華銀集團在旗下淶水新城為兩天賣出260套房源開表彰大會的時候，公司另一個重點打造的產品——華銀天鵝湖國際生態城卻屢屢陷入延期交房的質疑。不僅如此，該項目本身宣傳的包租返利、無預售證的前提下提前銷售等，同樣困擾著項目購房者。北京商報記者調查發現，截至目前，不僅原預定於今年底交房的項目幾乎沒有動工，更重要的是，連開發商自己都承認到現在為止賣出去的項目還沒有預售證。而此前開發商對購房業主承諾的「首付即房款」、無成本養老等，均化為一紙空談。
1 承諾 「首付即房款」
現實 房子沒網籤 還得補尾款
華銀天鵝湖國際生態城的開發商系河北華銀房地產開發有限公司（以下簡稱「華銀地產」），隸屬於華銀基業集團，官網顯示，該集團以產業運營為核心，創新型城市運營為主業，投資資本運營和網際網路金融、商業及酒店運營管理、旅遊產業開發。代表項目有佔地65平方公裡的華銀（天鵝湖）國際生態城和175平方公裡的淶水新城等。
而華銀天鵝湖國際生態城在售組團包括金海岸、金峪谷、西山廊橋，建築形態包括別墅、洋房、公館等。其中，西山廊橋為華銀天鵝湖項目第三期，規劃建設A-D四大區，所售房源包括70年產權疊拼別墅及洋房產品。
「當初還以為買養生寶產品是一個賺便宜的好事，沒想到到頭來竟然是一場大騙局，交房沒有盼頭兒！」12月初的北京，寒風料峭，購房者魏女士向北京商報記者回憶了自己三年前購買華銀天鵝湖國際生態城的經歷。
魏女士稱，養生寶是華銀天鵝湖國際生態城2014年首創「盈利型商品房」置業模式下養老投資三大產品之一，除了養生寶以外，還有安居寶、盈利寶兩種養老投資產品。魏女士提供的一本名為「華銀天鵝湖國際生態城養生財富寶典」的宣傳冊顯示，「盈利型商品房的創新模式是把升值收益讓利給消費者而非開發商自己。以金融為槓桿，以養老經營和旅遊客棧經營為盈利點，實現超低總價。6-9年（含交房期）協議經營，對業主實現返利，無需再付按揭款。讓總價110萬元的房子，30萬元即可擁有」。華銀地產還稱，「這個模式一舉解決了養老產業投資和北京養老人口安置的雙重難題」。
據魏女士表述，受華銀地產養老定位產品的返利及增值宣傳吸引，以及考慮到自身的養老房需求，她於2015年底，選定了西山廊橋C區127平方米的洋房作為養老房，並與華銀地產籤訂了《商品房預定合同》以及相關精裝修協議，支付預付款33萬元（包含321256元房款以及8744元裝修費）。當時開發商向魏女士承諾「首付款=總房款」，即只須在房屋建成後出讓六年的房屋使用權交由第三方經營管理公司租賃運營，便無需另行繳納剩餘房款。
所謂返利包租，即房地產商在銷售商品房時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金衝抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。
看似划算的購房買賣，卻未能讓魏女士等一眾業主如意。魏女士回憶，按照約定，房屋本該在2017年12月31日正式交付，並於2018年底精裝修完畢，然而不僅截至2018年11月底C區幾無動工，更讓魏女士擔心的是，開發商在過去的三年裡，一直未作網籤；此外，項目當前施工現狀及規劃與開發商此前承諾也存在一定出入，開發商還於國慶前後告知業主須補交一定金額款項，並要以個人名義向銀行申請借貸以交齊剩餘房款，後續貸款償還則由經營者貼補，同時還將對購房者原購房進行調房，如果不按要求操作便不能網籤。
