在過去前幾年，各個地方在爭創無違建城市，關停了一些企業，有些原來是屬於招商引資的老企業也面臨著大面積的拆遷，尤其是在工業園區的這種企業有很多，當初是先建設投產，然後辦理相關手續，但是因為某些原因沒有辦理相關證件。後來，因為環境保護等原因，這類企業就面臨著整改。好多企業的廠房被稱「違建」，在這種情形下，行政管轄區內的工業園區，大面積的違建如何處理呢？北京楹庭楊慶律師針對這個話題跟大家探討下相關的法律問題。
各個地方對創建無違建城的原因，可能是因為環保問題，或者是市政市容相關的一些法律的出臺，以及隨著經濟的發展城市形象相關的一些話題引起的。很多工業園區企業也面臨著違法建築拆除的問題，可是工業園區企業的存在與當地的政策是息息相關的，企業的違法建築長期存在，它有一定的歷史原因，也有自己獨特的一些特點。
在這種背景下，顯露出很多的問題，比如說怎麼拆除，怎麼補償的問題，有沒有手續的問題，怎麼補辦的和怎麼採取補救措施？
在拆違建過程中，是不是有因為規劃的調整，是否涉及到徵收的問題等等都是企業該面臨的，也是與企業的自身有重要利害關係的一些事情。
一、違建形成的原因及責任
解決工業園區的違建問題，要從兩方面入手，先分析是什麼原因造成的違建，根據原因找解決問題的出路。先來分析一下，實際上也就是大多數常見的一些情況，不少企業由於當時的政策原因，在當時企業成立時，通過會議記錄招商引資，或者說是一些綠色通道，是符合當時的政策的，可能會出現手續辦的比較簡單，也可能是有些手續沒有辦下來，當時給予一些寬鬆的政策。
因為市場機會原因或者是一些經濟效益的原因，首先投入生產先進行建設，在建設過程中，補辦了一些手續，有的也沒有補辦手續。當時按照法律規定的一些程序，有可能沒有，也可能在辦理過程之中，沒有辦下來的原因也包括企業的原因，也包括行政的原因，這兩方面的原因都有。
有的地方比如說辦了施工許可證，可能前面要涉及到規劃，經過規劃部門的規劃許可，國土部門的用地許可，有關部門立項許可，每一個部門的許可手續，都需要時間、需要政策或者需要有法律依據。但是，不管是行政的原因，還是企業主當時的法律意識原因，或者疏忽，或者是一些材料丟失也好，沒有辦理下來。
由於原因不同，解決的方向也就不同。導致違法建築形成的，如果是相關部門的原因是要應當承擔責任的。企業申請了手續相關部門不給辦理，或者是停止了辦理，或者是辦理的錯誤等原因的，被拆遷人有權利獲得補償。企業這些手續沒下來，不是自身原因導致的，是相關部門的一些原因導致的，可能是怠於行政，不行政或者是有的是要辦，但是一些法律沒有跟上沒有辦等等一些原因導致的。如果遇到規劃調整或者是拆遷，那麼，企業的違建是不能直接拆除的，也不能認定為違建。
另外，還可能涉及到企業方面的原因，隨著法律的進步或者是相關部門執法的到位，已經大範圍通知，組織各個部門進行登記辦證補辦手續，進行了補辦以及補救措施。可能，比如說有的地方是按照時間年限進行，比如說一九九幾年之前的怎麼樣，二零零幾年之前的怎麼樣，之後的怎麼樣，會有一個時間段進行完善。
在這個完善過程之中，如果工業園區內的企業大部分有手續，個別企業沒手續，這個肯定要找自身的原因了。這種情況下，是要接受形成處罰的，嚴重的可能是不予補償。所以說，這個問題在我們辦案過程中比較容易出現，可能是行政的原因，也可能是自身的原因，按照法律規定，誰主張誰舉證。
