文／數洞公子
潤府三期被列入5月潛在入市項目
據中原研究中心數據，5月潛在入市項目有19個。其中，備受購房者關注的華潤城潤府三期也被中原列入其中。潤府二期開盤時，還是2016年9月的事情，其均價9萬元/㎡。相較於2014年一期4.2萬元/㎡的開盤價格，已經上漲了2.14倍。
隨著三期的建設慢慢步入尾聲，3月以來，關於其即將開盤的聲音就不絕於耳。此外，政府對新房的調控政策也在進一步趨嚴，華潤城遲遲未推出三期，也使其開盤價始終處於市場的揣測之中。鏈家的吳先生告訴筆者，三期的開盤價應該不會低於二期。
在華潤城的營銷中心，其銷售人員高小姐為筆者介紹道，潤府三期共有6棟，會分批次開盤，相隔時間大概半年-1年之間，前期可能會先推出2-3棟。她補充道，在這期的6棟中，最高樓棟為公寓，華潤可能自持。
據其透露，三期的實用面積為79%，比二期要高。相較於已售罄的二期1:1.2的停車位，三期的停車位為1：0.8，車位要少了些。對於很在乎車位的購房者來說，要稱心如意很難。在介紹過程中，高小姐還向筆者說道，目前潤府一期89㎡的戶型已經賣到了11萬元/㎡，這也反映出了「新房限價，二手房應聲而漲」的現象。
華潤城的另一頭，地處華僑城片區的新天鵝堡二期開盤價為11.8萬/㎡，目前剩約60套中高層房源，分為260㎡、270㎡ 、290㎡ 三種戶型。現場銷售人員金先生告訴筆者，一期目前已售罄且已入住，二期預計今年年底入住且都是毛坯交房，剩餘房源的在售價格為12.7萬/㎡。
筆者在實地走訪該樓盤時，看到了新天鵝堡二期對面即僑香路、香山中街和香山西街交匯處，有一個大的地塊正在緊鑼密鼓地施工中。在離開這一樓盤時，筆者遇見了新天鵝堡的銷售人員尤先生。據其介紹，這個地塊正是新天鵝堡三期，華僑城地產很有可能把其做成長租公寓，開盤時間大概要到明年，未來這裡還會建一個大型商業配套。
（新天鵝堡三期施工現場）
沿著香山中街一直往裡走，可以看到一棟棟黃色外立面的老樓盤，她就是老天鵝堡，與新天鵝堡的外立面截然兩種樣子。尤先生說，「目前，老天鵝堡成交價格在9-20萬元/㎡，不同的房子價位也不一樣。」
高新技術區VS華僑城區
從片區劃分來看，潤府三期屬高新技術區，新天鵝堡屬華僑城區，兩片區相鄰。據深圳規土委2014年4月發布的關於高新技術區和華僑城區的法定圖則，政府對前者的定位是將其打造成為世界一流高科技園區、深圳市研發總部核心區和高科技城區，以新型產業、科研教育、商業配套和居住配套為主導功能。
值得一提的是，隨著15號地鐵線前南線的規劃建設，在高新技術區新增了科苑北站和松坪山站，將徹底打通科技園南北交通。
相較於高新技術區，政府把華僑城片區則定位為全市宜居示範區，欲持續提升這一片區的空間環境特色，將其打造成為集生活居住、商業服務為主，兼有高新技術、都市型創意產業及文化旅遊功能的城市綜合區。
（華僑城區局部法定圖則）
在很早以前，李嘉誠就發表了自己關於房地產業「地段，地段，還是地段」的地段論。就高新技術區和華僑城區而言，兩者無疑都是好地段，只不過前者發展空間巨大且未來充滿著諸多可能性，而後者則是在居住方面較前者好了許多，論發展空間和可能性則遠不如前者。
高新技術區聚集了騰訊、中興、創維、大疆創新、TCL、德賽、邁瑞等一眾高科技創新企業，加之正在蓄勢待發的南山金融科技城，今後這一片區的科技金融屬性將越發突顯。產業布局的進一步完善，帶來的是無限增長的想像空間。
而華僑城區自打其出生之日起，就自帶燕晗山、燕棲湖和青花池等山水資源。天然的山清水秀，宜居之態立於眼前。而其後天的文化旅遊業也不示弱，集觀賞性與娛樂性於一體的現代主題樂園歡樂谷，大型旅遊文化景區世界之窗，這些元素一起構成了這一片區。
發展潛力與宜居不可得兼
現回歸潤府三期和新天鵝堡二期本身，前者是由華潤置地操盤的項目，後者是由深圳本土房地產企業華僑城A開發。就項目本身來說，據其銷售人員高小姐表示，前者主打中高端；而後者以「天幕大宅」、「墅級大宅」自居。這可能就是後者新房開盤價以及二手房在售價普遍高於前者的一個原因。
交通方面，華潤城潤府靠近高新園地鐵站，其中二期距離該地鐵站最近，步行僅需5-7分鐘。而新天鵝堡附近也有一個僑城北地鐵站，不過距離稍遠，但可以說的是，其在建的三期離僑城北站非常近。
隨著華潤城萬象天地的開業，這個潤府項目自帶的大型商業綜合體，將極大地滿足居民日常的購物、休閒、娛樂和社交的需求，且將輻射高新技術區的大部分地方。而新天鵝堡周邊目前僅有一個沃爾瑪購物廣場，在滿足人們購物及社交需求上顯得很乏力。但好在其在建的三期中規劃會建一個大型商業綜合體，今後其商業配套會有一個較大改觀。
潤府社區內設有3所幼兒園，分散在一期、二期和四期周邊，並帶有南山外國語學校旗下新大衝小學及九年一貫制初中，教育資源豐富且潛力巨大。反觀新天鵝堡，除了幼兒園能滿足業主需求外，中小學卻離項目較遠。華僑城小學、華僑城中學地處僑城東街路段，背靠燕晗山，離新天鵝堡確實隔著兩條街道的距離。
華潤城項目南臨深南大道，北接北環大道，東接沙河西路，西接銅鼓路，四面環路，外圍噪音可能是其一個缺點。但需要指出的是，大沙河公園、名商高爾夫球會和沙河高爾夫球會也矗擁其周邊，雖談不上如華僑城區那般生態宜居，但其居住品質尚可。再來看看新天鵝堡這一項目，就具體地理位置而言，其處於僑香路、香山中街合圍地塊。西北倚著魚尾山，東南環繞著青花池（現場售樓人員金先生稱之為天鵝湖），與燕晗山、歡樂谷隔著香山中街相互對望，宜居之態躍然眼前。
華潤城是大衝舊改項目，總佔地面積63萬㎡，總建築面積280萬㎡，分5期開發。目前，一、二期均已售罄，三期也被中原列入了5月潛在入市項目，四、五期處於待建中。相較於華潤城，新天鵝堡項目的佔地面積則要小了許多，僅有2.9萬㎡，總建築面積約為16萬㎡。
除了新天鵝堡項目外，早在1999年，華僑城A就在該片區開始建造了波託菲諾純水岸一期，後來純水岸項目越做越大。此外，2015年7月，其操盤的位於香山西街的香山美墅果嶺開盤，接下來的兩年多時間，華僑城A連續推出二、三、四期。目前，香山美墅果嶺五期樓棟已全部封頂，只是開盤時間還未定。由此可見，華僑城A在這一片區的布局極為深入，深扎某一個片區是其所認可的打法。