得到對產權進行的拆遷補償，小產權房購買人可從產權人或被產權人的補償利益中分得部分，一般還需訴訟解決。

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