這種情況下，可能沒有手續的，出現不利後果，由企業主自身承擔。所以說，企業主要注意把自己企業的手續整理下，有相關手續的更好，沒有的，找找原因，能夠彌補的抓緊時間補辦相關手續。法律在逐步的完善，相關部門的一些業務怎麼處理，如何辦理，需要提交哪些材料，不僅通過網絡還是其他途徑，都已經形成了一個系統的流程，希望大家也引起注意。
二、違建就一定要拆嗎？
如果企業的廠房是違建的，那就一定要拆除嗎？在大面積範圍內進行這樣的整治也好，無違建城市創建也好，違建拆一刀切的政策是不可取的，在法律上是不對的。為什麼違建不是一定要拆除，綜合來講《城鄉規劃法》有明確的規定，有些違法建築的存在補救措施可以更正的，那麼，就不需要進行拆除。
比如企業雖然沒有辦理相應的手續，但是企業本身是符合規劃的，並且已經取得了一些土地的規劃，只是缺少了一些申請手續，或者是企業申請了沒辦下來，或者是企業沒有申請，這種情況下，是不是要拆除的？不是的。因為是可以通過罰款的形式或者是補辦手續的情況來消除影響，因為這裡有一個根本性的問題是拆除的立法精神和目的是什麼？影響到規劃。拆違建設沒有手續，沒有證，拆除的一個前提性條件是規劃的影響。
規劃是不具有取消性，實際上不能消除影響的，才是要拆除的。所以說，企業主可以審查一下自己的企業可能辦理了立項，可能辦理了土地利用總體規劃，但是沒有辦施工許可證，有的可能什麼證都辦了，就沒辦規劃許可證。所以說可能出現有部分情況沒有的，那麼可能適用罰款，至於罰款怎麼罰，是按照建築工程造價的百分之多少的比例，也有法律的明確規定。有的地方也有一些法律規定，具體問題具體分析。
還有一種情況，企業修建的時候是符合規劃的，現在規劃不不符合了，因為總體規劃是動態的，有的三年、有的五年一調整，有的十年一調整。當初企業是是符合規劃的，只是後來規劃調整變更了，比如說原來這裡是住宅區，後來變成了商業區。比如原來這裡是工業，後來變成了住宅。不管是什麼，因為規劃的調整導致企業不符合現在的規劃了，這種情況在法律上，需要進行規劃調整徵收程序，而不能進行違章程序。
不能說企業之前的建築不符合現在的規劃是違建。要尊重歷史，同時，法律上也規定不溯及既往的原則。現在的法律不能約束之前的行為，也包括現在的規劃調整，不能約束之前的一些事實狀態。這個是歷史問題，歷史問題要在動態中解決，也要用發展的眼光來看待。這一點在實踐中包括很多的判例中，法官尊重了這一歷史現象，也承認歷史原因造成的一些沒有手續的，或者是規劃調整造成的原有建築物的認定，不屬於違建也不能一刀切的基本判定。
如果是因為規劃的變更而需要拆除的，走正常的拆遷程序，不能以違建代拆遷。所以以違建代拆遷，可能是這樣的原因。另一個情況是規劃部門通過其他行政行為不能消除的，不是要拆除的情況下，行政機關給予拆除了，應該如何賠付？要看企業的違建具體是什麼情況，具體問題具體分析。
三、企業被拆除都有哪些補償
工業園區企業主面臨一些違建拆除，在徵收過程中，正常的徵收的規劃調整，企業不符合規劃了，要進行搬遷，要進行拆除，企業會面臨一些的問題，包括應該怎麼補償，都有哪些補償項目，這些補償項目是如何產生的，如果出現補償過低怎麼辦等等一系列的問題。
廠房本身的補償價值
主要涉及到兩個方面，一個是廠房本身的成本價。可能有的企業主說當時建廠的時候花了多少錢，現在人工費也漲了，材料費也漲了，那些錢現在建不成了。法律上規定一般是按照重置成新價補償。什麼是重置成新價呢？比如說現在再給企業建一座現在的工廠，同面積、同性質、同規劃的需要多少成本。從這句話的延伸含義裡可以看出，是按照現在的市場價格進行考核，不能再用當時的投資價格計算，因為畢竟物價在上漲，當然也有一些市場經濟一些物價的倒退的，當然個別情況個別說，但是總體上它按照成新價，是按照現有的價值來進行補償。
