物業費漲價業主卻只能被動接受嗎？共有部分被物管經營，業主都知情嗎？小區物業管理實踐中，如何保障業主利益？昨日，廣州市十五屆人大常委會第三十一次會議審議《廣州市物業管理條例（草案）》，廣州市司法局局長廖榮輝表示，草案以維護業主共同利益為中心，完善了業主共有資金、共有物權、公共秩序相關制度。
文/廣州日報全媒體記者楊洋
業主共有物權 物管不可擅自經營
當前，因業主共有部分登記不完善，導致業主、建設單位、物業服務企業之間因共有物權不清晰而引發大量糾紛。為此，《廣州市物業管理條例（草案）》（以下簡稱《草案》）明確了共有物權登記和公開制度，規定新建物業辦理房屋所有權首次登記時，建設單位應將建築區劃內依法屬於業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業管理用房及其佔用範圍內的建設用地使用權一併申請登記為業主共有。建設單位應當在登記後六十日內，在物業管理區域內顯著位置長期公開。
建設單位未公開物業管理區域的建設工程總平面圖或未按照規定在圖上標明相關信息的，由區房屋行政主管部門責令其限期改正；逾期未改的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。
同時，利用物業管理區域內屬於業主共有的道路、綠地或者其他場地設置停車場經營的，機動車停放服務收費標準應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。市場監督管理部門應當對未依法協商議價，擅自製定、提高機動車停放服務收費標準的行為進行查處。
物業費調價 應經業主雙過半同意
物業費亂漲價事件也常常激發小區矛盾。根據《草案》規定，保障性住房物業服務收費、普通住宅（含業主自有產權車位、車庫）的前期物業服務收費實行政府指導價管理。而業主、業主大會續聘、選聘物業服務企業的，物業服務收費實行市場調節價。
在業主大會成立前，要調整前期物業服務費標準的，物業服務企業應當向物業管理委員會提出申請，並提交上一年度物業服務收支情況和調價方案的審計報告。物業管理委員會應當將調價方案向業主公告三十日以上，公告期滿後組織業主進行表決，並公示表決結果。調價方案應當經調整收費標準範圍內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
在物業服務合同期限內，因物價變動、職工最低工資標準調整等客觀因素需要調整物業服務費標準的，物業服務企業應當與業主委員會協商，由業主委員會組織召開業主大會會議對擬調整的物業服務收費標準進行表決。
物管拒絕退出 業主可不交物業費
當前，很多小區在籌備業委會之前或是業委會換屆選舉期間，常常比較混亂，業委會缺位，小區重大事項誰來定？市司法局局長廖榮輝介紹，為此《草案》創設了物業管理委員會制度，打造由街鎮政府牽頭，居委會、公安派出所、建設單位、物業企業以及業主代表廣泛參與的物業管理新模式。
根據《草案》規定，已劃定物業管理區域的住宅物業（含商住一體物業）未成立業主大會的，或按照本條例規定需要重新選舉業主委員會的，街道辦事處、鎮人民政府應當在物業管理區域內組織成立物業管理委員會。物業管理委員會由街道等多方人員組成，負責籌備成立業主大會，必要時發揮補位作用組織業主對重大事件進行表決，組織重新選舉業委會等事項。
選聘、續聘、解聘物業服務企業，制定、修改物業服務合同，籌集、使用維修資金，利用共用部位、共用設施設備經營等15類事項均應由業主共同決定。《草案》還特別指出，業主委員會不得通過業主大會授權、委託等方式決定這些事項。
在業主、業主大會依法作出解聘前期物業服務企業決定或者作出自行管理決定後，部分企業如若拒不退出小區，《草案》規定，前期物業服務合同或者物業服務合同終止後，物業服務企業拒絕退出的，業主可不支付合同終止後的物業服務費；業主委員會可以根據業主大會的授權對物業服務企業侵佔共用部位、共用設施設備的行為向法院提起訴訟，請求賠償損失。
物業管理區域內
禁止從事的活動
1.損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構。
2.違反法律、法規等有關規定以及管理規約，擅自改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房。
3.將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房， 或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方。
4.破壞或者擅自改變房屋外觀。
5.違法搭建建築物、構築物。
6.損壞或者擅自佔用、改建共用部位。
7.損壞或者擅自佔用、移裝共用設施設備。
8.損毀樹木、園林。
9.存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品。
10.損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共疏散通道、消防車通道暢通，堵塞安全出口。
11.亂丟垃圾、未分類排放生活垃圾或者高空拋物。
12.發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居採光、通風。
13.違反法律、法規的規定飼養動物。
14.雨汙混接、汙水直排等違法排水行為。
15.法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
《草案》規定，業主有以上行為，物業服務企業、業主委員會有權依照法律、法規等有關規定以及管理規約、物業服務合同，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；勸阻、 制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關部門。有關部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應當積極予以配合。
來源：廣州日報