「當時銷售人員告訴我，房屋正式建成後不久就能拿到房本，六年租賃運營結束後我們業主就可以自由入住，並沒有提過後續還需要業主進行補錢。現在房屋未建、網籤無期，如果我按照開發商要求做貸款補交剩餘房款，就相當於開發商拿到了房屋全款，而我的房子呢，現在除了地皮什麼都看不到！」魏女士如是說道。
2 承諾 包租返利
現實 涉嫌違規預售
北京商報記者跟隨魏女士來到了華銀天鵝湖項目位於海澱區京都信苑飯店的招待中心。恰逢周日，上午9時，一輛載有20餘人的看房班車由招待中心發出，駛向85公裡外的河北淶水縣天鵝湖國際生態城。華銀天鵝湖項目招待中心每周三、六、日設有固定看房班車，只要提前一天預約，客戶就可免費乘車前往項目處實地看房。
據了解，購買養生寶的業主並不在少數，多數業主手中僅持有《商品房預售合同》、相關精裝修協議以及預付款收據，此外再無任何書面材料證明開發商的返租承諾，另有一部分業主甚至連商品房預售合同都沒有。
「當時覺得靠譜，付款後也沒過多放在心上。一是養老房不著急入住，二是想著華銀天鵝湖項目這麼大產業，開發商也不能輕易捲款逃跑。」
值得注意的是，在西山廊橋多區遲遲未動工建設、網籤日期無承諾之下，項目多區涉嫌違規預售的問題也浮出水面。
到達河北淶水縣華銀天鵝湖售樓處後，北京商報記者了解到，當前可售房源為A區疊拼別墅以及B區洋房，C、D區房源暫不推薦，至於西山廊橋養生寶產品售後6-8年包租則是2017年以前的置業模式，今年的付款形式只有一次性全款支付或是「30%首付+銀行借貸」兩種。此外，記者還從銷售人員處了解到，西山廊橋B區實際上並無預售許可證，要等到2018年底或是2019年初才能獲得，不過銷售人員表示B區預售證只是暫緩發放，原因是受到了河北省停工令的影響，不過預售許可只是時間問題，購房者可以放心選購房屋。
魏女士向北京商報記者透露，自己在今年10月曾就西山廊橋是否具有銷售資質問題致電淶水房管部門，當日負責電話接待的工作人員表示，西山廊橋除了A區已取得預售許可證外，其餘B、C、D三區均無預售許可，不具備銷售條件。然而，直至2018年12月還未取得預售許可證的西山廊橋，卻於2015年將C區以及D區房源出售給了客戶。
北京商報記者就項目預售和網籤等問題，致電淶水房管部門，截至發稿前，未獲回復。
「越了解這個項目，越感覺自己上當受騙了。之前和我說房屋建成後不久就能拿房本，現在看來都是唬人的空話。沒有預售證，何時能網籤？不作網籤，哪來房本？」魏女士自言，每當想到自己購置的養老房便「又急又氣」。
值得一提的是，除2014-2017年的西山廊橋養生寶產品支持售後包租模式外，當前華銀天鵝湖項目另一在售組團——金海岸公館，也在2018年初開始了售後包租，並向購房者承諾按年返利。根據銷售人員描述，購房者在購買公館類型房屋時，同樣可以選擇一次性全款付清或30%首付+銀行借貸，首付後購房人須進行十年期借貸，貸款審批通過後次月，開發商會在業主每月還款前將等額款項打至購房人帳戶，直至十年後貸款還清。此外，開發商還承諾按照房款的5%的對購房者實行十年返利。
3 承諾 房貸由開發商等額貼補
現實 業主擔憂沒了房子又背貸款
儘管項目未能按照此前與業主方面的口頭承諾如期建設，不過華銀地產對業主的催繳房款以及催促辦貸顯然並未停下動作。