辦公用房和生活用房的補償
為什麼要把這兩項和廠房本身區分開來，因為辦公用房和生活用房的補償，包括它的物理屬性，可能要比工廠的本身的建造成本要大。辦公用房和生活用房有的可能參照門面房的性質予以補償，具體問題具體分析。如果說把企業的辦公用房和生活用房也按照工廠的成本價來算的話，很多企業可能是不願意的，因為辦公用房裡包括一些裝修、裝潢、辦公室接待或者是一些辦公室會議的設備等等，它的裝修、裝潢、建造成本都要高於廠房本身，所以這要把兩個在實踐中區分開來。
構築物附屬物添加物的補償
比如說企業廠房廠內的一些硬化工地、水池、煙囪等這些項目屬於企業的構築物和附屬物，本身是要輔助這些主體優化的配套設施的，它們的存在也是客觀事實，也是要根據重置成新價來進行補償。
土地使用權的補償
要看企業的土地性質，有的土地性質比如說是工業用地，有的是商業、商品用地，有的是住宅。不同的土地性質其價格也是不一樣的。另外要注意企業土地的來源，也就是說土地使用權是怎麼來的？有的是租賃來的，這種情況下，基本上是歸土地的原有使用人。如果土地是通過劃撥來的，或者是出讓拍賣來的，土地使用權是自己的，補償利益會高一些。
土地補償利益一般情況下它是根據本次拆遷安置補償方案，確定土地補償的費用，或者是在土地補償裡，土地補償費用在上述三項補償裡予以綜合考慮在內，不再單獨進行補償。所以要看清楚如果說是土地使用權費用單獨補償了，還是把土地補償費用納入了這三項裡，在前三項進行評估補償時已經參考了這個因素。
所以說，企業主要引起注意，實踐中有的當事人會問律師，地上附著物的錢拿了就是廠房的錢，那能不能要土地的錢？一定要看下地上附著物的補償有沒有參考，補償評估裡有沒有考慮到土地的因素。所以說，有的是合併了，有的是單獨分列的。
停產停業的損失補償
在實踐中一般是兩種情形，一個是根據建築面積，按照建築面積每平方米的百分之幾乘以企業的平米數，有的是給一次性補償，還有的是按照平均營業額乘以6個月或者8個月的一次性補償。實踐中的方式不一樣，可能補償的高和低也不一樣，但是總體上這一項還是有的。在具體的拆遷補償安置方案裡，都會有明確的規定。
如果說沒有明確的規定，在地方比如說《國有土地上房屋徵收與補償條例》關於營業損失，停產停業損失這些補償的，各個地方都有明確的一些細則，也可以結合法律的規定，也可以結合安置補償方案，對照公布出來的方案的一些標準。
不可行動裝置的補償
這個很好理解的，企業的設備建成之後，如果移動可能會毀壞，可能設備是永久的鑲在那裡了，存在這樣的客觀情況的一些設備，不具有移動性的。
可行動裝置搬遷費、調試費及功能損失費。
可行動裝置與不可行動裝置的補償，這兩個項目有的時候是結合起來用，有可能是單向來用。設備不能移動了，怎麼補償？移動之後產生搬運費，因為有些設備的搬運費用真的很貴，它要符合搬運的一些條件，再一個有些設備移動之後，會產出調試費用，有的還需要請技術專員，也會產生一些費用。包括一些功能的損失，因為移動了減少一些性能等等。這些比較具體問題，需要具體分析。
原材料半成品的損失
因為拆遷，有的拆遷是提前進行告知，在告知的時候，企業可能本身要做了一些準備，比如說減少生產，減少一些成本投入。但是，有的是可能一通知就馬上進行搬遷，這種緊急情況下可能造成一些原材料和半成品的損失，在法律上有相關規定是有該補償項目的。
