一直以來，小產權房都徘徊在樓市灰色地帶。雖然小產權房不能辦理不動產權證，但價格便宜，因此有人前赴後繼的將眼光投向了小產權房。小產權房究竟是指什麼？小產權房與商品房有什麼區別？究竟小產權房能不能過戶呢？
小產權房是什麼？
小產權房常指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱「鄉產權房」。其實「小產權房」不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。
小產權房與商品房有什麼區別？
1、小產權房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，小產權買賣不受法律保護；而商品房是經國家批准建設的，買賣受國家法律保護。
2、購買小產權房拿不到國家頒發的辦理房產證、土地使用證、契稅證；而商品房由國家頒發產權證、國有土地使用證、契稅證。
3、小產權房不具有房屋合法所有、轉讓、處分、收益等權利；商品房具有。
4、買小產權房不能辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購買商品房可以辦理按揭貸款，滿足條件的還可以辦理公積金貸款。
購買小產權房有哪些風險？
小產權房價格雖然便宜，但是購買時，風險比較大，如果想要購買小產權房，建議謹慎考慮。小編就來為你介紹購買小產權房的風險。
1、合同無效
小產權房買賣合同的效力以認定無效為原則，認定有效為例外，比如買賣雙方是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續，可以認定合同有效。將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮居民的，無論建房行為是否合法，一般被認為無效。
合同無效或被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
2、產權房無法辦理
城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或「小產權房」等違法用地，是不能登記發證的。
3、不能轉讓
小產權房拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。因此也不能合法的過戶，對其升值空間產生較大的影響。
4、拆遷無法得到補償
小產權房的房屋質量和房屋售後保修難以保證；購房者買房後如果遇到國家徵地拆遷，也可能無法得到拆遷補償。
5、房產無法抵押或貸款
想要申請銀行貸款必須提供合法的物業進行抵押，而小產權房是沒有經過主管部門批准而建造的，購房者無法提供合法產權證明，因此也就無法辦理抵押貸款。