（圖片來源於網絡）
很多年了，人們一提到沙坪垻商圈。三峽廣場。
通常有幾個反應
1）堵
2）停車難
3）好點的賣場，幾乎沒有！
歷來都是重慶核心區之一的沙坪垻，最近很多年來，他的中心商圈三峽廣場，存在感越來越低。
名牌大學教授、中學老師、小學老師，學生家長們，高知醫生、還有大量的原住民，想要逛逛街時，不得不把中高端消費去貢獻給大坪、楊家坪或者江北。
這個事，我稱之為：消費外溢。
而西站，關於他的槽點，更多。
除了本身的設計問題，周邊的配套...
用我表叔的牌友的一句話，「不曉得為什麼會把高鐵站開到這裡！地鐵、商業、酒店，什麼都沒有！」
但最近，迎來了轉機！
一件事，將會讓沙區商圈體系和西站，迎來戰略性變化。
01
大戰略
8月中旬，《西部陸海新通道總體規劃》破繭而出，這是國務院發布的全新地區戰略。核心是將在西部地區新建三條貿易通路，由公路+鐵路+海運，組成西部陸海新通道。
並由此給予眾多配套資源和政策支持。
直接打通以重慶為中心的西部城市對外直接貿易的大通道！
三條通路中，重慶佔兩條。
自重慶經貴陽、南寧至北部灣出海口（北部灣港、洋浦港）
自重慶經懷化、柳州至北部灣出海口
至此，重慶也就很自然的成為了中西部地區的戰略性中心城市！
這，是重慶的歷史性大機遇，進一步說，這也是重慶西面的超級大機遇。
西面，主要的區域是沙坪垻，九龍坡，高新區！
對於高新區，我此前已經多次解讀，實際上，重慶向西，對於沙坪垻的利好非常明確。
怎麼理解？
首先，沙坪垻團結村站是「渝新歐」鐵路的起點，現在搖身一變，成了陸海大通道的戰略支點！
而沙坪垻則成了「內陸開放高地」的門戶區域。
陸海新通道對於區域的影響，至少會有四方面：
1）人流
2）物流
3）財富流
4）區域及國際影響力
全都是字面可理解！
（實景圖）
其次，2018年，重慶西站、沙坪垻站兩個鐵路綜合交通樞紐同步投用。
意味著重慶向西方向的「交流門戶」在沙坪垻站&西站方向。
光西站的設計容量就4000多萬人次/年！
但現狀，讓很多重慶人和外地朋友都在吐槽。
配套不足！
而陸海新通道的戰略規劃，會倒逼區域配套快速更新、完善。
有望一改現狀！
02
老沙區的現狀
在現有城市基礎上。
沙坪垻的王牌學校特別多，優質的大學、中學、小學遍布！
歷史底蘊厚重。
第三軍醫大學附屬西南醫院和新橋醫院，同時紮根沙坪垻，兩者同屬西南地區最優質的醫療資源！
但吐槽的也多，比如在商圈配套與城市界面層面：
三峽廣場，多年來，吸引力越來越低
城市升級比較慢。鳳天路，政府所在地，老沙區的中軸線，周圍30-40萬常住人口，多年來，優化提升不明顯
西站周邊3公裡，沒有商業商務配套！，沒有高品質寫字樓、商貿、商業中心缺失
新橋醫院和西南醫院周圍，嚴重缺乏品質型的城市配套，包括品質住宅、商業
作為重慶歷史最悠久、人文和學術印跡最濃重的區域之一。除了「讀書、就醫」和「堵車」以外，沙區的機會在哪裡？
03
商圈機遇
於重慶人而言，在一個多組團的城市生活，判斷一個地方價值高低，有一個及其重要的影響力指標：商圈量級。
因此，解放碑、觀音橋、南坪、楊家坪、三峽廣場。
形成了五大核心商圈。
但老牌傳統商圈其實是存在問題的，尤其是沙坪垻：
新商圈的衝擊
隨著城市不斷拓展，新商圈和副中心不斷出現，逐步將對傳統商圈形成衝擊。
比如已經成熟的大坪商圈，還有虎視眈眈的照母山金州、渝北中央公園、禮嘉、西永、龍洲灣等等。
承載力不足，消費力外流
最明顯的就是昔日輝煌的三峽廣場。新商業少，中高端商業空白，中高端衍生配套少，比如娛樂、體驗式賣場、酒店等。
一個沙區土著，10多年前和10多年後逛的地方，是一樣的...想想，總是缺了點激情的！
缺乏提檔升級
三峽廣場，老牌商圈，曾經的消費主力是學生，因此偏向「性價比」，並且，其他傳統商圈逐步完成提檔升級和模式優化！
例如：
江北，觀音橋北拓紅旗河溝，西拓舊城改造，東至九街，逐步形成超級商圈。
南岸，形成了南坪商圈+星光綜合體的「一圈一點」式布局
九龍坡，楊家坪商圈升級拓寬+萬象城的「一圈一點」模式！
而沙坪垻...