解聘員工的安置補償費用
在實踐中要求會比較高一些，比如說員工的一些合同問題，員工的社保問題。比如不能說拆遷了，原來是10個人，遇到拆遷問題的時候在平常企業一些人員的來往，還有人員聘用一定要完善一些，按照《勞動法》儘量完善一些手續。
拆遷補助費和拆遷獎勵
每個拆遷項目可能都會涉及到拆遷獎勵，為了促進搬遷，比如說截止到什麼時候搬遷獎勵政策是20萬，那截止到在兩個月以後再完成，獎勵政策可能就15萬，會有一些類似的獎勵政策。
搬遷補助這些都是一些法定的補償項目，這些法定的補償項目每一項既要結合此次拆遷的安置補償方案，又要結合企業的實際情況，也會介入一些評估，所以說不管是企業納入徵收還是沒納入徵收的，做一個企業資產的登記，比如說找公證也好，或者是請評估公司也好，企業都有哪些財產都有什麼，多少數量單位，這些做好登記，製作財產清單明細表，這樣做好證據保存，企業對自身資產情況有書面的證據。如果更完善一些，建議做好這方面的一些工作。
四、這類違建拆除如何補償
關於拆違建，在法律上，尤其是2012年的《行政強制法》有明確的流程性的規定，不是說企業是違建就是違建，會有書面上的程序。基本上包括幾大步，一個是先發告知書、限期拆除通知書或者責令限期改正通知書，會有一些通知書面的文書，蓋行政相關部門的章。需要明確是什麼行政機關籤發的，籤發的內容是什麼。
有的在下達告知書的時候也會告知聽證的權利、申訴的權利等等。需要引起注意，甚至在事先告知書裡也會告知相應的救濟權利，60日內複議，6個月內起訴。限期拆除決定書、催告書和強制拆除決定書。這些文件哪個能訴，哪個不能訴，怎麼訴，如果遇到問題的，特別要去注意，其中事先告知書、決定書、強制拆除書按照法律規定是可訴的行政行為。
這些行政行為強制拆除當事人的建築，如果當事人提起法律訴訟，對這些文件不認可，如果認定為違法建築了，但是可能是由於某些原因造成的，沒有手續，或者是因為規劃調整了造成了建築是違建。企業主有異議認為不是違建，那麼收到這些通知書的時候，一定要提起訴訟進行法律救濟。
如果不撤銷決定，即便是程序違法，確定強拆違法，那麼談賠償問題的時候，可能會不利，因為法律上在賠償過程中，在庭審過程當中，法律保護的是企業的合法財產，如果確認是違建了，不屬於合法財產，就不賠償。那麼法官認定造成的賠償數額往往會低於正常的合法的建築的賠償數額。
在實踐中，即便是確定程序違法，到賠償的時候，也可能會面臨一些不利的因素。所以說在遇到這些文書的時候，大家一定要提高法律意識，違建一定要引起重視，一旦書面作出了，因為行政行為的作出具有確定性、強制性和執行性。只要確定是違建，不管對和錯都要執行。如果說企業不認為是違建，可以提起法律救濟，推翻是違建的主張，如果不推翻，過期生效，具有強制性和執行性。所以說也有個訴訟期限的問題，不是說當時沒引起注意，後來拆完了再起訴，但是這個也有一個期限的問題，大家要引起注意。
五、對安置補償有異議怎麼辦
根據我國相關法律規定，被徵收人可以在收到徵收決定、徵收補償決定等具體行政行為的60日內提起行政複議，6個月內提起行政訴訟。如果房子被強拆，要在知道強拆之日的6個月內提起訴訟。北京楹庭律師事務所案件分析部，遇到疑難案件可免費分析。如果您沒有與該主管部門協商好補償條件，可以諮詢徵地拆遷專業律師，或者請律師介入，用專業的法律知識與主管部門協商談判，爭取獲得公平、滿意的補償。
本法律知識並不代表其法律建議，如遇同類問題應當具體分析。