2020-07-03 17:27 來源：澎湃新聞·澎湃號·政務
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案件簡介：
2006年11月16日，被告袁某某將其拆遷安置房屋XX小區以12萬元的價格出售給原告陳某，原告陳某居住、使用至今。2017年6月19日被告袁某某取得涉案房屋的不動產權證書。2018年6月原告陳某訴至雲龍區法院要求其按約定協助辦理房屋過戶手續，訴訟過程中發現涉案房屋己過戶至被告馬某某名下。經查詢，二被告於2018年9月4日籤訂了《存量房買賣合同》，據此辦理了房屋過戶手續。事實上被告馬某某從未來看過房，至今也未來收房，二被告明顯系惡意串通，其行為損害了原告的合法權益。根據合同法相關規定，二被告就涉案房屋的買賣合同無效。原告現訴至法院，請求法院依法判決確認二被告就某某小區房屋買賣合同無效。
審理查明：
2006年11月16日，原告陳某（購買人、乙方）與被告袁某某（出賣人、甲方）籤訂房屋買賣協議：甲方自願將其所有的某某小區房屋一套，出售給乙方所有；總購房款為人民幣壹拾貳萬元......。後，袁某某將涉案房屋交付原告陳某使用至今。
2016年12月23日至2017年5月22日袁某某和段某某向王某（被告馬某某的兒媳）陸續出具欠條三張。2018年8月9日，王某以民間借貸糾紛為由將袁某某訴至本院並申請對袁某某名下60000元的存款進行保全。2018年9月3日本院作出（2018）蘇0303民初XXXX號之二民事裁定書，裁定準許原告王某撤訴。
2018年9月4日，袁某某（出賣方）、馬某某（買受方）籤訂存量房買賣合同一份，雙方約定：袁某某將某某小區房屋出售給買受方，該房屋的成交單價為人民幣Y2984. 72元/平方米,總價為人民幣250000元。
為證明交付房款的情況，馬某某向本院提交了以下證據：1、袁某某或段某某、袁某某二人向王某出具的欠條數份，日期跨度自2016年12月23日到2017年7月22日；2、證人王某當庭陳述，其於2018年8月9日以民間借貸糾紛為案由起訴袁某某、段某某，標的額為82150元，後於2018年9月3日撤訴；3、出庭證人王某、馬某國的證言證實，為購買案涉房屋，除了上述借款抵債外，又以現金形式分兩次補了19.5萬元的房屋差價。
被告馬某某當庭陳述，王某與馬某國曾多次前往涉案房屋勘察，因一直有人居住，且是其沛縣老鄉，故未強制要求其搬出。
本案審理過程中，經原告申請本院委託對涉案房屋在2018年9月4日的市場價值進行評估，估價結果為：房屋總價值為57.55萬元。
法院認為：
惡意串通表現為表意人與相對人以惡意通謀實施某種行為，損害國家、集體或第三人的利益並從中受益。其具有三項特徵：（1）當事人雙方出於惡意；（2）當事人之間互相串通；（3）當事人之間互相配合或者共同實施了一定行為。本案中認定袁某某與馬某某所籤房屋買賣合同無效的關鍵，在於馬某某籤約時是否惡意與袁某某配合實施購房行為。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條，後買受人明知出賣人的房屋已出賣的情況下仍與出賣人另行訂立房屋買賣合同的行為應確定為惡意串通行為。袁某某在與陳某籤訂房屋買賣合同並將房屋交付陳某後，又就同一標的物與馬某某籤訂房屋買賣合同，主觀上存在惡意。馬某某雖然表示其不知曉袁某某此前已與陳某籤訂房屋買賣合同、交付房屋等一系列事實，但仔細分析其與袁某某之間的買賣關係及過程，在合同籤訂時間、房屋價格、購房款支付、相關手續辦理等方面存在諸多疑點和不合常理之處，現有的相關證據尚不足以證明馬某某是善意第三人。具體分析如下：第一，馬某某及證人王某、馬某國當庭陳述王某與袁某某之間的借款金額包括本息有二十餘萬，且提供多份欠條予以證明。但經本院核實， 2018年8月9日王某起訴袁某某及段某某兩案的標的額共為13萬餘元。而證人王某與馬某國系房屋的實際購買人，二人名為證人證言實為當事人的陳述與在案證據相互矛盾，且其未曾提供其他證據證明王某與袁某某之間尚存在其他借貸關係。綜上，上述證據不足以證明以房抵債金額為20餘萬元的事實。第二，購房款現金無資金來源憑證，馬某某陳述購房時額外支付現金155000元、45000元，但除袁某某出具的收條外，其未能提供銀行存、取款憑證或其他資金來源及走向的證明，且如此大額金額全部現金交付亦有違常理，故馬某某是否向袁某某交付該20萬元的購房款存在疑問；第三，袁某某與馬某某所籤房屋買賣合同的價格遠低於同期市場房價，難以認定後一購房人屬善意。縱然按照馬某某的當庭陳述，馬某某支付的房屋價款（包括車庫）也不超過35萬元，明顯低於當時的市場價；第四，如為善意購房人，馬某某應對袁某某明顯低於市場價的出售行為產生疑問，進而在了解到房屋被原告出租後聯繫原告探究房屋的來源或真實權屬情況，以防出售人對房屋沒有權利而損害他人權利，最終影響自己獲得房屋產權。但本案馬某某在明知或應知其所購房屋價格明顯偏低、袁某某售房行為可能侵害他人權益的情況下，未經實質審查仍與之交易，就其行為本身而言就並非基於善意。
法院判決：
雲龍法院最終裁判：被告袁某某與被告馬某某籤訂的存量房買賣合同無效。
雲龍法院作出判決後，馬某某不服，提出上訴。徐州市中級人民法院經過審理認為，認定袁某某和馬某某之間籤訂的房屋買賣合同的行為屬於惡意串通的行為，損害了先購買人陳某的合法權益，袁某某與馬某某籤訂《存量房買賣合同》應為無效，並無不當。最終，駁回上訴，維持原判。
法官點評：
房屋出賣人與第三人之間惡意串通的舉證責任由原告承擔無可厚非，但由於主客觀條件的限制，原告很難證明出賣人與第三人之間屬於惡意串通，如果單一的靠舉證責任來判令原告承擔舉證不能的敗訴結果，難免不公，原告的合法權益也很難得到維護，而惡意串通損害原告利益的行為也無法得到有效的遏制，因此，法院通過日常經驗法則，綜合考慮房屋出賣人與第三人約定的房屋價格、價款支付情況、第三人是否實際看房驗房等因素認定出賣人與第三人是否屬於惡意串通。
原標題：《【以案釋法】房屋買賣合同糾紛中如何認定出賣人與第三人惡意串通》
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