據業主反映，開發商聲稱，養生寶產品業主若想網籤拿房，必須補交一定金額款項以達到首付30%的貸款標準，然後向涿州華夏銀行或建設銀行申請十年期住房貸款。開發商稱，在個人貸款申請提交並獲通過後，業主無需為還貸憂心，每月房貸則由開發商等額貼補。此外銷售人員透露，西山廊橋B區預計明年1月拿到預售證，等到樓面拔高，銀行就會放貸。之所以選擇十年期貸款，是因為考慮到業主所購存在兩年交房期以及八年租賃運營期。
不過多位業主向北京商報記者坦言，對於開發商承諾的「貸款等額貼補」並不相信。「預付款付了三年多，開發商承諾的交房沒有兌現。現在又說購房人貸款由開發商等額貼補，這個承諾萬一也沒兌現呢，那我們不就像長租公寓的人一樣，房子沒落著，背了一身貸款。」
除對開發商失去信心這一因素影響了業主的借貸選擇外，事實上，貸款年齡資質不滿足，也成為制約一部分業主借貸的另一因素。在養生寶業主中，不乏一些已經退休或即將退休為自己購置養老房的大齡業主。
據了解，銀行在為借款人評估還款年限時，是以其年齡作為基礎的。年齡越小，其貸款年限越長，反之年齡越大，貸款年限則越短。通常情況下，「貸款人年齡＋貸款年限不超過65年」，就是銀行能夠為其辦理的貸款期限。就十年期貸款而言，已經有一部分養生寶業主面臨年齡超過貸款要求以及可申請貸款年限不足十年的尷尬境況。
對此，已經退休幾年的魏女士告訴北京商報記者，開發商對於她這種超齡不能貸款的業主提出的解決方案為對房屋進行更名，即用自己兒女名義進行貸款。「那不就是相當於我的孩子背負了銀行負債，以後他在買房時候就不是首套比例了。所以，我不會去做更名。」
4 承諾 退房回款期一年
現實 銷售人員承認開發商挪用資金拿地
事實上，房屋預訂多年卻遲遲未建的現狀，已經使得西山廊橋B、C、D三區購房業主的心態出現了改變：一部分業主在「貸款網籤或退房索賠」的雙選題抉擇上保持觀望，並未作出明確表態；不過以魏女士為代表的更多業主，則表示在重新審視過這筆房產交易後，決心退房索要賠償。
另一吳姓業主表示，按開發商要求，他於9月提交了退房申請，但截至12月2日，仍未收到華銀地產回復。此外開發商銷售人員在回應一些業主時表示，就算退房也只是退還預付款，且將在一年後返還。延期返款的原因是「開發商手頭沒錢，此前拿了海南以及白洋澱的地塊」。
「33萬元的預付款讓開發商白白用了三年，我的房子連個影子都沒有，到現在還只是空地。我的訴求就是退房加賠償。」魏女士稱，如果開發商不積極對待自己的退房訴求，她將與華銀地產「對簿公堂」。
實際上，為解決房產爭端，西山廊橋部分業主已經將起訴華銀地產提上了日程。據魏女士透露，已有兩戶業主向法院遞交了上訴申請。
「從開發商要求業主補交首付款並進行十年期借貸的表現來看，開發商意在一次性地吸納更多資金，這也說明企業資金存在缺口。」在合碩機構首席分析師郭毅看來，不管是養生寶此前的「首付款=總房款」的售後包租，還是金海岸公館當前推行的「售後包租+5%年返利」，說到底就是開發商想加快資金回籠，以實現滾動開發。
北京盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌更是進一步指出，如果開發商的售後包租明顯以融資為目的，而非為了銷售房屋，則可能會被認定為非法吸收公眾存款，承擔一定刑事責任。郭韌補充說，《商品房銷售管理辦法》明確規定，開發商不得返本銷售或者變相返本銷售商品房，上述開發商的售後包租及承諾返利行為違反了該條規定，很可能要面臨行政處罰。針對上述業主們反饋的問題，北京商報記者致電華銀方面，截至發稿前，未有回覆。
北京商報記者 崔啟斌 榮蕾