【審判專家解讀民法典】物業管理有新規，業主維權不再難！

社區是城市的基本單元，要實現社區的和諧穩定，就必須妥善處理好業主之間、業主與物業公司之間的關係。近年來，物業糾紛大幅度上升，主要有業主對物業服務不滿或因住房維修基金使用引起的拒繳物業費糾紛、公共區域使用不明引起的佔用糾紛等等，表現出「三難」：業主大會、業主委員會成立難（表決難）；公共維修資金使用難；業主維權難。《中華人民共和國民法典》很好地順應了社會發展的需要，借鑑了法治文明建設的有益成果，妥善解決了人們關注的社會熱點、難點問題，是一部造福人民群眾的好法典。

民法典為物業管理帶來了哪些新變化？

瀋陽市鐵西區人民法院黨組書記、院長張東波為我們帶來詳細解讀。

法條索引

《民法典》第938條規定，「物業服務合同的內容包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。物業服務人公開作出的有利於業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。物業服務合同應當採用書面形式。」

這條規定，明確物業服務合同內容，權責更加明晰，有利於物業行業健康發展。

長期以來，物業公司與業主籤訂的物業服務合同條款約定不明，未詳細列載相關服務內容、收費項目、收費標準、質量標準等，是導致物業服務糾紛的原因之一。《民法典》合同編將物業服務合同確定為獨立有名合同，並規定了該合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主持續提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的維護等物業服務，業主支付報酬的合同，結束了物業糾紛的解決需要依靠其他有名合同規定的歷史。《民法典》第938條直接明確規定了合同的內容，有效解決了物業管理服務內容不明確的問題。

此外，《民法典》關於物業服務合同的規定還進一步明確了物業服務合同的主體、雙方的權利義務，強化對業主權利的保護，使物業服務合同變得更加專業化、規範化，也為此類糾紛處理提供了具體明確的法律依據。

法條索引

《民法典》第278條規定，「使用建築物及其附屬設施的維修資金，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。」第281條第2款規定，「緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。」

舉個案例，某業主因外牆漏水，要求物業維修，物業申請啟動維修基金，但表決比例要求過高，未能啟動，該業主因此拒絕繳納物業費。物業公司將該業主起訴至法院，要求該業主交納物業費，法院判決支持物業公司訴訟請求。

《物權法》第76條規定，「籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。」這一規定通過的比例過高，實踐中有些業主不參與表決甚至無法聯繫，導致需要業主共同決定事項無法快速形成有效決議，維修資金難以發揮作用，公共設施得不到及時維修。

而《民法典》的相關規定，大幅度降低表決門檻，可以有效解決公共維修資金使用難的問題。

《民法典》對此的修改主要體現在三個方面：

一是改變表決方式、提高表決效率。原來的規定是「面積和人數雙過半同意」（即經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意），重大事項「雙過2/3同意」。《民法典》降低了需要業主共同決定事項的表決門檻，即只要「雙過2/3參與表決」即可，從「同意」到「參與表決」的變化難度明顯降低，且參與業主的範圍更加廣泛；

二是大幅度降低使用維修基金的表決門檻，即由全體業主的「雙過2/3同意」降為經參與表決的業主「雙過半同意」即可。民法典既降低了維修資金使用的門檻，實際只需全體業主1/3同意（即2/3×1/2）；

三是增加了緊急情況下，可以直接申請使用維修資金的規定。按照以往的規定，遇到高層電梯損壞、屋頂漏水嚴重的情況，業主按照既定的程序申請啟動維修資金，如無法組織表決或者在正式表決之前，只能望「屋」興嘆。按照新的規定，如情況緊急，不用再等表決，業主大會或者業主委員會可以直接申請使用維修資金對電梯進行維修。

這一制度的創立，對於整合社會管理資源，完善小區管理制度，保護小區公共設施，維護業主權益都具有十分重要意義，讓人民群眾享受到了社會主義制度建設的成果，極大提高了人民群眾的幸福感和安全感

法條索引

《民法典》第286條第2款規定，「業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放汙染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。」第3款增加規定，「業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，業主或有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴,有關行政主管部門應當依法處理。」

這些條款的規定，明確了業主個人對園區內損害公益行為進行維權以及相關部門的職責，可以有效解決業主維權難。

在現實生活中，上述損害他人合法權益的行為，在一些居民社區中較為普遍，很多時候物業公司推卸責任，視而不見，業主個人因沒有法定訴權，只能選擇忍氣吞聲，因此，儘管個別業主侵害園區公益的行為屢見不鮮，但訴諸法院的案件卻寥寥無幾。

《民法典》對此的有關規定，賦予了業主、物業公司、業主委員會、業主大會等相關當事人對侵害園區公益行為的訴權，也規定了相關部門依法處理的職責，可以有效防範和制止此類問題的發生。

除了上述新變化以外，《民法典》在業主知情權、拖欠物業費的正當收繳等方面也有很多新的變化，都體現了以人民為中心的思想。當然，有許多問題需要在實踐中檢驗、探索，還需要不斷配套、補充和細化，從而使民法典能夠更好地滿足人民群眾日益增長的美好生活需求，成為保障人民權利的基本依據。

審判專家簡介：

張東波，法律碩士，現任瀋陽市鐵西區人民法院黨組書記、院長，二級高級法官。曾審理瀋陽冶煉廠破產案、東濱河路拆遷案、56名業戶訴萬達商業廣場商品房買賣合同糾紛、五愛市場業戶建築物區分所有權糾紛等在省內有重大影響的案件。參與編寫的《庭審駕馭能力培訓讀本（民事卷）》被確定為全省民事審判培訓教材。被評為遼寧省專家型法官、盛京傑出法官。

來源：遼寧日報 北國客戶端