不交物業費能否停水、停電？

2020-10-14 大倫天諭律師事務所

文/梁芳律師


基本案情

某飯店與其所在小區物業公司籤訂了《物業服務合同》，但雙方沒有在合同中約定交費日期、交費方式。此後，雙方因為物業公司服務瑕疵很多，又因物業費的交費日期發生矛盾，飯店決定不交納物業費。物業公司給飯店下發了催繳物業費的通知函，並在通知函裡告知飯店，如不在規定期限內繳納物業費，物業公司將對飯店停水、停電並對逾期繳納物業費進行處罰。

而後，在規定期限內，飯店並未交納物業費，物業公司便以此為由停水、停電，雖未對飯店罰款，但飯店也因此不能正常營業，從而產生了經濟損失，為此飯店起訴要求物業公司賠償經濟損失。

最終案件經過審理，法院認為物業公司為催收物業費採取了斷水斷電的行為，造成了飯店的損失，最終判決物業公司賠償飯店經濟損失。


·物業公司是否有權對違約的業主進行罰款？是否有權採取停水、停電等措施？

首先，物業公司無權對違約業主進行罰款，罰款是行政處罰的種類之一，而物業公司作為經營主體，不是行政主體，其並不具備行政處罰的權利。

其次，物業公司也並無權採取停水停電等措施，依據合同的相對性，水電的提供者是自來水公司和供電局，合同的當事人是業主和自來水公司、供電局，物業公司不是合同的相對方，在任何情況下都無權以停水、停電的方式對業主採取措施。

相關法條

《合同法》第一百八十二條 【用電人交付電費義務】用電人應當按照國家有關規定和當事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應當按照約定支付違約金。經催告用電人在合理期限內仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規定的程序中止供電。


·業主、物業公司、供電局和自來水公司之間是什麼關係？

物業公司和業主之間為委託合同關係，物業公司依據物業服務合同對小區進行物業服務並承擔一定的管理職能，業主則需交付相應的物業管理費並遵守物業管理合同中的約定。

供電局和自來水公司與業主之間為合同關係。在供水、供電的合同中，業主有要求供水供電的權利，而供水供電公司相應地享有收取水費電費的權利，如果業主不履行交費的義務，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務，即供水供電公司此時有停水停電的權利，而物業公司作為提供服務的一方，並不享有此權利。

相關法條

《合同法》第一百七十六條 【供用電合同的定義】供用電合同是供電人向用電人供電，用電人支付電費的合同。

《合同法》第一百八十四條 【供用水、氣、熱力合同的法律適用】供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關規定。


·物業公司停水、停電屬於什麼行為？物業公司能否因業主不交物業費而拒絕代收水電費？

物業公司停水停電的行為既構成違約又構成侵權，物業公司應按物業服務合同的約定，提供相應的服務，因其擅自停水、停電導致業主人身、財產安全受到損害的，物業公司應當承擔相應的法律責任。

物業公司也不得因業主不交物業費而拒絕代收水電費，物業公司接受委託代收水電費等，不得向業主收取手續費等額外費用，業主因故不交物業費，物業公司以此為由拒絕代收水電費致使業主家中停水電的，物業公司有過錯，需賠償業主損失。

相關法條

《物業管理條例》第四十四條規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

另外《民法典》將於2021年1月1日起實施，其中第二十四章物業服務合同中，第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

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