定價中篇：excel價格表製作
本來按道理來說，此篇文章不應該寫。其實上一篇文章已經基本把如何定價講的明明白白了，而這篇文章其實講的基本是：高中一些簡單數學以及EXCEL的軟體教程了。當然又由於涉及到最終價格表的形成，與定價無關，但定價又需要於此進行表現。有些人不需要看，但有些人要求下，我還是細緻的說說吧。（上篇沒看懂的同學，跳去上篇看，沒看明白上篇，看這篇更糊塗）更建議各位同學買本資料學習一下，日媽的EXCEL功能是賊強大。
一般來說，當然這是我個人喜歡的方法，方式。當上篇文章讀通，以及EXCEL運用熟練的哥們，基本可以知道。做價格表的方法很多，也比較多變。但基本原理還是在上一篇內容，就不闡述了。我說下我做價格表的步奏，第一步確定定價原則，具體來說步奏是這樣的。
建立一個空白工作表，名字命名為定價原則或者你也可以叫定價邏輯反正都一個意思，然後，座落下，樓棟差、水平差、垂直差，請看下圖；
定價原則工作表編輯
樓棟定價原則編輯
其中包含樓棟號，樓棟係數，樓棟價差、樓棟基準均價組成，項目核心均價以及項目係數怎麼形成，我在上一篇已經仔細講過了（不明白看上篇）。然後如何形成樓棟價差呢？這其實就是一個數學問題！如果數量好其實直接可以換算出來，下面這是給數學不好的人看的。如果把0.96與0.98之間比值換算就為1:1.020833333，然後樓棟係數是不是也可以這樣理解，看下圖！
而這幾個樓棟的基準均價的平均數，應該就是5000，這其實就是一個數學問題，會EXCEL操作可以直接得出來。不會的就這樣來理解，假設X值,1X、1.020833333X、1.020833333X、1X、1.020833333X、1X、1X、1.020833333X、1X；這些數據的平均值為5000，這時候可以解出來樓棟基準價了吧，如果還不懂，我建議不懂的人再參加一次高考好好學學，很有必要，要不然定價很糊塗，然後就求出以下數據了。
如果還是不會求出這個值，我就在叫一種方法，比較簡單，當然軟體用熟，不在此討論範圍內！現在1-48裡面隨便打一個數字，當然越接近5000左右為好，看下圖函數，1-49的數字關係與1-48的數字關係按照係數相乘，就是1-49的數據，其他數據同理，然後，把所有的數據填滿，就變成最後的圖三，選取所有數值，得出平均值，當然不是5000了，選取1-48的原始5000值，上下調動一會也就可以調成5000了。
圖一
圖二
圖三
以上把樓棟基準價確定以後，見下圖，就成這樣了，這個函數連結主要通過初始的1-48的5000值完成；
當樓棟基準均價確定以後，大家會有一個疑問，你上面還有一欄樓棟價差呢？這一欄呢，其實和樓棟係數一個道理，補充一下就是下圖，其實我一般都喜歡把他空著，為是麼空著，我在後面的章節裡，會具體講述動態價格表，而為了方便後續更改調節方便；
水平差、垂直差原則編輯
樓棟差完成後，一棟樓的基準均價就完成了。下面就把樓棟基準均價，落到這個樓棟的每個房間裡，現在我在帶大家理理思路價格表製作的邏輯——得出項目均價——均價落入樓棟——樓棟均價落入房號裡，而價格表的製作也是這樣一一進行的，邏輯順序很簡單，如果價格表做得少，最好按這步奏來，不容易亂。當然熟練的，理解深入的就不說了，個人有個人法，而且我的方式並不是標準答案，當然理論基礎是一樣的。
先看水平差的搭建邏輯，我選取假定的1-48樓做標本，請看下圖；
上圖中的水平係數得來，已經在上篇文章講過，上圖示例的水平係數是我方便計算，隨意寫，一點意義沒有，這時候的水平價差如何確定呢，有兩種方式，不用確定，用最後表格形成自動生成，或者按照比例先填一個數值，下面我給大家操作示範一下，看下圖；
空格子乘以比例，以此類推，全部填滿完成，就變成下圖了；
如果輸入隨意一組數字呢？，看下圖變化，自動生成所有數據；
當然了平時我做價格表沒這麼麻煩，我有時為了方便，直接手動輸入水平價差，為啥這樣呢，因為價格表最後如何形成，是經過層層討論，以及市場變化，包括營銷的拔高，我習慣性的是這樣來搞，當然這樣搞理論邏輯上不好完全解釋但比較實用，看下圖；