沙坪垻在一路向西的過程中，曾耗巨資開發西永-大學城新區，反而是核心商圈升級較慢。
如今，因為國家級戰略加持，有望「減包袱，調結構」，加上自身現有的城市基礎實力，實際上，沙區有「一躍龍門」的機遇。
比如，商圈格局就是突破點之一。
04
補位
老沙區核心地段，近些年已經沒有大規模的土地供應。
想要全面優化、升級和新增補位，其實很難。
但最近出了一個100萬方級城市綜合體項目！
確認過的眼神，你沒看錯，100萬方體量！在主城區任何一個成熟的地段，但凡這種體量，都基本步入尾聲。
沙坪垻傳統核心區域，這類項目，幾乎是0！
如果單純是一個住宅項目，我認為他的影響力會一般。
但這個項目很特別。
他的業態將會包含高品質購物中心、五星級酒店！甲級寫字樓、精品公寓、精裝住宅等。
其中，商業部分，大致約33萬方！包括開發商自持的地鐵上蓋17萬方購物中心、五星級酒店+寫字樓約7萬方。
（意境圖）
據我的了解
這部分商業，將打造成24小時全時段商業體，按照室內外互補的商業模式，形成影院、兒童、時尚、零售、餐飲等等複合型業態形式。
也就是說，這個商業體是24小時、全齡段、全業態的商業綜合體！
會成為沙坪垻的「不夜城」？
（意境圖）
我們來看具體位置。
（騰訊衛星示意圖）
鳳天大道，往鳳西路的位置。
這裡距離三峽廣場，直線距離約3KM；
距離重慶西站，約2.5KM，兩站路；
與新橋醫院差不多1KM多，與西南醫院接近1.5KM的距離；
周圍還有像上橋南開小學、鳳鳴山小學、樹人鳳天小學、鳳鳴山中學、上橋中學等優質教育資源；
（均為騰訊地圖所示直線距離）
此外，周邊還有區政府、公檢法、規劃局、國土局等行政單位；
綠璧公園、鳳凰公園，鳳天文體等公園綠地。
從地段上看，鳳天大道可以說是見證沙區發展的區域中軸線。
周邊聚集著至少30-40萬的常住人口！
可謂相當成熟。
從交通方面，項目周邊有軌道環線、5號線、9號線，環線鳳鳴山站和商業體形成無縫對接式的融合。
從商業規劃上看。
建築設計，請來了設計過合肥華潤萬象天地、成都優品道城市綜合體等的森摩建築（3MIX）。
景觀設計，找了曾設計過北京龍湖長安天街、重慶龍湖時代天街的日本環景設計事務所（KKDS）。
而商業部分，開發商會自持很大一部分！
不賣！
可以想像，地鐵環線上蓋，融合了辦公、酒店、商業中心、品質住宅為一體的百萬方大型綜合體項目。
建成之後，一定會成為地標性的城市中心。
順理成章的與三峽廣場聯合組成了沙坪垻商圈模式的迭代升級。
為重慶西站4000萬人次提供了優質的、必須的配套坐標。
也為周邊30-40萬人，提供了必要的集中式中高端消費和體驗場所。
預計在2021年底，全面開業，屆時，沙坪垻商圈，西站，將迎來格局的改寫。
或者叫，戰略性的升級！