觀點地產網 奮力保住杭城銷冠寶座的綠城，在新年開篇的湘渝西行記中來了一場隔空式的喊話。
「作為綠城聯袂兩江置業共同打造的第一個入渝項目，必定要做到第一。」在綠城入渝的首個項目亮相之日，綠城董事長宋衛平通過VCR如是表態。
時隔一周後，宋衛平親赴長沙為綠城龍湖高爾夫山莊項目站臺，而類似場景出現的上一個場合則是綠城「young時代」的開盤代表作——楊柳郡。
「龍湖高爾夫山莊項目必須做到長沙的第一品級，不允許做第二名，只允許和人家並列第一。」
近來「低調行事」的宋衛平如此高調出場，自然攪熱了湘渝兩地本已進入淡季的樓市。在處處瀰漫的叫好氛圍中，總是會有一些理性的發聲，而這更多還是源於「第一」情節背後繞不過的落地小煩惱。
湘渝西行記
1月9日，來自重慶方面的消息指出，綠城入渝的首個項目——綠城·兩江御園，已開放啟動示範區。
據觀點地產新媒體了解，上述項目是綠城與重慶國企兩江集團旗下的兩江置業共同開發的，前後歷時約為三年。
相關資料顯示，定位為低密度生活社區的兩江御園項目總佔地面積32萬平方米，建築面積約43萬平方米，容積率低至1.0，綠化率35%，總戶數1518戶。
目前，兩江御園的一、二期正在建設中，其中一期包括法式合院與中式四合院的混和業態，總套數達177套，面積約180-250平方米，本次開放的示範區為一期法式合院產品。
至於整個項目的未來呈現樣式，按照相關負責人介紹，其將囊括合院別墅、平層官邸、墅景洋樓等多業態產品，「形成一個2000畝的超級高端大盤」。
對於此次合作，宋衛平通過VCR給出的官方表態是，「選擇兩江新區，是看到了兩江新區良好的發展機遇和市政配套；選擇與兩江置業合作，是基於雙方彼此的信任和共同經營理念。」
而兩江置業負責人則談到，兩江御園的誕生是城市、區域對高端精工物業的需求，將以頂級標準繼續開發建造和要求後續服務。
這邊廂借力兩江置業闖入山城重慶，停不下來的綠城轉身則踏入以橘子洲頭聞名的長沙。
1月17日，宋衛平奔赴長沙為綠城龍湖高爾夫山莊項目（暫定名）上演了一出站臺秀，而上一個讓其親力親為的作品則是「young時代」的開篇——杭州楊柳郡。
觀點地產新媒體查閱相關資料得知，龍湖高爾夫山莊項目位於長沙主城區，在其60-70萬平方米體量中，將主打綠城擅長的中式、法式別墅及面對青年群體的小公寓為主，其中公寓部分將達到30萬平方米左右。
其實，在龍湖高爾夫山莊之前，綠城進入長沙已達十年之久，開發的兩個項目分別為雨花區體育新城附近的公寓類產品綠城桂花城，以及開福區風景秀麗的青竹湖畔的別墅類產品綠城青竹園。
對於充斥著八卦元素的地產圈來說，長沙第三子緣何深得宋衛平之心，則是眾人關注的焦點問題。對此，觀點地產新媒體致電綠城龍湖高爾夫山莊項目總經理謝嶽來（原珠海翠湖香山總經理），但對方並未做出更多解釋。
不過，從宋衛平欽點的湖南綠城女掌門俞麗婭此前公開發言中，或許可略知一二。「現在集團已經開始考慮在華中區布局，華中區戰略的核心站點就是長沙。因此，綠城在湖南有新動作，這是肯定的。」
同時，俞麗婭也坦言，湖南的布局只是綠城全國戰略中的一環；其他重點板塊同樣受到綠城高度重視，未來五年進入的城市將呈現多頭並進的態勢。
落地小煩惱
「與桂花城、青竹園不同，龍湖高爾夫山莊並不是綠城自己開發而是其代建的項目。」有熟悉綠城的人士對觀點地產新媒體指出。
可即便是一個代建品，宋衛平對該項目的確定的目標則是，「龍湖高爾夫山莊項目必須做到長沙的第一品級，不允許做第二名，只允許和人家並列第一。」
對產品的如此執著，從根本上決定了龍湖高爾夫山莊必將披上綠城山擅長的「高大上」外衣，正如俞麗婭所說的，「不管怎麼變，品質不能動搖」。
然而，當脫離了上海、杭州等高淨值集聚人群的支撐後，要在長沙這樣均價不及杭州一半的城市完美落地，綠城不可避免要面臨的問題是去化煩惱。
「綠城以代建的方式進入長沙，無疑是較為正常與合理的輕資產模式。」長沙資深地產人士楊虹薇對觀點地產新媒體分析稱，在這種情況下，綠城的品質需要配上不錯的性價比。
據楊虹薇介紹，當前的長沙樓市仍以剛需為主流購買力，但高端市場的情況「卻不是那麼好」。其實，在許多人看「衰」的長沙樓市中，5000-7000元/平方米的剛需產品向來是主力，去年第一季度住宅成交中，單價超過8000元的產品佔比不到一成。
對此，有市場人士指出，「相對長沙人均收入和消費水平，長沙商品房市場還停留在溫飽階段，高端改善型產品叫好又叫座的寥寥無幾。」
另有研究分析，這不光是產品本身問題，更暴露了長沙房企的開發理念問題：「長沙大部分樓盤開發還是以成本控制為中心，低成本導致產品同質化嚴重，缺乏個性和品質感，最後只好打價格戰。」
這樣看來，為避免頻繁的「價格戰」帶來的高端產品腹背受敵，綠城的當務之急是提高項目性價比。而宋衛平的這一次拿出則是人文「情懷」與園區服務體系等軟性服務。
「我有一個夢想，住在綠城的房子，可以比長沙平均壽命高出5歲。」可即便宋衛平的承諾「有信仰，有情調，有格調」，但綠城能否實現越位尚需「靜觀其變」。
長江逆流而上至重慶，即便經融創、龍湖長年培育的高端環境優於長沙，綠城以代建闖入該區域的兩江御園仍不可避免遇到了落地尷尬。
問及對於綠城落地重慶的動作，重慶雙遠集團營銷總監李波的第一印象是「國企兩江集團的豐富資源與綠城打造產品的實力的有效結合」。
即便是一個看似「雙贏」的畫面，隱藏其後的卻是項目在地理位置上的「相對較偏」以及「綠城品牌」的本土化問題。
李波對觀點地產新媒體表示，上面提及的這些不足之處都將在一定程度上影響兩江御園未來的去化。
其實，類似的去化難題此前已出現在綠城昆明代建的龍山玫瑰園身上。由於所在的長蟲山區塊不是昆明傳統豪宅集聚區，且相關配套也不成熟，易事達地產顧問（中國）副總經理陸韜對觀點地產新媒體指出：「綠城接下該項目時肯定已經考量過多方因素，但要賣起來還是有壓力的」。
或正式考慮到去化上的壓力，李波認為宋衛平「必定要做到第一」的兩江御園大概率事件是做到單個類型（別墅、平層）的第一，但實現單盤銷售第一則存在不確定性。