選取一個最低點，其他按照一定比例，輸入一個數值，這樣好處是啥，就是調整起來簡單方便，不管樓棟差，水平差、垂直差，先期的評分即使在科學仍然避免不了主觀性，只要是人類，其實辯證的來看，人類所有的學科都在主觀性與客觀性之間，如同科學一般，我個人認為是人類創造了科學，是由人類的偉大思想，創造了科學的世界觀，並不是客觀的科學被人類發現，即使修仙的客觀世界裡，科學的思考體系仍然是技高一籌的，即使修仙是種客觀存在。當然扯多了，哎，老毛病改不掉，就喜歡吹，哈哈哈（此處有周星馳配音）。所以我這人經常喜歡說「人的讚歌」，人的潛力永遠是無限。這樣的好處，我在強調下，便於修改，你相信我，一定會有多方討論的（除非你是領導，你說了算），這樣直接修改數值就很方便，在回頭看看評分合理，從新驗證，相信我沒必要，也會累死你。後續再說動態價格表以及價格策略，價格調整策略的時候就能深刻理解。現在會出現一個問題，大家不知道發現沒有，按邏輯來說，水平之間其實是個比例問題，100也可以變成200，比如說我可以這樣變化，理論上是合理的吧，對的這也是我想強調說明，見下圖；
這樣我到底該如何選擇呢，這時候我要說一下，大家只要記住一個數據極差（就是最好與最差的值），為均價的15％-20％，這個到底該如何運用呢，這篇我先不講，後續我細講，其實剛才樓棟均價比例那個也是同理，因為在樓盤現實推售的時候，會按照實際情況拉大、拉小价差，比如客戶鬥集中在端戶，可能需要通過價格策略擠壓到其他單元，或者同時幾棟樓推售，樓棟的現實喜好程度，有所差別，在開盤前，可能都需要進行調整，因此我才一直強調，靜態價格表是最基礎的，這些都在後話講，這篇文章主要目的還是告訴大家如何制定價格表，一般靜態價格表的編輯，其實在樓盤產品規劃好，就可以發一小時做好，後續真正的價格表形成，一般在開盤前夕，客戶的落位情況進行調整，一般在開盤前1-2天最為合理，客戶排摸也是最為準確，還是留懸念，不講！
這時水平差形成，然後就是垂直差了，垂直差相對，水平差比較簡單，上篇我也說過了，也有個極差，均價的10％，示例的垂直差就是4955*10％=495.5元的平均分配了，當然了你按300進行分配也行，但不要超過495.5（拉的過大，會造成一個項目，兩個項目的價，這是明顯不合理的），其他主要就是我上篇講到的跳差的注意，最終垂直差，拉大，拉小，還是看市場情況以及落位情況來看，具體不闡述，下篇見，這是我在範圍內手動輸入了一些垂直差，觀眾朋友們請看，下圖，基本的定價原則已經出來了，
然後需要做啥呢？其實後面反而簡單了，下面我就細講一下最終價格表的生成；
最終一棟樓的價格表生成
上圖我選取了4層5號樓，為起始點，然後先空著在這，然後進行函數編輯！具體如下方式進行編輯，看下面兩幅圖，我把所有的一單元，按照垂直差全部給編輯完；
最終圖就會變成下圖形式，請看圖；
時在按照垂直的函數加法，就可以編輯出其他單元的數據了，當然還有其他更快更高級的制表方法，一般我也很少使用這種形式，但這種形式個人認為是最為便於理解，做多了自然有快速方法，加100，一拉到底，其他單元以此類推，
最終形成如下表格形式；
這時我想問，這棟樓的均價等於是麼？這個數學問題很關鍵，也是我這種方法來調整數據的關鍵，主要與起始值的關係，好了，看這個方程式裡面，有幾個變量，其實就一個起始值，面積確定，均價確定，垂直差，水平差確定，求出來這個值很簡單，找高中生買本書看看（順帶還得講數學，我容易嗎，你們不轉發，不點讚，人家小心靈會受傷的），設起始值單價為X,這個公式的方程式為：5號單元總價｛X*93.51+X*93.51+(X-20)*93.51+.(X+60)*93.51+(X*93.51+X*93.51+(X-20)*93.51+.(X+60)*93.51｝+
4號單元總價〖｛X*93.51+X*93.51+(X-20)*93.51+.(X+60)*93.51+(X*93.51+X*93.51+(X-20)*93.51+.(X+60)*93.51｝+100*18〗+。。。。。。。。。。。。/總面積=4955元/㎡，其實數學好的人都已經看出來裡面規律了，這是一個很簡單的高中數學方程式，為啥我還要寫這麼複雜呢，我們用筆和紙運算比較簡單，可以簡化方程式，但表格最好不要簡化，按照一個個這樣相加求和便於後期修改，當然說了這多複雜原理，也講一些簡單方法，仔細看下圖下下面，我隨意輸入一個數字，平均值已經出來，我隨意輸入數字調整也行，當然為了負責的精神，我才把原理講一遍，如果願意按照原理搭建求和也可以，但估計基本沒人用；
幾番調整之後，最終單價表，就成以下形式了，看下圖，
這時候總價不需要我說了把，怎麼做出來，我大概列一下，就是單價乘建築面積，得出總價，一棟樓的價格表就完工了，看下圖；
當然這兩篇文章都是講的靜態價格表，其實確切的說上一篇其實內容都講完了，這篇按說不該講，但有些朋友確實不會，我就分享下我的方式，不是標準，如果你數學更好，軟體用更熟，很多方式都可以。下面我才講到一份真正的定價落實，而現在講的都是靜態價格！歡迎分享與關注，你們的支持與鼓勵是我寫作的動力。